10月22日，在万科集团业务交流会上，董事会主席郁亮发表了对行业的看法。

内容如下：

郁亮：在回答问题之前，我知道有的问题大家都很关注，比如我们对行业的看法是什么，因此我先主动讲一讲。

我们对于行业的基本看法，可以概括为十六个字：“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会”。

尊重常识很重要，今天有许多事大家都觉得看不清楚，也很迷茫，在这种情况下，我认为常识能发挥很大作用，帮助我们在迷茫中找到一些判断的依据。所以，必须要尊重常识。

比如说物极必反是常识。从物极必反来看，我们的行业过去几十年的黄金发展是常态吗？不是常态。

房地产行业确实经历过黄金时代，也曾经为国家做了巨大贡献。例如国内的人均居住面积从改革开放初期的不到4平方米，到现在人达到了40多平方米，是很大的进步，也在很大程度上助力了居住问题解决，改善了老百姓的居住条件。

但是，黄金时代的高速发展也带来一些问题。例如从老百姓角度来看，虽然居住条件的确得到了改善，但年轻人买房子压力很大，同时，也给很多没买房的人带来了焦虑和压力。对城市而言同样如此，随着房价越来越高，越来越多的人在城市难以立足，势必影响城市的发展。再比如，按揭能帮助人们实现购房愿望，但随着按揭比例越来越大，是否会增加居民的债务风险？此外，房地产行业是否占用了过多的金融资源，以至于没有足够的金融资源投到高新技术、制造业、小微企业中去？

这些都是我们行业大发展、黄金时代发展留下的问题，我们不得不正视。

2017年十九大报告明确“房住不炒”后，行业开始回归常态——回归到民生行业。什么是民生行业？就是跟老百姓息息相关的行业，与纯商品、纯市场化的行业不一样。

回归到民生行业之后，我们方方面面其实都要需要回归。从尊重常识角度来看，物极必反，过去如此黄金，今天要回归到一个常态发展，这是必然。

回归常态之后，后面八个字就很重要了。因为回到常态必有阵痛，但阵痛之后，仍有机会。

回到常态为什么会阵痛呢？从过去一段时间至今，金融行业在减少金融资源在房地产行业里的占比投入，这方面数字从去年下半年就开始下降，这是必然的。

对开发商而言，缩表更直接的表现为要降债务，控杠杆，以及去金融化。降低负债大家很容易理解。关于降杠杆，杠杆事实上是通过合作，从原来一块钱做一块钱的事变成一块钱做两块钱的事情，实质上也是一种金融化；第三是去金融化。去金融化是什么概念？过去几年间有一些所谓的金融创新例如明股实债等，会使得杠杆更高。在去杠杆过程中，资产端必然发生变化，投资、开工下降，再叠加前期高地价拿地的情况，导致这个行业短期业绩受重大冲击是必然的。

冲击之下，房价下降使购房者受影响、房企业绩下滑使投资者受影响，拿地减少使希望卖地的政府受影响，因此缩表的过程是很痛苦的。

但是回过头看，房地产的三个阶段，第一个是土地红利阶段，后来是金融红利时代。在这两个时期，资本市场评价地产公司，先以土地储备为指标，有多少地值多少钱，后来用PE，赚多少钱，乘以倍数，成为市值。我们需要思考，过去地产行业所取得的业绩，有多少是我们为客户提供好产品好服务带来的，有多少是金融杠杆所带来的？金融杠杆带来的红利消退，便是今天回到常态要经历的阵痛之一。

常识告诉我们，减肥很难，减肥成功都要很多血泪史。整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉，就如同缩骨减肥一样，带来的冲击是非常大的，必然伴随煎熬的痛苦。因此，回到常态肯定会有阵痛，阵痛是非常痛苦、煎熬的过程。

但是，为什么说阵痛之后仍有机会呢？这也是常识告诉我们的。一个常识是天下没有做完的生意，只有没做好的生意。

2008年，为应对金融危机的影响，鼓励消费，家电下乡补贴政策出台，整个行业启动了大规模扩张，上市公司收入增速一度超过了40%。2012年左右，家电下乡的政策逐步退坡，一大批家电企业倒下了，比如说美菱、荣事达、新飞等等，当时的产能全都变成了库存。在这个过程中，也有美的、格力、海尔这样的优秀企业脱颖而出。当年美的的压力也很大，据说砍掉了一半的产品品种，推掉了很多工业园，裁了不少员工，然后通过数字化，线下转线上，品牌研发去提升。现在美的可以实现T+3的柔性交付体系，接到订单第三天就能提供产品。美的等家电企业在经历了缩表以后，仍然获得了新的发展机会。

再举个例子，中国运动服装行业在2008年奥运会时期特别火爆，那时全国拥有3000家以上门店的运动品牌有15家。然而2010年以后，大量的存货积压，有三千家门店的运动品牌一下子减少到多少呢？从15家降到3家。这里不得不讲李宁的故事了，李宁也曾遇到了缩表的阶段，但今天可以看到李宁是国潮的品牌，也拥抱了线上数字化，用潮流化设计接近年轻人，把国际潮流与中国元素充分结合，焕然一新，重新辉煌起来。

从家电行业和运动服饰行业可以看出，一个行业经过缩表的阵痛之后，仍然会有机会。

房地产行业也有类似的例子。日本的房地产行业在上世纪九十年代后，众所周知出现了很大的衰退，房产行业萎缩了大约20%、30%。直到最近，才恢复到20年前的水平。但是在这个过程中，有没有做得优秀的企业呢？大和房建是一个例子，同样经历了日本房地产行业整个大缩表的过程，但它如今已连续十余年位列世界五百强三百名。怎么做到的呢？它原本以开发业务为主，而现在是日本的租赁公寓第一，物流第一，还有代建等业务。因此，常识告诉我们，只要做的好，仍有机会。

中国的房地产行业情况肯定比日本要好，从城市和客户的需求维度来看，仍有很多机会。城市发展建设到今天，需要留下美好的记忆，上生新所这样的城市更新越来越成为一种趋势，成为一种潮流。因此，我们要把上生所、南头古城、永庆坊这样的地方挖掘出来，做好更新，为人们美好生活服务。

城市发展以前只管生产，现在在生产、生活跟生态三方面更融合了。也就是说，对于项目开发的要求也更综合了，要考虑到三个方面的融合，而不是简单地干某个单一功能。这种变化在一些新城的建设上体现很明显，例如上海的五大新城建设等，也会体现在整个都市圈的建设中，也体现在我们的轨道物业综合体上。

老百姓生活方面的需求变也带来许多机会。服务内容会越来越多，越来越有趣，越来越好玩。例如，最近经常有人跟我反映，物业管理水平是不是下降了？以前看得到保安，现在看不到人了。这其实是科技水平发展提高了，高自动化的机器取代了人。但新的课题出现了，如何让客户感到归家的动线是有温度的，不要看到机器。再比如说，我们过去环保节能，走地下库，一个小姑娘下班，停车后，所在区域有灯，其他地方黑糊糊的，电是节约了，但是不安全了。所以，未来这种服务会越来越精细。科技、环保也要跟人的需要匹配才行，不能光顾着提高效率，光搞节能等。

每一个值得改进的地方，都是我们业务发展的空间和潜力。从这个角度来看，围绕城市同步发展，围绕客户同步发展，我们仍有巨大机会。

总的说来，我们对行业的看法是要尊重常识，要相信不正常的发展是不可持续的，一定会回到常态。回归常态发展的过程有阵痛，但我们相信天下有没做完的生意，阵痛之后我们仍有机会。