我的购房指北：买房之前可以关注什么？

我的购房指北：买房之前可以关注什么？ - 少数派

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在父母的倾情帮助下，我有了人生中的第一套房子，目前已经装修完毕正式入住了。于是就写了这篇文章来讲讲买房之前需要关注的事。

不管怎么说，我都要郑重的感谢父母帮忙，没想到最后还是啃老了，很惭愧，真的很惭愧。

在买房子之前，我其实一直对「买房子」这件事是不那么感兴趣的，对我来说房子更多时候意味着一个物理意义上的「家」，再加上我以往其实并没有遇到「那种难搞的房东」，考虑到买房子之后可能会背上的房贷和生存压力，对我来说买房子和租房子的体验差别其实并没有那么大。

在相当长的一段时间中，我甚至是比较反感买房子的，但是在天时地利人和的安排之下，还是拥有了这套房子，今天借这个机会也来总结一下心路历程，希望对于后续计划买房子的朋友能够提供一些帮助。

买房子的原因有哪些？

我身边买房的朋友和租房的朋友的比例基本是四六开，我在买房之前一直很执著于知道「他们为什么买房」，与我原本以为「在经过仔细考虑选择买房」的原因相比，其实大部分人买房的原因都属于「意料之外，情理之中」了，最后真的就是一个「天时地利人和」的结果。

按照回忆我总结了一下身边朋友买房的理由，即可能是家庭、个人、投资、发展等各种原因混合作用下最后的一个结果，但是大家对买房这件事还是比较慎重的。我们在买房子之前可能会有各种千奇古怪的想法与念头，很多时候都觉得「既要又要」，但是很实际的问题就是买房这件事还是一个基于「有限资源」下做的「相对理性的判断」，也就是下图中的不可能三角。

所以在买房之前真的有必要仔细考虑清楚，自己为啥要买房子？是自用还是增值？后续房间中长时间居住的人有几位？优先考虑学区还是医院？是否有其他必须或不得不接受的相关原因？

可能网上有很多「某个人靠自己的实地走访和艰苦努力终于捡漏了一个和市场价差别巨大，啥啥都好的完美房子」（或者说真的有人就是幸运儿成功捡漏了），但对于我们这样的普通老百姓来说，如果一定要指望自己也成为另一个幸运儿，所需要付出的代价成本应该是非常高的，这一步建议在最开始的时候就想清楚。

大家也不是职业的房产中介，大部分时候白天都是要在办公室坐班的，所以能够看房的时间理论上也只有工作日下班后和每个周末，按照每个工作日下班后有 2 个小时，周末有 6 个小时的空闲时间计算，普通人一般一周也只有不到 20 个小时的看房时间，其中的有效时间可能也就是 15 个小时左右。

我尝试过在周末和节假日的时候约上中介小哥带我去看房，大清早的时候往往信心满满觉得今天能够一口气看二三十套房子，但实话实说中介带看的流程一般都是「骑上电瓶车带你从 A 地前往 B 地 → 在 B 地附近的门店领取对应房间的钥匙 → 在门卫处登记放行 → 在小区里绕来绕去到达对应的房间 → 大概了解完毕后归还钥匙 → 从 B 地前往 C 地继续看房，考虑到其中所需要花费的时间成本和精力成本，一天能看 15-20 套房子已经非常难得了。也就是说看的仔细一点，一般来说 45-60 分钟一套房子的时间是比较平均的（那种 20 分钟一套房子的看法基本没啥用，我们也就不继续讨论了）。

当看的房子超过 20 套之后再看其他房子的状态都已经麻木了，在目前房地产市场基本一致的状态里，除非你看的都是大平层或者花园洋房这种能做出来差异化的房型，大部分面积在 70-120㎡ 的房子差别真的不大，优点和缺点同样明显，最后看你自己怎么取舍。

自己想要怎样的房子？

对我来说，买房子主要是用于考虑自住，所以当然希望在买房之后周边的生活与工作通勤时间都在可接受的范围之中。我按照对我所了解区域大概的了解，绘制了这张属于我的「找房地图」。

考虑到成都的互联网工作机会大多数都集中在成都的南边，去除掉一些「居住体验差，环境不适宜，房子总价太贵买不起」等原因，基本在下图中的中绿色梯形中的房源应该总体是符合我所需要的环境的。

在这里也对一些成都不太了解的朋友做个简单的科普吧，高新区基本是成都所有行政区（或者经济规划区）中排名前三的，其中金融城这部分属于总价 500w 及以上的老牌豪宅，房子面积大且总价高；大源这部分属于总价 300-700w 左右的新兴住宅，面积相对紧凑但是学区较好，离各种衣食住行的距离相比之下都最方便（新川是高新区想打造的第二个大源，但是需要一定的时间）；中和与华阳属于成都的老城区（一部分是城中村，另一部分是老房子），居住环境稍差但是便利性极高，区别在于所属的行政区划不一，总价大概在 150-400w 左右；再往周边延展就到了诸如双流区，天府新区，锦江区等等的不同区域。但不管怎么说，对于房子的定价逻辑基本还是上面那个「不可能三角」。

我之前其实也考虑过青羊区的学区房，但是仔细思考后还是放弃了。主要是觉得随着学区政策还有变化的可能性下，哪怕我立马为小朋友的诞生和学习做准备，也需要至少 5 年左右的时间才会有幼儿园，小学的相关需要。为了一个短期内不会出现的需求，在房子的购买中为教育部分增加十几甚至几十万的预算，性价比实在不高。

我也看了一些可能具备拆迁前景，或者老城区的房子，但是后面也都没有加入选择清单，主要的原因还是性价比的问题。这里的性价比并不是说不好，比如很多人喜欢的玉林、东湖公园、塔子山附近等等在三环以内的老小区我都看了，但是就感觉好像……差一点（更别提龙泉温江这种近郊了，哈哈）。

总而言之，这一部分是在找房过程中第一件需要考虑的事情，根据自己的总体预算进行大概的规划。虽然说买房子肯定是越大越好，但是因为不同的行政区划衣食住行导致的生活便利性不一，不同小区的规范也都不一致，所以一味追求面积大并不见得是第一选择。由于成都的新房排队现场参与难度非常惨烈，所以我们也并没有要求一定要新房，维护程度好的二手房也在考虑范围之内。

结合我和蒋老师的居住要求，我们认为「房子并不仅仅是一个居住的场所，也应该是涵盖了日常生活方方面面的一个场所，不同的居住条件会潜移默化地影响人的生活质量，是一个很切身重要的选择」，所以除去基本的片区位置和板块位置以外，我们还有这样一些要求：

在我们明确了自己想要的房子大概样子之后，就可以进入下一步了，开始挑选房子的位置。

房子的位置在哪里比较合适？

这一步我们俩主要是根据自己相对熟悉的区域，参考贝壳地图进行大概的了解。在贝壳的地图选房中可以根据各个筛选项进行大概的了解（由于房源录入信息并不见得是 100% 正确），可以挑选一下那些看起来感觉还不错的小区和位置。

再加上小区全景图，小区公共设施，日照模拟相关的录屏进行综合判断，就可以看到目标小区的大致情况了，到这一步基本上我们对这个小区的感觉至少清楚了 60-80% 左右。在这个过程里也可以对小区物业的维护情况进行一定的了解，一般来说如果门禁对讲机和基本的引导牌磨损很久没有人维护，那物业基本上是不怎么管事的。

附近的公共场所和绿地一览无余

如果方向感比较强，结合 3D 的楼书我们甚至可以判断出房源在建筑的哪一栋和大概的层数，也能够更进一步帮助我们判断后续的居住，噪音，采光相关情况。

日照模拟在成都非常好用

我在之前一直以为物业的主要作用就是收物业费，做一些小区里垃圾的日常清扫工作。但后面结合搬家的经历才会发现真正有价值的物业是能够作为邻里关系良好协调提供帮助的，比如邻居占用公区，在休息时间进行装修等等这些事情都是可以请物业的管家帮忙协调处理的。那些不靠谱的物业，基本就是一句话「我已经联系对方业主了，但是我们不是执法机构，也没办法」打发你。

确认了大概的小区之后，结合百度或者高德地图来做一些日常通勤的判断其实就非常方便了。很轻松就可以知道目标小区距离现在的工作场所的通勤时长和距离大概情况如何。

去现场看房时要注意什么？

当完成了前面所说的挑选板块与小区的工作之后，我们应该会有几个当前比较满意的候选房源，这时候我就可以从线上转为线下，开始实地看房了。

绝大多数房子在网上的照片是广角拍摄，也就是图片中的宽裕程度远超过现实中的房间尺寸，有一些二手房在贝壳中拍摄的照片可能是两三年前拍摄的，这几年中房东可能已经把房子做了二次的装修，或者出租出去。结合实际的采光、朝向、隔音、房屋维护情况等，线下看房这一步都是不应该被省去的步骤。

线下看房也可以帮助我们进一步了解小区周边的生活设施便利性，周边是否有超市卖场药房，小区里的垃圾桶，健身器材，公区电器与电梯维护情况如何，楼道与门禁设备的维护情况与是否真实使用都是我们在这一步需要关注的不同因素。

从时间便利性的考虑来说，我建议最好是能够一次性通过贝壳汇总出目标小区中自己比较感兴趣的 3-5 套房屋，再联系附近的中介把 2-3 个临近小区中的房源一次性看完。千万不要想着找一个中介把所有板块，所有小区的房子都遍历一遍，虽然说大多数房源的信息都能够在网络上找到，但在物理距离上更近的中介天然对小区的情况，房源的维护情况更加了解，双方的协作效率都会更高，彼此合作都更舒服一些。

相信我，在这一步中如果遇到了更加专业的中介，我相信你会觉得看房这件事会更「舒服」的多。

当然，由于去线下看房，我们不免会遇到「当时一下子很上头」的可能，所以在线下实际看房的时候请务必要提醒自己「冷静冷静再冷静」。以及看看房屋中是否包括一些装修和居住下所掩盖的相关问题，视野和采光是否良好？墙壁是否有发霉或修补？窗户是否有漏水？搭建部分是否违法？电线管道是否需要二次拆改？房屋户型是否需要调整修改？

在这个过程中如果对目标房源有一定的兴趣，也要记得关注一下上下楼的邻居是否会有影响自己居住舒适度的可能，比如楼上楼下住几口人、家里作息如何、是不是养宠物、起居习惯怎样等等。

上头的原因可能是因为装修和软装风格和自己的喜好匹配，或者是房源本身维护的好，但我们需要关注的地方则在于「找到被装修风格和维护情况掩饰下性价比更好的房子」，这是我理解的所谓「捡漏」，换句话说「尽可能找到和市面价值一致的房源（如果能超过当然更好），而不是低于市面价格的房源」。也就是说如果能够找到一个「房源的硬性条件很好，但是因为房东的原因装修和室内陈设方面很落伍，房东也认命了」的房子就最好了（不过也不要强求，毕竟房东对房子的价值认知也不一样，很难一概而论）。

还有一件很重要的事情，如果可以的话，请务必在线下看房的阶段能够对每个房源的信息做一个录屏或者拍照的操作，也可以找中介顾问提前打印一个看房手册，在线下看房的时候就可以直接对自己满意或者不满意的内容写标记备注，避免到后期忘了之前看过的房源好坏的问题。

如果在看房过程中你发现了一套非常心水的房子，可以换几个不同的天气与时间再去房屋里看看（比如换不同的时间看看隔音情况），如果非常满意的话就可以进入下一步的议价环节。

一些选房过程中的经验

一定要找线上中介吗？

有朋友可能会有疑惑，我一定要通过贝壳、链家这种中介去看房子吗？他们的中介费用都很贵，我自己去线下问小区物业和保安不行吗？

理论上当然是没有问题的，但我最开始选择通过贝壳和链家对房源进行选择的时候主要是希望能够通过他们来完成房屋基本资质的筛选工作。线下去找房源固然可以，但是由于没有第一步对房源的问题进行筛选的过程，可能就会遇到一些「房屋资质不全」的问题，这一步我就选择直接偷懒去通过贝壳了解了。

对房源的基本信息都已经完成了调查，开箱即用。

虽然不能保证 100% 的安全，但至少这部分的房源出现问题的风险是极低的。此外在贝壳的 App 中，还有一些桌面端网页不包括的小区解读，综合价值判断信息，也能够帮助自己对目标房源进行更进一步的了解。

我只能看我预算以内的房子吗？

我一直觉得只有看的越多，才知道自己喜欢的房子到底是怎样的。至少在确认唯一的目标房源之前，在总价上增加 300w 以内的房源我觉得都是可以多看看的。

比如我们的总共购房预算是 200w，并不代表我只能去看 200w 左右的房子，约中介去了解一下 300,400w 的房源，了解一下现在市场中类似价格的房子贵的原因在哪里，自己是否接受也很有必要。

如果你想，别墅也可以看看？

当然，这一步并不仅仅是为了买房子做帮助，也可以为自己后期的装修提供一定的见解，比如通过查看不同面积，不同布局，不同风格的房型，我们发现相对封闭式厨房，具有岛台的开放式厨房更吸引我们，或者我们发现同样不足 10㎡ 的次卧，变成一个书房远比改造成榻榻米对我们的生活有意义，或者相比阳台是否封窗，卧室和客厅的窗户中能够看到雪山和漂亮的日落更舒服等等。这些东西都是需要多看几套房才能感知出来的。

通过这一步的过程也能够帮助我们在预算有限的情况下，真正找出自己所喜欢的房子。本质上和我们做产品设计工作中的流程也比较类似，先拆分对应需求，根据需求大小内容判断对应的优先级，最后就是做选择题而已。

需要提前注意的事情

考虑到绝大多数人都是靠父母的赞助与支持完成买房任务的，我想最重要的一点就是提前和家里人说清楚买房的目标。房子买来之后谁来住，谁在买房过程中发挥主导权，每个人在买房过程中需要发挥怎样的角色，以及万一判断失误后千万不要内讧等等的事情。毕竟买房子这件事情已经非常非常累了，我们能够解决主要的核心矛盾即可，千万不要把有限的精力放在不重要的次要矛盾上，很累，很内耗。

可以提前避免无用功

在我的房源选择过程中，当然也走了一些弯路，比如也遇到了一些不靠谱的中介，或者在不相关的部分浪费了太多时间（我曾经花费了大概 2 周时间来研究 60-70 年代的房子是否有合适的，试图能够捡漏）。考虑到买房这件事可能是我人生中少有的能够操纵的几百万生意，所以慎之又慎还是能够理解。但最后发现市场就是检验房屋质量的唯一标准，除非你有那种内幕消息可以帮助你通过信息不对称获利，大部分时候还是要避免自己「想捡个漏」的想法，不现实。

此外也需要避免在买房过程中出现的一些「焦点偏离」问题，比如根据工作为主所圈定的房屋板块与位置是一件没问题的事情，我们只需要考虑通勤的时间自己能否接受即可（比如我原本的通勤时间是单程骑共享单车 20 分钟，如果要买房可能这个时间就不能维持了），而不要一门心思因为「之后的工作可能发生变化，万一去市中心」工作的奇怪念头，而尝试找一个去哪里都方便的场所，没必要。

换句话说，买房这件事虽然是一件大事，但是也并非拍板之后就只能遗憾的决定事件。房屋资产的增值与否并非仅仅在买房时就会决定终生，后续政府的相关规划政策是否改变，周边是否会引入新的生活服务设施都是随时变化的，只要决定买房并且在这个过程中做到了自己能够做到的好状态，后续也没有必要内耗后悔，实在实在发生了一些不能接受的事情，大不了把房子卖了也是选项之一。

这篇文章主要在讲述买房前的准备工作，买房交易、装修与家电选材的内容放在后面再整理。

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