虎嗅注：本文转自微信公众号“米宅米宅”（ID：mizhaimizhai），作者：大渔。虎嗅获得授权转载。

楼市风向已变，多空已然转换，但如果你认为中国楼市已到了下半场，未来三年国内楼市低迷格局已定，那你就想得过于简单了。实际上，这盘棋局刚刚进入中场，至于下半场如何落子，高层已了然于胸，可你却还很懵懂。

让我们先从近期楼市的各项新闻说起。

首先是2017年12月20日中央经济工作会议对于房地产的定调：

加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

请注意最后一句：“分清中央和地方事权，实行差别化调控。”这是在中央经济工作会议这种级别的会议上，第一次承认了地方对于当地房地产市场具有调控权。

这句话非常重要，这说明本轮调控已经到达了一个阶段，稳房价稳人心的初步成效已经收到。而面临复杂的楼市局面，一刀切的模式已不适合下一步的调控需求，下一步需要做的是因城制宜，甚至可以做到一城一制。

然后呢，发生了什么情况？

12月21日，在承认地方调控权的第二天，武汉市住房保障和房屋管理局就在官网公布了《武汉市房票（人才住房券）使用办法（试行）》征求意见稿的公示。并在两天之后的23号就出台了关于房票使用的正式政策。

从时间点可以看出，武汉的房票政策一定是提前有所准备的，只是在等待一个合适的发布时机，这个时机就是中央对地方调控权的正式承认。在得到确认之后，武汉连一天也不愿意多等，就立刻放出了房票这一个新型试水炸弹。

紧接着，郑州也出台了关于非郑户籍的购房指南，全日制本科以上学历，不用审核社保和个税，即可买房，并于元旦过后就开始执行。反应比武汉还是稍慢了一步，但是步子却是迈得相当之大。

12月24日，重庆紧跟着又一次放低了购房的门槛。大家也许会觉得奇怪，重庆不是一直不限购吗?还怎么放低?

众所周知，重庆是全国唯二征收房产税的城市之一，征收对象为三无人员，即在重庆无户籍、无企业、无工作的个人，目标直指来渝炒房群体。虽然目前重庆征收房产税额度并不高，但一套一百多万的房产一年征收几千块也聊胜于无。

但是在最新政策中，所有的三无人员，只要能提供重庆公司出具的工作证明或个人所得税证明，就可以免征房产税。只要直系亲属为重庆户籍，也可以免征房产税。只要是在渝大学生，也免征房产税。

这几项免征条款中，尤其是第一项，满足的难度不是很大，具有很大的想象空间。

可以想象，其他城市不会听任武汉、郑州、重庆来解读政策，下一步一定会有更多的城市，在无限度放低落户政策的基础上，以更多的花样松绑政策跟进。

接下来，放松限购政策的会是谁?

长沙？成都？南京？西安？天津？杭州？

下一步，会出现什么样的松绑政策？一切皆有可能。

高潮还在继续。

12月23日，在全国住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽指出：

2018年，我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

第一，又一次提到了差别化调控政策，说明中央对这一政策的进一步支持；

第二，在近一年严厉调控的大形势下，第一次提到了去库存的问题。

并且，去库存的范围除了三四线城市之外，第一次提到了县城。这说明，在历经一年多的全民买房大运动之后，广大四五线城市和县城的房产库存量仍然是一个惊人的数字。

在坚持房住不炒和长效机制的今天，在房产税预期不断加强的今天，在楼市被打压一年后终于见到成效的今天，在这一历史拐点的敏感时期，公开表示中央会支持这些地区的去库存工作，这是一个非常值得玩味的信号。

那么接下来可以预见的是，2018年，三四五线城市的调控不会加强，反而放松的可能性很大。

这些三四五线城市和县城本身就没有限购限售，又该如何放松？大概率会以降低首付和贷款利率打折等方式来进行。

那么，照目前的势头来看，2018的楼市会是怎样的景象呢?

大概率事件：一线的北京上海继续严格执行限购政策，加上超高房价的加持，成交量继续低迷，房价持续冰冻。

深圳由于落户政策的宽松和内在各项势能，导致房价跃跃欲涨，多空角力，但在多军即将胜出的关键时刻，总会遭遇政策的及时打压。如近期盛传的元旦之后深圳二手房网签价与评估价将统一，直指高评高贷，导致12月深圳的二手房成交量激增。

为了不从一线城市掉队，广州限购或入户政策适当调宽的可能性很大。

二线城市，除了前期在抢人方面拼得很凶的武汉、郑州、成都、长沙、南京等城市外，预计会有更多的二线城市加入抢人和放松限购大战。

这些城市有可能会包括天津、合肥、杭州、厦门、石家庄、西安等。到2018年，大家很可能会发现在2017年需要全款抢房的二线城市，购房门槛变低了，全款变按揭了，买房更容易了，可供选择的城市和房源机会都变多了。但是，2017年的盛况不会再重现了。

三四五线城市和县城，其实2017年大部分三四五线城市的房价也普遍上涨了不少，但更多是在多年不涨的基础上，基于多年的货币增发产生的补涨，不存在太多的价格泡沫。

但即使有所上涨，和一二线城市的全民抢房大战比起来仍然不值一提，三四五线更多是基于本地人的购买，库存消化量有限。库存形势仍然严峻，地方财政仍然吃紧。

在这种大前提下，三四五线的楼市在2018年大概率以宽松政策为主，中央会给出这些城市的地方政府充分的政策自主权。预计到明年，我们会看到三四五线城市出台各式各样的楼市刺激政策，包括首付降低，贷款利率打折，降低交易环节税等。至于效果，就因人因城而宜了。     

到这里，一盘大棋已经下到了中场，下半场的棋局走位已经呈现。

2018年，政府仍会严控楼市，但这个严控更多针对的是一线城市，二线会适当地留出口子，给其一定的政策腾挪余地，部分库存较多的三四五线则会放开，甚至给出足够的政策支持。

最终的目的是驱逐资金去三四五线，二线仍给留出吸纳资金和人口空间，至于谁能得到更多的资金和人口，就看大家各自的本事了。未来两年会是一个诸侯乱战的年代，允许出现适度的争和乱，谁的胆子大，谁对中央的政策意图领会越到位，谁就能抢先一步得到更多资源。但是，最终到了一定的阶段，一切仍要中央说了算。

不出意外，房产税在未来两年仍会不时提及，但是会持续强化城市的差异化征收，为资金最终流入三四线城市铺路。

而所有的这一切，最终的目的都是为了平衡全国的资源和资金，让资金不再进一步向大城市无限制地聚集，让更多的强二线城市胜出并崛起，同时希望通过政策引导资金向三四线城市逆向流动。

这一盘大棋，无论终盘如何，都要为决策者的大智慧鼓掌。