上海核心地段的豪宅，变成老破大了

最近，上海市区核心地段的一些老商品房，正在经历一场惨烈的价值重估。

以黄浦，老静安、徐家汇等核心区域为主。

比如老静安南京西路老豪宅中凯城市之光，一房单价从去年年初的16万跳水到10万。

虽说一个板楼，一个塔楼，但价差也不至于如此之大，市值缩水是真的。

我们研究院认为，从整体的估值和供需来看，当下上海楼市，越核心的地段，老房子（商品房）反而越不值得买。

事实证明，这些核心地段的大龄商品房，正在被有钱人抛弃。

背后的逻辑很耐人寻味。

 核心地段老商品房跌狠了 

上海核心地段的一些老商品房，价格已经接近五年前（2019年），算上通胀和利息，妥妥亏了。

比如徐家汇的阳光名邸，汇贤雅居；

老静安南京西路的国际丽都城：

老静安曹家渡的达安花园，更是接近2016年的价格，

还有上文提到的中凯城市之光。

这些小区的特点是房龄偏老，户型奇大，小区物业维护差。

中凯城市之光，整个小区观感仿佛家道中落的中年男子，公共区域不是没开灯，很昏暗，就是残缺失修；

一点都不符合市中心“豪宅”的标签，三房还要两千多万。 

虽然地段超好，内部装修也可以自己把控，但是整个小区都给人没落的感觉。

老静安国际丽都城也是一样，地段无敌，未老先衰。

外立面的阳台和空调挂的到处都是，阳台样式不统一，大堂电梯间各层走廊也是破旧失修。

廉颇老矣，美人迟暮。

这些小区，就像老豪车，中产买不起，富人看不上，流动性堪忧。

次一点的达安花园，黄浦明日星城，因为房龄原因，价格也大幅回调。

背后的一个逻辑是：

上海楼市的新增购买力，和活跃购买力，主要是新上海人，这些人没有地段情结，更注重产品力。

中环以内，大家配套差不了多少，新静安还是老静安，普陀还是黄浦，都不重要。

房子新、房子好才是根本的。

未来核心地段的大龄老式商品房，流动性会越来越差。 

现在的上海，真正的好房子只有1%！您买房焦虑吗？

 新房夹击 

上海核心地段，接下来会有大量新房上市，首先冲击的就是这些面积大总价高的大龄商品房。

以黄浦区为例，接下来会有大量的新房豪宅入市。

虽然今年不会都上，但看这密密麻麻的供应，定会抽走不少市中心高端购买力。

第一批被冲击的就是高总价房间少的大龄商品房。

反倒是中环附近的紧凑三房，四房，房龄新的次新房，因为总价、功能性控制到位，不缺流动性，也比较抗跌。

比如新静安的大宁静安府四房，依然坚挺；

1月份成交的1套137平的四房，单价仍在13w以上。

而且，中环附近的新房价格，也不便宜了，因此中环老二手房的压力，就比内环内小得多。

一方面是自身价格低了很多，没有那么多情怀加成的溢价； 

二就是中环一圈新房的也不便宜。 

举几个例子，静安天悦107㎡（封阳台，面积=99㎡不封阳台）总价也要1100多万了，堪比内环新房； 

西岸传媒港中海14.2w地块、中铁峯汇里13.1w的价格，早已反超内环。 

同等价位，与周边新房比较的话，中环老二手房至少有套内面积大很多的优势，不至于被全方位吊打。 

再往外环看看的话，新房相对二手的优势更小了—— 

新房本身档次不高，与二手房拉不开差距。 

老二手房户型也紧凑，且价格已经降了很多。

 成本差异大 

不建议买核心地段的大龄商品房的另一个原因，是每个房东的成本都不一样。

近几年的新房次新房，大家的买入成本价都大差不差，不太会有人愿意割肉砸盘；

如果是二十年前的房子就不一样了，他几千块买的，你十几万买的，他卖十万血赚，你卖十万血亏。

就跟股票一样，每个价位段买入的人，抛盘的时候心态是不一样的。

房子是投资品，但也是消耗品，新的比旧的贵，才是正常的表现。

另外，次新房，新房的物业，公区，会所，装修，户型，吊打大龄商品房。

另外物业管理太重要了，但是上海物业好的老商品房小区真的不多。

在香港每十几二十年会做外墙维修，同时会高压清洗外墙，因此几十年的房子外立面看起来还OK；

管理也很严格，空调不可乱装，必须装在指定的位置，阳台更是不让封。 

 归根结底是错配 

大龄商品房，市区老标杆，在市场上严重错配。

定位中产总价太贵，功能性不足；定位豪宅产品太老公区太差，就靠一个地段撑着。

真正有实力的业主只会卖出置换到新贵小区，而非买入。

只有地段情节特别浓重的人会买入，但此类购买力是越来越少的。

产品错配，竞品太多，产品力肯定打不过同在核心区的次新豪宅，性价比又打不过中环边上的次新改善。

新房价格是扁平化的，内环中环差距不大，但二手房内中环差距就很大了；

中环附近的大龄商品房，跌出性价比，相比次新还是要便宜很多的。

而2000-3000w以上的总价，如此老产品，小区维护也不到位，很难吸引有钱人的眼光‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍。

同总价、地段相差不大的情况下，品质差距实在太大。

‍‍‍‍买房不仅小区地段要和总价匹配，品质也一样要和总价匹配。

如果真的中意这些核心地段的老标杆商品房，楼层户型一定要选好；

毕竟已经牺牲产品力了，所以要在楼层和户型上弥补短板。

举个例子，新天地的标杆是翠湖四期五期，一二期已经有点老了：

一期（雅园），已经很残旧了。

物业进出口管的很严谨，但是公共走道和电梯都老旧了。

二期（御园）质量好些，不过窗户不够大，所以采光有点暗。

同样的总价，不如往别的地段看看新房和次新房，比如苏河湾，北滨江，南外滩。

总结来讲：上海核心地段老房子，面积冗余严重。

中产追求功能性，不需要这么大面积。

不计较面积浪费的有钱人，又完全看不上小区的品质。

上海老二手房有一个现象，核心地段面积段都偏大，越往外越紧凑。 

而当下的趋势是， 不管内环还是外环，新房面积段都比较统一。

内环150㎡三房老破大，遇上120㎡三房改善新盘，可以说是毫无招架之力。

两房120㎡、三房150-160㎡的市中心老二手房，劝你别看了。 

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。

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