三年进账558亿，刚刚，万科的“亲儿子”破发了

一家叫云的物业公司赴港上市，也算是科技和现金流相得益彰了。

只是名字叫得好听，科技含量到底如何，还得市场说了算，真要是含量太高了，保不齐就砸给你看，毕竟恒生科技指数一年来又跌了40%多。不过就算是物业这类现金流公司，港股现在也不给面子了，今年上市的几家物业公司，股价表现也是相当惨淡。

行情好的时候两头占两头吃香，行情不好就只能两头挨锤，想想就挺难的。（投中BBKing楠哥）

2022年9月29日，万物云在港交所挂牌交易。一开盘便跌破了49.35港元的发行价，截至发稿，股价为45.9港元，总市值为535.7亿港元。

相比2021年11月股份转让时的千亿元估值，到如今正式上市时535.7亿港元市值，价格差不多算得上腰斩。作为万科的“亲儿子”，万物云心中想必会有些许苦涩。

不过对于博裕资本和58集团这两位股东而言，早在10个月前就收获了喜悦，因为赚麻了。

2017年3月，博裕资本和58集团分别花了15亿元和3亿元，各自拿到了万物云25%和5%的股份。而在4年后通过股份转让时，博裕资本用7%的股份套现69.86亿元，58集团则是用约2%的股份套现19.91亿元。

虽然博裕资本和58集团在万物云上市前夕共套现约90亿元，但这并没有影响淡马锡、瑞银资管、中国诚通，以及高瓴等投资大佬选择成为基石投资者，掏钱为其助阵护航。

这固然反映出万科强大的朋友圈，也体现了这些投资者对万物云的看好。只是在市场低迷的情况下，万物云自身的价值和潜力，还将面临更多审视。

3年净利润42.7亿元，合同管理面积10.9亿平方米

成立于2001年的万物云，已经存在了32年。早在1990年，作为其前身的万科物业便开始在国内提供住宅业务服务。直到2020年10月，随着服务范畴从物业到空间，万科物业正式更名为万物云。

作为一家国内物业管理服务提供商，万物云提供社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务，旗下品牌包括万科物业、朴邻和万物为家、万物梁行及City Up、万睿科技、祥盈企服和第五空间。

通俗来讲，万物云将自己当作“智能管家”，不只是服务社区、商企，甚至能够服务一座“城市”。

拥有万科这块响亮的招牌，万物云发展得也相当顺利。单就2021年，万科这个单一最大客户就为万物云贡献了38.21亿元的收入。而根据弗若斯特沙利文的资料，按基础物业管理服务收入计算，该公司于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

招股书的数据更加直观。在业绩方面，从2019年到2021年的三年里，万物云的营收分别为139.27亿元、181.46亿元、237.05亿元，净利润则分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元，毛利率分别为17.7%、18.5%、17%，净利率则分别为7.5%、8.4%、7.2%。

2022年3月，万物云已经覆盖中国32个省的159个城市。3个月后，万物云在社区空间居住消费服务方面的合约建筑面积达到约9.3亿平方米，在管建筑面积约7亿平方米；而在商企和城市空间服务方面，合约建筑面积约1.6亿平方米，在管建筑面积约1.4亿平方米。

换句话说，万物云在住宅及商企物业的总合约建筑面积约10.9亿平方米，都快接近整个香港的面积了。

值得一提的是，万物云特别看重街道，并推进着“万物云街道”战略，内部则称之为“蝶城”。在实际操作中，该公司会建立以街道为单位，以3公里为半径，30分钟内可达的服务区域，同时为里面的住宅小区、商办写字楼、产业园区等项目提供服务。

按照目前的规划，万物云将在未来三至五年内，完成建设数百个“蝶城”。

博裕、58集团套现90亿元，淡马锡高瓴等掏钱助阵

万物云的飞速发展，离不开掌门人朱保全。

在带领万物云之前，朱保全已经是一名万科老将。1999年4月，他成为万科一名普通的人力资源经理，最终一路做到了集团高级副总裁。在2010年5月，他开始担任万物云总经理，并于次年2月升任董事长，负责起公司的整体运营。

受益于当时处于黄金时代的房地产市场，加上背靠万科这座大山，万物云一度没有对外融资。直到2017年3月，才引入了博裕资本和58集团两家战略投资者。按照万科集团当时的说法：为了进一步提升万科物业的竞争力，丰富服务连接范畴，构建物业衍生服务生态链。

当时担任万科物业CEO的朱保全，在给全体员工写的“这是影响未来的信”中称，公司也将投入更多资源促进组织协同以及各业务单元协作，以为股东取得更好的回报。

股东的回报确实丰盛。

博裕资本和58集团分别花了15亿元和3亿元，各自拿到了万物云25%和5%的股份。并在4年后通过股份转让，博裕资本用7%的股份套现69.86亿元，58集团则是用约2%的股份套现19.91亿元。而在万物云上市前，博裕资本和58集团还分别拥有该公司17.14%和2.86%的股份。

这样的操作也好理解。万科当时已经宣布要分拆万物云上市，如果需要在保持控股地位的同时，又能有合适比例的股份让万物云良好发展，收购老股是一个可行的办法，而在博裕资本转让的股份中，就有2%被万物云的员工持股平台拿下。

招股书显示，万科合计约拥有万物云62.89%的股份，而在万物云招股结束且超额配股权未获行使的情况下，万科仍将有权行使56.6%的投票权。

加上去年的市场环境就已经对房企和物管企业不太友好，投资方能以千亿估值退出，也能先赚到不少钱。而对于长期坚持稳健现金派息政策的万科而言，通过这样的方式也有助于加深投资者对万科和万物云的好感。

值得一提的是，万物云的基石投资者阵容庞大。包括中国诚通投资、混合所有制改革基金、瑞银资管、淡马锡、润晖投资、Athos Capital、高瓴旗下的HHLR等。

这些投资机构将至少拿出2.72亿美元，为万物云助阵护航。这不仅反映出万科强大的朋友圈，也体现了这些投资者对万物云的看好。

目前，万物云已授予394名员工共7000万股股份，而朱保全一人便获得了2000万股。按市值535.7亿港元计算，除朱保全外的其他393名员工平均身价超580万港元，而朱保全本人的身价将超过9亿港元。

3年派息41亿元，几乎掏空3年利润

头部房企分拆物业上市并不少见。不仅有华润置地分拆出来的华润万象生活，还有碧桂园的碧桂园服务，以及恒大的恒大物业等。

从2019年开始，这些被拆分出来的物管企业开始密集上市。多家物管公司的市值超过千亿，甚至有的市值一度超过母公司。比如，碧桂园服务的市值在去年就曾达到2000亿港元，超过了当时市值1800多亿港元的碧桂园。

但这样的好景没有持续多久。

当时间来到2021年下半年，不少物管企业的市值开始呈现下滑趋势。克而瑞物管数据显示，截至今年7月，59家上市物管企业中有51家的股价相比年初有所下跌。碧桂园生活的市值也从年初的1500亿港元，跌到如今的400多亿港元。

市场环境发生着剧烈的变化，但万科不一定等得起。

万科董事会主席郁亮刚说完“孩子长大，胃口变大，家里不够吃了”，万物云第二天就递交了赴港上市的招股书。

刺眼的数据更能感受到市场的寒意。万科在2021年的归母净利润为225.24亿元，同比减少45.75%。而这也是万科继1995年和2008年后，上市31年来的第三次净利润下滑，且是下滑幅度最大的一次。

值得一提的是，万物云在2019至2021年里，分别派息2.47亿元、3.18亿元、35.37亿元，而同期的净利润分别为10.2亿元，14.6亿元、16.7亿元，相当于3年净利润差不多全用来派息了。

环境好时，物管和房企一荣俱荣，反之亦然。万物云的市值也从去年11月预估的千亿元，变为了如今的535.7亿港元。

事实上，万物云从万科方面获得的收入不足两成，而且手握的现金及现金等价物在今年3月便达到了38.54亿元，再加上市场预计会募集到8-9亿美元，粮草也相对充裕。

只是面对数十家已上市物管企业的竞争，已过而立之年的万物云要想顺利穿越行业低谷，面临的压力恐怕不会小。

本文来自微信公众号“投中网”（ID：China-Venture），作者：鲁智高，36氪经授权发布。

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