“如果我们30年不是在这一个地方干了这一件事，政府是不可能在这个关键时期让国企入股一个民营企业的。”

在河南国资入股建业地产10天之后，胡葆森终于公开回应此事。作为此轮房产危机中少有的成功引入国资的房企，胡葆森在6月11日出席2022年亚布力中国企业家论坛中说，30年来，建业已经主动自觉地融入了河南社会。

11天前，建业地产发布公告称，河南同晟置业有限公司（简称“同晟置业”）计划受让公司已发行股本的29%，交易价格约6.88亿港元，且以现金结算。同晟置业是河南省铁路建设投资公司的全资子公司，后者由河南省人民政府全资持有。

国资入股成为建业的第二大股东，意味着建业在此轮的房产危机中获得强援。消息传出当天，建业地产股价盘中一度大涨30%，次日收盘仍上涨15.39%，报0.75港元。

“最多的时候，全河南每卖8套房子，就有一套是建业造的。”胡葆森在演讲中细数建业在河南的贡献，例如510亿元的税收缴纳、每年提供100万人的就业岗位以及买入的1800亿元土地，“我30年里，就在这一个地方干了一件事”。

但国资入股并不意味着建业已经完全脱离了危险期——胡葆森只是暂时保住了对建业的所有权。同晟置业同时还拟认购建业地产发行的可换股债权，即本金额不高于7.08亿港元的2025年到期票息5%、到期收益率9%的可换股债权。

建业地产在公告中称，同晟置业有权按照不高于1.20港元的初始换股价将全部或一部分可换股债权转换为股份。若同晟置业将所持有的全部债款转换为股份，最多可换取建业地产5.9亿股股份，加上此前收购股份，其持股比例将达到40.8%，将高于扩大股本后胡葆森34.27%的持股比例。

这也意味着，胡葆森有可能失去对建业地产的控制权。建业地产相关人士在接受《证券日报》采访时称，“可换股债款持有人有两年并可再延期一年的是否转换选择权，具体情况视后期市场交易状况而定。”

在房企暴雷频发的2022年，相比同行，这可能已经是胡葆森所能获得的最好结果。

早在今年1月就传出引入山东国资的奥园，在长达半年的时间内都无进一步消息传出。直到上个月，才有报道称山东能源集团已经完成尽调并离开奥园集团。奥园相关负责人称，“公司引入战投的相关事宜正在进行中，目前暂无可对外披露的消息。”

即便是那些成功引入国资的房企，也在一开始就失去了对公司的控股权。如华南城引入深圳国资后，公司创始人郑松兴持股比例由28.5%降至20.16%，国资特区建发持股比例为29.28%，成为华南城的主要股东兼单一大股东。

胡葆森的老乡许家印仍在苦苦等待广州国资的纾困。最新的消息是，广州城投集团为恒大集团担保，将通过项目退地方式化解恒大广东项目风险。上个月，浙江国资以13.5亿元人民币的价格收购了恒大位于宁波的城市之光广场项目。

“你做的这些事情，老百姓看在眼里、记在心里。书记、省长也看在眼里、记在心里”，胡葆森在演讲中说。

多年来一直以“朴素的狭隘的河南主义者”自诩的胡葆森，终于获得了来自家乡的善意。

01

这已经不是河南国资第一次为胡葆森伸出援手了。

5月，河南老家文化旅游发展有限公司入股河南建业华谊文化旅游产业有限公司，持有其90%股权；河南建业实景演出文化发展有限公司51%的股权，同样被河南老家文旅接手。河南老家文旅是河南省文化产业投资有限责任公司的全资子公司，是河南省政府直属企业。

这两家文旅公司拥有着建业文旅的两大王牌项目——“建业·华谊兄弟电影小镇”和“只有河南·戏剧幻城”项目。

其中，电影小镇开业于2019年，是胡葆森进军文旅产业的开篇之作，总投资20亿元，占地总面积约2000亩。电影小镇开业之初，胡葆森曾对外称，到2022年建业文化小镇将达到20个，总投资超过200亿元。

“只有河南·戏剧幻城”更是胡葆森的心血之作，为此他特地拉来执导过“又见”系列的著名导演王潮歌担任主创。按照他的说法，“动工有四年，想法是六年前，其实准备这座城准备了四十年”。“只有河南·戏剧幻城”在去年6月开业，但仅1个月后就遭遇河南720特大洪水，此后又遇到郑州疫情反弹，损失惨重。

去年9月，一封名为《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》广泛流传，揭开建业集团所面临的危机局面。该求救信由建业集团发给河南省政府，建业集团在求救信中称，经初步估算，因汛情疫情影响，建业总损失超50亿元，已出现重大风险和危机。

建业集团在信中悲观地表示，“如果建业被讯情疫情拖累，过不去眼前这个坎，有可能成为全国企业‘暴雷’和倒下的‘下一个’”。

建业集团总裁王俊对外表示求救信内容真实，据其介绍，建业旗下业态受到影响最大的是文旅项目，尤其是位于郑州的樱桃沟足球小镇，“这次灾情导致足球小镇的基础设施包括公路、桥梁遭到摧毁，该项目的住宅部分也无法再进行，这是我们递交这份报告的初衷。”

他称，报告在8月13日递交，8月15日得到河南省领导批示。他称，在政府相关政策帮扶下，建业多数业态和业务已恢复到正常经营。

但坏消息仍在继续。今年2月，建业被传总部裁员超六成，原有的1063名在岗员工最后“只剩下400多人”。建业对外称网传内容不实，但建业集团确实在进行组织架构的“瘦身”，由原有的五级管理机制调整为三级管理。

胡葆森在当时的媒体恳谈会上说，未来建业集团的发展要做到“少、小、好”：一是过去开的大大小小的赛道能合并就合并，能关闭就关闭，不再开辟新的赛道；二是不再追求规模的增长；三是做好，“只有做少、做小了，才能有可能做好，老想着做多，做大是很难做好。”

当下，建业面临的最迫切的问题是即将于今年8月到期的5亿美元债券。公开数据上，建业地产目前存续美元债8只，合计规模24.46亿美元。建业地产在对外回应中表示，经过践行年初既定的缓解资金压力专项工作，公司有信心按期偿还8月份到期的5亿美元债券。去年11月，建业地产曾通过自有资金如期偿还了4亿美元到期债券。

02

河南国资率先支援建业，与胡葆森多年来深耕河南一地多有关联。长期以来，胡葆森和其执掌的建业集团在河南省内一直拥有着极高的声誉。

成立近30年来，这家公司从未真正走出过河南，胡葆森更是一直以狭隘的河南主义者自居。网络上流传过不少关于他钟情家乡的语录，诸如“日本的房子就让日本人盖去吧，我只给河南人盖”。

在河南省内，建业是当之无愧的地产之王，早在2019年，建业就实现了对省内122个县及县级以上城市的全覆盖。胡葆森的好友、万通集团的创始人冯仑曾不吝称赞说，“全国化看万科，区域化看建业”。

胡葆森并非一入行就在地产行业，他毕业于郑州大学外文系，最早在河南省外贸厅工作。1982年，他被河南省外贸厅派驻香港工作——那时他还不姓胡，而是叫做“滑建明”。一些坊间传闻称他在香港认识了一位贵人，因而更名胡葆森，但这一说法从未得到证实。

总而言之，胡葆森在港9年后，辞职下海创业，并通过炒楼花赚得第一桶金。2009年他接受媒体采访时自述，“向朋友借了几十万，一年之后，就赚回1000多万”。但更重要的是，由于他在港期间取得了香港永久居民身份，返乡创业时已摇身一变成为“港商”。

得益于“港商”身份，他回豫创业时得到了银行支持。1992年，胡葆森与河南当地建设银行、河南省建业投资总公司合资成立河南建业房地产开发有限公司，胡葆森拥有40%股份。两年后，国家要求金融机构退出实业经营，他买下了所有股份，全资持有建业地产。

从性格上而言，胡葆森和他的老乡及同行许家印几乎没有相似之处，但二人相同的是都具有高超的商业技巧。

许家印在广州第一个楼盘金碧花园完全是一个“空手套白狼”的案例，他以分期付款方式拿下地皮，开工建设后又以低价销售快速回笼资金，创造了“两个小时实现销售额8000万”的记录。

胡葆森在郑州的第一个项目是金水花园，位于郑州东郊，占地达到360亩，是河南省内开发的第一个大型住宅小区。胡葆森当时构想的是建设一个高品质的标杆楼盘，为此他专门请来河南省规划设计院出面设计，楼盘售价每平米达到2700元，比当时郑州房产均价高出超30%。

但金水花园却未能如胡葆森想象般大火，而是陷入了开盘即滞销的困境。胡葆森后来说那是他最艰难的时期，“感觉一切都不在我的控制中了，我当时睡觉都睡不好！”他对媒体称，那段时间他每天都要吞两片舒乐安定才能睡着。

胡葆森的解决办法是“营销”。当年6月，他在《河南日报》上打出一则广告，“金水花园十年还本”，承诺在当年下半年购买金水花园一期的业主，在一次性付清房款的情况下，十年后建业为其返还购房款。

这一举动震惊了当时尚处于起步阶段的中国房地产界。当时《房地产报》撰文称，此举在全国尚无先例，实属首创。“十年还本”的营销策略取得了突出效果。《中国周刊》报道称，广告刊登第二天，“金水花园”即售出了第一套商品房，此后销售一路顺风顺水。

10年后，2003年7月10日，建业集团在《大河报》刊登通告，告知金水花园业主办理退款手续，共退还房款1000万元。两年后，河南电视台将金水花园评为“中原地产十年最具影响力楼盘（住宅）”。

03

“十年还本”不仅打响了金水花园销售的第一枪，更立主了胡葆森及建业在省内信守承诺的好名声。

在业内，胡葆森常被称之为“老胡”。这一名头来自于《南风窗》对胡葆森的一篇专访《河南商人老胡》，据称“南有王石、北有冯仑、中有胡葆森”的“中国地产三君子”一说便是出自于此。

胡葆森也喜欢这个称呼，他在一篇自述文章中说，“那时的老胡正值中年，冠以‘老’字，颇有些江湖气味，自觉中听，倒也呼者不拒，久之，‘河南老胡’便成了我的别号。”建业集团的官网上，胡葆森的自述栏目就叫做“老胡文集”。

“江湖气”是胡葆森身上最突出的性格之一。他在圈内是出了名的好人缘、重情义。早在1999年，他就拉着冯仑和王石一起成立了“全国房地产策略联盟”，后改名为“中城联盟”，是国内最大的房产组织机构，更有一些媒体将其称之为国内房产领域的“欧盟”，其影响力可见一斑。

省内，胡葆森在2014年联合几位河南企业家发起成立了豫商组织“嵩山会”，最低入会标准为1000万元。胡葆森还拉来王石任名誉理事长，亚布力论坛创始人田源、高瓴资本创始人张磊出任名誉理事，力图将其打造成为一个高端企业家组织。

2008年建业赴港上市，更是能突出表现“老胡”的好人缘。那年正值全球经济危机，国内房企市场哀鸿遍野。3月，恒大率先向港交所递交招股书，但很快折戟，宣布中止IPO。

等到建业地产随后在港上市时，所面临的市场环境更加恶劣。建业在港路演时，柳传志、潘石屹、王石、李思廉、冯仑、方风雷等多位大佬相继到场助阵，为胡葆森保驾护航，被港媒称之为“八星助阵”。

6月10日，建业地产成功在港挂牌交易，虽然首日破发，但在当时的市场环境下能上市已实属不易。建业地产也成为当年第一家成功赴港上市的内地房企，被潘石屹称之为“2008年中国房地产行业的转折性事件”。

如果说一身江湖气的“老胡”让胡葆森在商界打开人脉，那么对河南足球的投入则令“老胡”这一名号在河南的父老乡亲中叫响。

胡葆森入局足球要比许家印早得多，也“长情”得多。胡葆森从1994年开始投资河南足球至今，河南建业也是近30年来国内足坛中少有的唯一未更名的球队，直到2020年河南建业根据足协新规更名为“洛阳龙门”。

胡葆森后来在接受媒体采访时称，投资足球是“感情用事”，“入主的时候，没有意识到会有那么多困难，凭借着对河南足球的一种朴素的感情。”

1994年他开始投资河南足球时，建业才刚刚成立两年。那时河南足球尚无企业冠名，甚至还传出江苏迈特公司意欲投资，并将球队带去江苏的消息。此消息引发了河南本土企业对球队的争夺。胡葆森用了一个月时间拿下了冠名权。

河南足球队正式更名那天，河南队正在打比赛，上半场挂的名字还是“河南搪瓷总厂”，下半场就变成了“河南建业”。

足球让建业在省内的名号迅速打响，为其省掉不菲的宣传费用。世纪之初，开始走出郑州的建业曾做过一次问卷调查，询问人们是通过什么了解建业的。曾任建业俱乐部总经理的杨楠称，80%的人都选择了足球。

球迷的热情从体育延伸到企业。有报道称，胡葆森早年每到一地，都会有球迷前来捧场支持。胡葆森自己也称，“建业的品牌美誉度，足球是做了很大贡献的，大家觉得建业做事很靠谱，有长性，建业不是朝三暮四，朝秦暮楚，这不是建业的风格。”

河南建业更名后，胡葆森在一次内部活动上说，“持续26年4个月之久的建业足球俱乐部结束了，从此它就叫洛阳龙门足球俱乐部”，言辞之中多有感慨，“虽然股份百分之百还是我们的，但足协就有这么个规定，你原来养着它这么多年，你今后还得养着它，但是它不能叫你的姓了。”

但胡葆森很快释怀了。他在2022年亚布力中国企业家论坛第22届年会上再度提及此事，“我一直把足球当成公益事业来干，没有因为足球去换一亩土地，也没有因为足球去减一分钱的税收。”

这个被胡葆森支持了27年的足球俱乐部，最终被胡葆森以1元钱的作价转移。他本来计划将俱乐部零作价转移，但到工商局备案时被告知零作价不符合法律法规，“那就按照工商局的要求，把这个养了27年的俱乐部，作价1块钱，注入了新的俱乐部”。

04

对于胡葆森来说，2021本来应该是建业开启下一个新阶段的转折之年。

这一年，建业成立满29年。2月，建业集团放弃了过去只在省内发展的策略，提出“大中原战略”，将发展范围扩大至以郑州为中心的周边500公里范围；5月底，中原建业顺利赴港上市，成为建业旗下第四家上市公司；6月，“只有河南·戏剧幻城”正式开城营业，胡葆森专门写了一篇《河南老胡与<只有老胡>》来纪念此事；7月，建业地产收购西安荣华，杀入陕西市场。

“实际上，我们的好日子才刚刚开始。”2021年胡葆森接受媒体采访时说，建业到今年29年，才刚刚打下基础，“真正的好日子从明年才开始。”

然而，一场水灾改变了一切，也让建业集团多年来的遮羞布被扯下。

整个2021年，建业地产营业收入同比下降了3.1%，毛利下降了20.8%，净利润下降了40.4%，几乎是上市以来的最差业绩。两年来，建业地产的股价也缩水至少85%。

进入2022年，胡葆森已经67岁了，当年和他一起打天下的老朋友们现在早都不在一线了，只有他还在苦苦坚守着。去年他在接受媒体专访时，本来在聊建业省域化发展的事情，不知怎么，他忽然提了一句，“我从业42年了”。

他说，“经历了改革开放全过程，说得好听点，在商海里摸爬滚打，自嘲说是混迹了42年。”

他在采访中提到了一些自己的老朋友，“我和王石经常见面，王石也一直在鼓励我”“冯仑现在转型也不错”。

他说，“我们跟老朋友有老话题，也有新话题，跟新朋友有老话题，当然也有很多新话题。”不过，“老朋友有老朋友的乐趣，经常跟老朋友时不时见面，反正还挺充实。”

今年2月，胡葆森提拔了一批老部下，为旗下三家上市公司建业地产、建业新生活及中原建业换帅。这些新任命的CEO们均在建业多年，是胡葆森的忠实战友。

少壮派王俊接连卸任建业地产、建业新生活两家公司的CEO职位，目前仍担任建业集团总裁。有分析称这是胡葆森在为王俊减负，使其能专注解决建业当下危机。

胡葆森早就有退休的愿望，他已经是目前国内房企中年龄最大的掌门人了。早在2018年，他在做客中央广播电视总台经济之声《企业家夜读》栏目时就曾提到，“我给自己定了一个时限，建业30周年之后，我会从企业的经营中越来越多地解脱出来……”

现在由不得他了。