全面深度价值挖掘|康桥悦生活(2205.HK)的首份财报透露出哪些信号？

在过去的一年中，康桥悦生活的盈利质量和规模质量均表现出明显向上的积极态势。

2021年下半年以来，IPO审核节奏明显放缓、板块估值集体承压的行情，让钟情于物业股的投资者们一度陷入了迷茫的状态。

在这之中，一家国内知名的综合物业管理服务运营商——康桥悦生活(2205.HK)吸引了笔者的注意。去年下半年，在一众物企招股书失效、上市被延缓的时候，公司获得物管龙头碧桂园服务的背书，于7月16日顺利登陆港交所。此后面对地产信用风波及物管板块整体回调，公司股价表现依旧稳健。从上市之日起计，富途内地物管板块指数已录得逾50%的跌幅，而同时间段内，康桥悦生活录得跌幅仅约9%，映射出极强的抗逆性。

正值港股进入财报期，康桥悦生活也于3月31日发布了2021年未经审核的年度业绩公告。公告显示，康桥悦生活2021年实现总收入7.84亿元，同比增长约36.1%；毛利首次突破2亿关口，达2.04亿元，同比增长约15.5%；期内溢利（剔除上市费用）约为1.03亿元，显示出健康发展的良好势头。

而站在中长期角度，康桥悦生活所处的物管赛道拥有政策友好、现金流稳定、成长空间广阔等特征，且公司本身经营成色优异，仍处于发展的上升通道，随着市场信心的逐步修复，有望进一步开启基本面与资金面共振的价值新序章。

一、 规模与效益双维度提高，成长潜力浮出水面

细看这份年报，可以发现不同于股价的稳健表现，在过去的一年中，康桥悦生活的盈利质量和规模质量均表现出明显向上的积极态势。

A．业务结构持续优化，发展质量稳步提升

数据显示，康桥悦生活2021年实现营业收入约7.84亿元。进一步拆解到具体业务板块来看，物业管理服务实现收入3.51亿元，约占总收入约44.8%，同比增长37.6%；非业主增值服务实现收入3.12亿元，约占总收入39.8%，同比增长32.5%；社区增值服务部分实现1.21亿元，约占总收入15.4%，同比增长41.8%；

实际上，拉长时间幅度能够更直观地感受到，康桥悦生活在保持整体营收向上的同时，其业务结构正在有序调整中：基础物管服务业务仍是主力，同时毛利率更高、想象空间更大的社区增值服务表现出强势的增长势头，从而带动整体盈利质量提升。

（来源：公开资料）

B．合约/在管锁定率高达2.26倍，增长潜能释放可期

近年来行业的野蛮扩张让许多物企意识到，一味追求规模而忽略经营质量，往往会导致企业盈利能力的下降。因此，即便当前管理规模仍是判定物企实力的重要标准之一，但物企们也开始逐渐加强对经营坪效的重视程度，希望达成有品质的规模扩张。

笔者认为，“精耕河南，走向全国”的康桥悦生活不失为行业内一个不错的观察样本。在立足河南大本营的优势基础上，康桥悦生活强调“理性扩张”，并从根本战略上重视提升城市深耕度，强化对存量资源的挖掘，保证高水准、高质量的规模扩大。

以杭州为例，目前康桥悦生活在杭在管项目已拓展至9个，涵盖住宅、高端写字楼、体育馆、商业等多种业态，通过有效平衡不同项目之间的不同需求，实现了人力、设备等资源的合理化利用，提质增效，在控制成本的情况下，提升了企业收入。可以预见的是，康桥悦生活将逐步在优势区域获取更大的“话语权”，实现规模和品牌影响力的正向循环。同时，高管理密度也会使得公司能够更好地开展本地生活服务。

截至2021年底，康桥悦生活已为全国8个省份31座城市提供物业管理服务及增值服务。在管项目数量达182个，实现合约建筑面积达到53.1百万平方米，同比增长36.1%；在管面积约为23.5百万平方米，同比增长49.6%。高达2.26的合约在管比表明公司已锁定待转入在管项目规模可观，具备强劲的增长弹性。

从项目来源来看，报告期内，康桥悦生活在市场化拓展层面取得了不斐的成绩。数据显示，截至2021年12月31日，康桥悦生活合约面积与在管面积中第三方开发商面积占比均超过七成，分别为77.3%和73.4%。这也意味着，康桥悦生活在获取市场份额上更多依靠的是企业自身的能力，并侧面预示了康桥悦生活具备显著的市场竞争优势，能够在面对未来日益激烈的行业竞争格局中抢抓先机，规模进一步增长可期。

此外，康桥悦生活的现金及现金等价物达5.41亿元，较2020年同比的1.35亿元同比大幅增长301.3%，充裕现金流将在后续为公司打开更大的业务成长空间。

综合来看，面对复杂多变的市场环境，康桥悦生活向市场交出了一份可圈可点的答卷，在盈利和规模两个层面上充分展示了高成长、高质量的增长特征，而这也在一定程度上验证了公司战略方向的有效性，释放了成长可期的积极信号。

二、行业新发展时代将至，康桥悦生活如何脱颖而出？

在房地产新发展模式以及新型城镇化战略的深入推进下，时代对物业管理提出了更加精细化、多元化、智能化的要求，也因此为物企带来了更多发展机遇。

那么在这之中，康桥悦生活能否脱颖而出？

笔者认为，康桥悦生活所构建的“一主两翼”战略模型，即以提升服务能力为主，同时坚持走市场化拓展道路，并加强智能科技方面的投入和建设，不仅体现出康桥悦生活清晰把握行业脉络，要做迎合长期发展方向的事。同时，在这个过程中打磨出的核心竞争优势，也将成为公司强化长期向上动能、决胜行业下半场的核心要义。

首先，在房企开发进入存量时代的背景下，康桥悦生活顺势而为，管理业态从住宅延伸至非住宅以及更大层面的城市服务领域，不断突破成长的边界。

近年来，康桥悦生活在非住宅业态布局上持续发力，商办、产业园、学校、医院、轨道交通、环卫服务、银行等多面开花。以大学类项目为例，服务从住宅类（专家公寓）走向非住宅类（教学楼、校园、学生宿管等），从服务一家（河南大学）到服务更多家（郑州大学、河南工业大学、郑州城市职业学院、许昌电气职业学校等）。

并且值得一提的是，对于头部物业管理企业普遍看好的城市服务万亿蓝海市场，康桥悦生活已经斩获了发展先机。2021年底，康桥悦生活与郑轨置业成立合资公司——河南轨道悦生活物业管理有限公司，进一步对优势资源进行整合，布局轨道交通服务，助力城市管理。另据公开资料显示，轨道悦生活连续中标郑州市轨道交通1号线和城郊铁路一期二期物业服务项目、周口市扶沟县环卫服务项目，城市服务或有望成为康桥悦生活全业态战略的核心业务之一。

截至2021年12月31日，康桥悦生活非住宅在管面积约为2.0百万平方米，同比2020年大幅提升约106.9%。不难看到，康桥悦生活正快步走向全业态、全场景覆盖的发展阶段，全国性综合物业管理服务商的轮廓也日益清晰。

除了服务业态上的多元化，康桥悦生活也在持续扩容多种经营服务，深入探索社区消费等社区增值服务领域，构建丰富的社区消费场景。报告期内，康桥悦生活的社区增值服务收入较2020年同期约增加41.8%，其中租售业务、拎包入住、社区团购表现亮眼，已经成为其业绩重要的增长极之一。

这里至少可以反映出两个积极趋势，其一是社区增值服务作为触达人居生活消费及服务的接入点，符合消费升级与扩容的时代趋势，拥有广阔的市场空间。随着康桥悦生活不断创新多元增值服务内容，后续将会显著增厚公司业绩。

其二是从资本市场的角度来看，社区增值服务的开展将增强公司的消费属性，那么康桥悦生活也能向消费逻辑切换，迎来估值体系的重塑。

除此之外，康桥悦生活还在积极应用科技，借助数字科技赋能智慧社区建设，从而赋能安全、便利、舒适的人居美好生活。据了解，康桥悦生活目前已经建立了数据运营指挥系统、设备设施智能化管理平台和康云优家线上服务触电体系等，实现对物的智能管理以及对人高效的服务，并已经取得中华人民共和国版权局登记的计算机软件著作权58项。

“窥一斑而知全豹”，透过“一主两翼”战略，可以看到康桥悦生活顺应时势的战略布局下，横向拓展管理业态、纵向掘金增值服务以及以科技赋能美好生活的三个着力点，而这也或是其面对存量竞争行稳致远的关键所在。

结尾

总体而言，康桥悦生活首份年报所展现出的不仅是核心经营指标的快速增长，更是有质量的增长，包括业务结构优化带来盈利质量的提升，以及在拓展规模上表现出的市场化实力。同时展望未来，康桥悦生活不断突破的管理业态、多种经营方式以及科技引领发展，都在打开更多的业绩想象空间。

• 康桥悦生活

  HK 02205

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