豪宅“失控”！别慌，深圳很稳...

分化的豪宅市场。

最近，上海豪宅市场大热，有消息称，3月的前五天，上海成交20套豪宅。其次，价格方面，位于黄浦区的翠湖天地，377平成交总价1.3亿，单价高达约35万/平。

据第三方数据监测显示，今年1月份，上海有5套豪宅总价突破1个亿，其中最高的达到1.5亿元。

种种迹象表明，上海豪宅似乎又要火了；有业内人士分析指出，上海豪宅市场复苏信号明显，有望延续2021年走势。

那么问题来了，上海豪宅市场火热，能否带动其他城市或区域呢？

笔者认为，不会。虽然上海是国内豪宅市场的头部力量，但在“一城一策”政策之下，行情分化明显；另外，上海豪宅行情火热，有先天性的市场基因。

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分化的豪宅市场

据统计，2021年总价1000万以上的新房成交，上海达到11251套，稳居第一，远超北京、深圳、杭州等城市；深圳以8061套的成交量排名第三。

而以1000万以上的二手房成交对比，排名秩序发生明显变化。

上海依然排名第一，8676套；第二位是深圳，5150套；广州上升至第三位，其次是北京、杭州等城市。

无论是新房，还是二手房，总价1000万以上的城市，北上广深杭5个城市且具有一定市场，其他城市购买力后劲不足，市场乏力，从二手房成交数据就能看出来。

另外，值得一提的是，以上两张图还有两个细节变化：

1、总价1000万以上的新房、二手房数据中，深圳对应的同比增幅与降幅都是最大的；新房同比增长151%；二手房同比下降-49%。

这和2021年深圳的政策变化密切相关，2021年初，二手房指导价出台，成交量迅速萎缩；新房方面，不断推新、二手被挤压、加上限价优势，大量购买力转入打新行列，新房市场一片红火，全年成交数据也创下新高。

2、杭州1000万以上的新房成交量超过了广州，仅次于深圳之后，但在二手房方面，广州位列第三，超过北京、杭州。

这说明，1000万以上的二手房，广州交易更活跃，流通性更强。

另外，笔者还想补充一点，广州新房豪宅，在限价方面力度不大，一二手房倒挂不多，在这方面远不及深圳，或许这也是阻碍广州新房豪宅成交的因素之一。

如果1000万的以上豪宅只能算作基础线，那么以总价3000万作为划分，一定是真豪宅。

总价3000万以上的新房、二手房成交数据中，上海、广州、杭州的地位不动，唯一变化的是北京与深圳。

新房排名中，北京位居第二；二手房排名中，深圳位居第二。

通过这些数据对比分析，基本可以认定，上海是国内豪宅市场的老大哥，购买力是绝对的强劲，其次是北京、深圳，两者可以是并肩地位，其次是广州、杭州，越往后的城市，越不具备豪宅市场。

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全面“豪宅化”

依据现有政策的规则，上海、北京遍地是豪宅。

上海的豪宅版本延续的是2014年的政策，普通住房认定标准是：

1、五层以上（含五层）的多高层住房；

2、单套建筑面积在140平以下；

3、内环线以内的低于450万/套，内环线与外环线之间的低于310万/套，外环线以外的低于230万/套。

有数据显示，上海的普通住宅仅占10%左右，意味着，上海大部分90%的房源都达到了豪宅征收标准，需差额缴纳5%的增值税。

其次，北京市享受税收优惠政策的普通住房，须同时满足以下三个标准：

1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

2、单套建筑面积在140平（含）以下；

3、实际成交价格低于价格标准。（五环内为单价3.96万/平、总价468万；五环到六环为单价3.168万/平、总价374万元；六环外为单价2.376万/平，总价281万。单价、总价两个标准符合其一即可。）

以上可以看出，北京的非普通住宅认定标准更低，市场基本全面“豪宅化”。据了解，北京新建住宅市场有86%的成交是非普通住宅，普通住宅基本集中在六环外，六环内只有5%是普通住宅。

再说回深圳，2019年底深圳取消豪宅税，触发房价上涨信号；2020年7月15日，楼市调控加码，重回豪宅税。

对于普通住宅，深圳的认定标准是——

1、住宅小区容积率1.0（含）以上；

2、套内面积120平以下，或者建筑面积144平以下；

3、实际成交总价低于750万（含）。

相比上海、北京，深圳的豪宅线更高，需总价达到750万以上，这类房子在南山福田较多，约占5-6成，免豪宅税的普宅大规模集中在东部罗湖、龙岗等一带。

结语

国内真正具备豪宅市场的城市其实不多，以成交、总价来划分等级——

第一梯队：上海，购买力最强劲，豪宅市场最成熟；

第二梯队：北京、深圳，与上海相比，还有上升空间；

第三梯队：广州、杭州，也是两座优秀的城市；

第四梯队：南京、厦门，购买力稍弱，瓶颈明显。

总价1000-3000万是这个梯队，3000万以上，也可以遵循这个梯队。

最后，以深圳的市场来看，楼市暂且看不到回暖的迹象，虽然近期像侨香村、大冲城市花园等一些缺乏指导价的楼盘比较热，但无法给深圳楼市破冰。

现在喊回暖的，不是蠢，就是坏。