新加坡面积728.6 km²，人口570万
香港面积1,106 km²，人口750万

新加坡人均GDP 65200美元
香港人均GDP 48700美元

新加坡的住房自有率达到90.9%，住房收入比仅仅为4.6，即用新加坡房价中位数除以家庭全年收入中位数的比是4.6

作为对比，香港住房自有率为51.2%，房价收入比46.3；是新加坡10倍。顺便提一下：北京 41.7

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照片上的这个人叫冯陟旻（音：志民），东南亚电商平台shopee的ceo。在他带领下，shopee用不到三年的时间逆袭了原本的东南亚电商头牌，有阿里支持的lazada，把shopee做成了东南亚第一大电商。市值超1600亿美元，比京东、拼多多还要高，
像这样一个功勋卓著、身家数百亿美元的大佬，大家觉得他住的地方应该长什么样？

是这样吗？

不是，其实是这样

而这，正是本期视频的主角，新加坡组屋。

所谓组屋，就是由新加坡建屋发展局承担建筑的公共房屋，某种意义上可以说是新加坡版经济适用房。在新加坡，80%的人都住在组屋里，也正是因为组屋如此普遍，所以也没人会觉得住组屋丢面子，像冯陟旻这样的大佬住组屋也稀松平常。

靠组屋，新加坡的住房自有率达到90.9%，住房收入比仅仅为4.6。这句话什么意思呢？用新加坡房价中位数除以家庭全年收入中位数的比是4.6，也就是说，一个家庭平均用4.6年，就能买一个平均水平的房子。可以说是相当幸福了，至少找个落脚地方并不困难。

那么问题来了，同样是弹丸之地。为什么新加坡的住房问题处理得这么好？这种模式有可能出口到其他地方吗？本期视频啊，我就和大家聊聊新加坡祖屋。

02

老规矩，我还是先从祖屋的历史根源讲起。

早在1927年，新加坡就因为人口不断增加，但住房条件跟不上，而导致贫民窟遍地，卫生条件非常差，因此也成为了传播疾病和犯罪的温床。当时的英国殖民者都看不下去，所以成立了一个叫做singapore improvement trust的组织来解决新加坡的住房问题。但没几年二战爆发，日本进攻新加坡时一轮狂轰滥炸把本来就不多的住房炸得更少了。

我这里有一组数据可以表明当时新加坡的住房矛盾有多尖锐：
1907年，新加坡人口只有25万，到1947年将近100万；与此同时，每个房屋的平均居住人数从9.7人进一步提高到18人。很显然，英国殖民时期sit的工作是失败的。到1959年新加坡脱离英国时，40%的人住在贫民窟，只有9%的人能住上像样点的房子。

为了解决住房问题，1960年2月1号，李光耀成立了建屋发展局（Housing and Development Board），颁布《建屋发展法》，预备兴建大规模的低标准、小户型的公共房屋，这些住房就是“组屋”。原本，组屋的修建进度还比较迟缓，不过1961年的河水山大火改变了一切。河水山是新加坡中部的一个贫民窟，主要都是木头做的简易房子。1961年5月25日星期四下午三点半，河水山失火，火势随着木制房屋迅速蔓延。由于当天放假，消防员和警员都不上班，所以等200多人救援队伍到来时过火面积已经达600亩，相当于大半个故宫。而且由于消防栓水压太低，根本喷不到火场，甚至还有很多人去抢消防员的水龙头先给自己家灭火，所以最后结果就是2800个房屋焚毁，将近16000人无家可归，虽然征用了附近的学校安置灾民，但这毕竟不是长久之计，于是组屋建设一下成为新加坡政府优先级最高的任务。

新加坡政府先是在短时间内盖了五座组屋，一共768间，然后又在四年内盖了8000多间，平均算下来，就是一天3.5间。当时，建屋发展局享有一系列特权，几乎所有操作都可以走快速通道，还能随便向政府要预算，甚至盖房子的地如果不够了，还能发动政府去征收地主的地甚至填海造地。

1966年，号称新加坡版土改的法律文件通过，这个文件规定政府有权出于公众利益，征收任何个人、企业等主体的地，并给予一份低于市价的赔偿。

从1960年到2005年，新加坡国有土地占比从44%提高到了90%，大部分人也住到了国有土地上修建的组屋里。

由于这种土地国有的性质，新加坡也有一个大家听起来似曾相识的规定，就是你买了一个房子，实际上不是买下了所有权，而是买了99年的使用权。不过由于所有权归新加坡政府，所以后者也会相应地做配套的基建完善.比如，大一点的社区会建设轻轨，政府7-8年就会定期粉刷组屋，并且更换污水管、增设电梯、修补混凝土剥落等费用全部由政府买单。
1989年，楼与楼之间的空地还会建造游泳池、儿童游乐场所等公共设施，而且它们的价格还很低廉，大部分泳池1新币（约合人民币5元）就可以游一次。从外观上看，有的组屋也是错落有致色彩缤纷。

从户型来看，新加坡修的第一批组屋基本都是一居室，但发展到现在，已经有1-5居室五种户型。5居室的内饰有的已经让人忘记这是一间组屋，而1居室也够中低收入的家庭承担。而且在这些组屋大楼的一楼一般都会留有一大块公共区域，用来给楼里的人做婚丧嫁娶和逢年过节的活动。有的组屋附近还配有餐厅，海南鸡、肉骨茶、沙爹烤串、香辣蟹、猪脚饭、叻沙面，都是几步路的距离。

看到这里啊可能有朋友会好奇，这个组屋又便宜，服务也不差，那这些成本和开销到底谁来承担？

答案就是新加坡的“中央公积金”制度。

什么叫中央公积金呢？就是只要你是55岁以下的劳动者，你每个月收入中有20%会被强制存到一个中央公积金账户里，对雇主而言是17%。这些钱只有在5种情况下才能取出来，买组屋、买商业住宅、取退休金、移民以及死亡。
根据2016年的数据，买房占了取公积金原因的大头，其中因为买组屋而取公积金的占比又比买商业地产多将近一倍。正是在这种制度设计下，无论是高低收入者，都可以比较方便的在组屋中分得一块自己的空间。

不过，虽然组屋里面有富人有穷人，但毕竟设计的初衷是让平民百姓都能安居乐业，所以还是有一些更照顾中低收入群体的设计。比如，单身公民只能申请二居室的组屋，且必须年满35岁以及月薪低于6000新币（30000人民币）；购买组屋一年内不得整房出租；一个家庭一生只有两次购买新组屋的机会，且同期只能持有一套组屋。
除此之外，还有一些限制炒房和增加房屋供给的手段。比如以补贴价买了组屋的人，只有在持有组屋五年后才能以市价把他们卖出；还比如，政府鼓励老年人卖房，尤其是以大套换小套，并相应给予些补贴；外国人虽然可以买房，但需要缴纳高昂的印花税等等。
一言以蔽之，新加坡可以说是把房屋总体上剔除了自由市场，把房屋的投资属性削减到了最小，那么它原本的居住属性相应就更突出。而除了民生工程外，对新加坡而言，组屋还是一个有力的政治工具。这怎么理解呢？最简单的一点是，由于组屋是李光耀所在的人民行动党搞出来的，所以这就常常被人民行动党撬动民意的工具。简言之就是，你们那边只要支持人民行动党，就有更多组屋或者更多补贴，你要不支持，你就自己看着办。
对大多数老百姓而言，没什么比是比房屋更涉及切身利益了，所以在这种威逼利诱下，基本上没人可以抵抗，这在某种意义上也解释了人民行动党为什么可以长盛不衰。另一方面，由于新加坡是个多元民族国家，组屋也成为了新加坡政府促进族群融合的工具。具体操作就是给不同族群所能拥有的组屋数量设置配额，比如一个组屋社区里如果华人户数达到了配额，那么其他华人就不能再住进这个小区，剩下的组屋只能给马来人或印度裔居民住。虽然这个制度设计的初衷是促进不同族群的融合，但讽刺地是由于这使不同族群买卖房屋的流动性不同，所以导致有的族群特别容易买卖房屋，而有的族群，就很难。

03

在看完新加坡祖屋的材料后，我想到的却是一个德国人，他就是联邦德国的第一任经济部长艾哈德。在百废待兴的战后德国，艾哈德提出了一个概念叫“社会市场经济”。什么意思呢？就是认为国家的任务既不是完全主导经济发展，也不是自由放任不管不顾，而是努力创造基础条件，做好民生工程、技术投入与分配工作，让市场更好地发挥作用。换言之，就是减少一个社会广义的公共品成本，让市场参与者轻装上阵，更好地发明创造，推动经济发展。而居住医疗教育，这些显然也可以算是社会广义的公共品成本之一。减小居住成本，对个人来说，是减小身上的担子，更好地去追求自己想做的事；而对社会而言，则是通过减少负外部性，释放正外部性，促进全要素生产率的提高。

在中国经济进入靠拼创新创造而非苦干蛮干的新常态的今天，这比以往任何时候都更加重要。