作者 | 瑞瑞

来源 | 财通社（id：caijingtongxunshe）

近几年，物业企业港股上市热潮持续高涨。据统计，2020年全年共有17家物业公司成功上市，远超2019年的12家，创下了物业上市以来的最高峰。而2021年，物业上市热度依旧不减。2021年又有超过16家物业公司计划在港股上市或可能上市。

一边，新希望服务刚刚于5月25日敲响了港交所的大铜锣，另一边，成都另一家本地的物业企业德商产投也于同一日宣布冲击港股IPO，正式向港交所递交了招股书。

但招股书却暴露出这家刚从新三板摘牌的物业公司存在诸多问题：连续三年毛利率下降、在管建筑面积仅380万平方米，业务超半数来自母公司德商集团，递表前突击收购中能集团、成都柏悦嘉诚......

德商产投冲击港股IPO能否如愿？

摘牌新三板转战港股

德商内外“大换血”

公开资料显示，公开资料显示，德商产投成立于2010年，是一家位于四川省成都市的领先物业管理服务和商业运营一一体化服务提供商。致力于为高中端住宅物业、商业物业提供物业管理服务和商业运营服务。

该公司由邹健和邹康两姐弟共同成立，2010年成立时，企业名为成都德商投资管理有限公司，2015年，邹康、邹健订立一致行动人士协议，其中就包括了成都德商的运营及发展达成一致意见。

2016年8月，成都德商产投在曾挂牌新三板，上市简称为德商股份。但是在2020年5月，德商股份就主动从新三板摘牌退市了，结束了四年的短暂上市之旅。

但德商产投主动摘牌新三板显然另有所图。摘牌新三板后，德商产投除了更改企业、企业类型名称之外，公司地址也显示被变更，公司内部，上至法人、高管，下至联络员也均出现人员“大换血”。

据招股书披露，2020年5月，德商产投服务在新三板摘牌时，其股权架构为邹康、邹健、杨彬、钟馨及周洪波分别拥有约83.45%、10.60%、3.50%、1.05%及1.40%。

2020年11月，德商产投改制。改制完成后，邹康、邹健、杨彬、张志成、周洪波及钟馨分别拥有德商产投股份约82.75%、4.84%、4.60%、5.00%、1.84%及0.97%。

2021年3月24日，杨彬、邹健、邹康等原始股东均退出股东行列，新增成都福悦企业管理咨询有限公司（以下简称“成都福悦”）。据企查查显示，成都福悦的法人为周尤波，同时也是成都德商产投旗下多家分公司的法人。股权穿透图显示，成都福悦由Desun Property Service Limited全资控股。而这家境外公司的股东，依旧为邹康、邹健、杨彬、张志成、周洪波、钟馨等人，持股比分别为82.75%、3.84%、4.60%、5.00%、1.84%、0.97%。

毛利率连续三年走低

据招股书显示，德商产投近三年的销售成本持续走高，毛利率持续走低。

2018年-2020年，德商产投的毛利分别为3820万元、3590万元、6270万元；毛利率分别为59.7%、51.9%、49%，虽然毛利在2020年有较大增长，但毛利率却在近三年持续走低。

据德商产投表示，2019年毛利率的下降主要是由于增值服务毛利率下降所致。2018年至2019年，非业主增值服务毛利率由79.7%下降至60.7%。而2020年非业主增值服务毛利率也出现下降，从60.7%下降至58.1%。此外，2020年非住宅业务管理服务毛利率也从57.5%下降至41.2%。

而2020年毛利率的下降，德商产投将原因归结到销售成本的增加。

2019年，德商产投的销售成本为3330万人民币；2020年的销售成本增长至6530万元。据德商产投方面解释，这主要是在管总建筑面积增加及新增值服务类型所导致。此外，员工成本和分包成本也大幅度增加。员工成本从2019年的1880万元增长至2020年的3750万元；分包成本从2019年的450万人民币增至2020年的1010万人民币。

突击收购亏损的中能集团

虽然德商产投是一家中小型物业服务企业，但其成立以来也在一直寻求通过内生增长，收购其他物业管理公司及与其他物业管理公司进行战略投资扩充业务。

2020年8年，德商产投与柳军、邵家桢、阎震浩及肖琨签订股权转让协议，收购了四川一家物业公司中能集团100%的股权，对价1500万人民币。其中，确认商誉约人民币920万美元，及其他无形资产人民币760万元。

资料显示，中能集团成立于2006年5月，管理位于四川省六个城市的住宅及非住宅物业，为2020年12月31日的物业管理组合贡献的在管建筑面积及合约建筑面积分别为约250万平方米及330万平方米。

据收购披露的数据显示，2018年、2019年以及2020年8月31日，中能集团收益为4807.2万元、5290万元及3697.7万元；净利润方面分别为-176.6、-112.4万元、424.5万元。同期负债方面，中能集团的流动负债净额分别为312.7万元、412.9万元及107.9万元。

除中能集团外，2020年12月24日，德商产投还通过其全资子公司成都金捷，向中诚新佳收购了成都柏悦嘉诚50%的股权，代价为5万元。收购完成后，成都柏悦嘉诚成为德商产投的全资子公司。

在管面积仅380万平方米

半数收益来自大股东

德商产投服务业务包括为中高端住宅物业、商业物业提供物业管理服务和商业运营服务。其中商业运营服务包括向商业物业开发商及租户提供市场调研服务、招商服务及街区管理服务。

据招股书披露，截至2020年12月31日，德商产投在管建筑面积约为380万平方米，其中在管住宅物业总建筑面积约为160万平方米，占德商在管建筑面积的42.1%。在管非住宅物业总建筑面积约为220万平方米，占总在管建筑面积的57.9%。

对比一下同为成都物业企业， 并刚在港交所上市的新希望服务的数据，新希望服务共在管55个项目，在管楼面面积约1020万平方米。德商产投的在管建筑面积仅还不到新希望服务的四成。

这还是2020年德商产投在管建筑面积大幅度增长后的数据。据招股书披露，2018年德商产投的在管建筑面积为53.35万平方米，2019年的在管建筑面积为79.2万平方米。2020年，在管建筑面积猛然暴涨至380万平方米，同比2019年增长了380%。

在管建筑面积在2020年暴涨近4倍，与德商产投在递表前突击收购中能集团和成都柏悦嘉诚脱不开关系。

此外，德商产投的大部分收益均来自为母公司德商集团。2018年-2020财年，来自德商集团的收益分别占总收益的53.4%、51.0%及47.3%。

其中，德商产投2018年和2019年的物业管理服务的收益全部来自由德商集团开发的物业，2020年收购中能集团和成都柏悦嘉诚后，德商产投的物业管理服务终于有了来自其他物业开发商开发的物业，该业务来自母公司的比重下降至68.8%。