106亿起，深圳一次出让6宗宅地！再次看到深圳刚需的尴尬

土拍可能两极分化

昨天（4月14日），深圳一次性挂出6块居住用地出让信息，起始总价约105.76亿元，5月13日集中拍卖，包括4宗商品房、2宗人才房。

这是22城集中供地后，深圳迎来的首次集中拍地，那么这只是深圳今年土拍的开胃菜。

这意味着，接下来深圳的重头戏会放在第二、第三批。

土拍延续“人才倾斜”

年后至今，这是深圳今年的第一次集中土拍，一次性挂出6块住宅用地，总价值106亿起步，包括4宗商品房、2宗人才房：

土拍的重点不仅仅是一次推出六幅地块，更关键的是，这些地块全部以刚需盘价格限价。

宝安尖岗山地块的商品房销售均价不得高于83265元/㎡；

光明凤凰城地块的商品房销售均价不得高于48900 元/㎡；

龙华民治地块人才房最高售价不高于 41600 元/㎡；

南山西丽地块人才房最高售价不高于55400元/㎡；

深汕特别合作区地块的商品房销售均价不得高于 19000 元/㎡。

而目前宝安尖岗山A122-0372附近挂牌的二手房有中海九号公馆，二手房指导价90300元/平。

光明凤凰城附近挂牌的二手房有龙光玖龙台、深房传麒山以及光明1号。它们二手房指导价分别是51900元/平、51900元/平、49600元/平。

南山西丽留仙洞总部基地附近挂牌的二手房天悦湾花园，二手房指导价为93200元/平。

对于集中供地，未来新房供应增多，大家最关心的还是对楼市的影响。

此次集中供地，对于深圳楼市来说，一定程度上可以起到“稳地价、稳预期”的效果。

因为深圳楼市火热的其中一个原因之一便是供应跟不上需求，在一定程度上能够缓解两三年后的购房需求。

其次是能直接有效的缓解深圳土地供应紧张的局面。

第三对于购房者来说未来两个三年选择面会更广。

因为集中供地带来的是商品房集中上市。对于不急着上车的刚需来说，是一件好事。

虽然对于一两年后的刚需来说是好事，但同时也面临着尴尬的局面。

此次土拍传递出来的信号其实有点微妙。

因为和去年土拍情况相似，人才房的占比不少。

六块住宅用地，两块人才房，两块在深汕合作区，剩下的两块还要配建一定比例的人才房。

而这些人才住房，与大部分刚需客都没啥关系。

根据2019年住建局颁布的《深圳市人才住房建设和管理方法》（征求意见稿），要成为政府标准下的“人才”，需要满足以下条件：

本办法所称人才，是指在本市就业或者自主创业，且符合下列条件之一的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等方面人才：

（一）具有全日制本科及以上学历（含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员）；

（二）属于符合我市产业发展需要的技师（指取得市人力资源保障部门核发的二级及以上国家职业资格或者专项能力证书的人员，或者按照二级及以上国家职业资格引进我市的人员）；

（三）经市人民政府认定的高层次人才和紧缺人才，以及经市人民政府批准的其他特殊需要的人才。

按照这个标准，会发现在人才济济的大深圳，其实竞争很有难度。

根据住建局公布的数据显示，2020年1月1日至3月31日安居型商品房轮候申请合格家庭共4273户；2020年7月1日至9月30日安居型商品房轮候申请合格家庭共8299户；2020年10月1日至12月31日安居型商品房轮候申请合格家庭共7097户。

几乎每个季度都有大几千户的家庭申请轮候，所以虽然深圳的住房供应增加了，但对人才的倾斜力度越来越大了。

这在某种程度上也压缩了许多刚需客的选择空间。

土拍可能会两极分化

集中拍地的目的是为了降低土拍热度。

但是波荔整理了一下这次土拍地块的信息，发现光明凤凰和宝安西乡的两块土地，可能会迎来热拍。

因为即使在限价的情况下，A646-0083、A122-0372两个地块拍地利润还是很可观的，土地成本占比是比较低的。

而龙华民治、南山西丽以及深汕两个地块可能受热捧的可能性就比较低了，因为利润空间就相对小很多。

不过，虽然利润空间有限，但对于开发商来说，依旧是不可错失的机会。

因为集中供地之后，对开发商来说，一年之内拍地的机会，拍一次少一次，尽管利润空间不大，但为了扩大自己的市场空间，也有可能会出现“硬拍”的情况。