土地供给侧新政对房地产行业有何影响？

4 years ago

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土地供给侧新政对房地产行业有何影响？

财报话题下的优秀答主

事件点评

2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》的通知。《通知》指出：严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

土地信息的公开透明有利于稳定地价

相比之前土地连续性离散性的供应，我们认为土地集中供应便于地方政府进行更科学有效的土地供应管理；集中供应也有利于房企间的竞争博弈，首先3次集中供应的土地信息公开发布后房企能提前进行招拍挂前的合作沟通，合作开发规模的增加能防止竞争恶化带动的高溢价，其次土地集中供应可防止大型房企在过往离散性的招拍挂中通过信息优势和资金优势对土地供应进行垄断，信息公开透明有利于各类房企筛选符合自身产品定位的土地进行开发。

土地集中供应将引导行业自发降杠杆

我们相信土地一年内的3次集中供应会导致行业经营出现两个变化：首先房价的超预期上涨收到抑制，土地集中供应将导致产品一定程度的同期集中上市，竞品数量上升会控制房价的上涨，因此行业资产端的收益率受限会引导负债端的收缩；其次，土地集中供应也会降低房企的周转速度，过去一些黑马通过在连续性的土拍中借助高杠杆高周转使得房企规模快速增长，但土地供应新规使得房企的周转速度被迫下降自然也减弱了房企对资金杠杆的使用需求。综合上述两个方面，我们认为土地供给侧调控将引导行业自发降杠杆。

土地供给侧新规将导致行业集中度上升

未来龙头房企和国有房企可以依靠自身的资金优势和产品优势扩大土地的选择面从而获取优质的土地，而有产品力和客研能力强的中小房企也可以借助自身优势在合作开发中拥有一席之地。过往通过高周转高杠杆粗放式发展的房企可能会在土地供给侧新规下失去优势，未来在大中城市的市场份额将出现一定程度的流失。