关于2021年北京房市的一些看法

2020-12-22

个人观点：2021年北京房地产市场依然保持总体稳定，刚需市场平稳如狗，改善型市场可能会有一定幅度的上下调整，但整体有限。

1、从宏观政策层面出发，稳地价、稳房价、稳预期依然是政府房地产工作的基本要求和调控目标，“房住不炒”的工作方针，在12月3日韩sir在住建部召开的座谈会上再次得到重申。由此可见，未来房地产的整体调控目标，依然是“稳”字为先。作为首都，DZY的政策方针自然是要不折不扣执行的，这不是经济问题，而是根本的ZZ问题。同时，为了稳定预期，不排除经济下行时房价微涨、经济上行时微跌，通过“逆周期”调节合理引导预期的可能。

2、在金融政策上，大概率依然继续延续现有政策，“稳住存量，严控增量”。为了有效防范化解金融风险，房地产相关的信贷短期看不到任何放松的可能。同时，随着疫情的逐渐好转，疫情期间的一些“放水”政策，也将逐步收回。失去了信贷支持，房价涨不到哪里去。

3、刚需市场与改善型市场逐渐出现分化。虽然近期北京的房地产交易量走高，但是主要以改善型市场为主。

1）刚需市场继续保持基本平稳态势。对于刚需市场，每年流入的人口数量基本一定（户口、工居证、社保），上车房的数量也基本一定。在供需保持基本稳定的情况下，价格涨跌的空间都不大。如果需求不足，政府就减少共产房和两限房供应（比如今年）；如果需求旺盛，就加大供地力度，或者直接给回迁房小区下房本。对于政府来说，保证有适当能力的刚需能够平稳上车，基本就算是尽到责任了。

多嘴一句，我们应该认识到一个残酷的现实，在这个全国各地无数人想要挤进来的城市里，不是每个人都能买得起房子，哪怕你有户口、哪怕你在此打拼多年也不行。从政府的角度出发，政府的责任是提供多种形式的房源供应，廉租房、公租房、共产房、两限房、商品房、别墅，保证每个不同收入阶层的人都能对号入座，找到各自的位置，住有其所，而非为每个人分配一套房子。要想住得好，就得“撸起袖子加油干”，每个试图融入这个城市的年轻人，势必都要付出高昂的“入场费”。

不过共产房未来可能更友好了。首先，集体土地入市，为共产房的建设提供更多的土地供应；其次，从2020年共产房的供应情况来看，不少郊区的共产房供应已经暂时满足了本区需要，开始向城六区家庭供应。所以如果共产房继续供地的话，城六区的刚需又可以多一个选择。

从中长期来看，政府通过建设各种保障性住房（共产房、两限房）向房地产市场注水，刚需上车的难度肯定是逐步降低的，但这将是一个非常漫长的过程，一般人等不起。

2）改善型市场会有一定幅度的上下调整，而且适度随行就市的调整是受到官方认可的，但整体幅度不会太大。

近期北京房地产交易量走高，个人认为主要因素如下：1）疫情其间带来的积压效应；2）近几年积累了不少的“改善型刚需”用户，需要改善居住条件；3）疫情其间各国采取了宽松的货币政策（放水），个人为了避免资产被稀释，购买固定资产保值。

具体到北京房地产市场的特点，学区房、小换大、老换新，都是“改善型刚需”的刚性需求，尤其是新房奇缺，更是帝都不同于其他城市的特色，这也造就了帝都强大的换房需求和换房市场。从人口结构来看，前些年放开二胎带来的短时生育高峰，以及由此带来的学位短缺，更是催生了近几年学区房市场的火热。

但是只要换房链底端的刚需能够控制住，金融信贷政策能够控制住，改善型市场也掀不起多大的风浪。即使有，也可以看成是市场的自我调节。另外，两限房取消“70/90”的限制，也可以看成是为改善型市场降温储存了弹药。