恒大第三轮战投引入600亿元 众投行看好调高其目标价

备受关注的恒大第三轮战略投资终于尘埃落定。依托三轮成功的战略投资，恒大的财务结构得到了优化，其股价表现也进一步提升。

11月6日，中国恒大（03333.HK）发布公告称，其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，合共引入投资600亿人民币。这一利好消息公布后，中国恒大的股价大涨，11月7日收盘涨幅达9.38%，报价30.9港元。

经过三轮的战略投资，恒大共融资1300亿元，其负债率大幅下降，财务结构得到了优化。同时，恒大还承诺了未来三年业绩将达1650亿元，此数据远远超过了去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润，多家国内外投行与券商分析师发布报告表示，其评级推荐买入，并调高了目标价。

共引入1300亿战投

据了解，参与恒大此次战略投资的共有6家公司，均实力较为雄厚，分别是山东高速集团、苏宁集团、正威集团、嘉寓、广州逸合、四川鼎祥。

具体为，苏宁控股集团通过旗下公司南京润恒企业管理有限公司投资200亿元，深圳正威集团、广州逸合投资有限公司、四川鼎祥股权投资基金有限公司分别跟投50亿元。山东高速集团、嘉寓汽车配件宁夏（有限合伙）等再次参与投资。其中，山东高速集团此前投资30亿元，此次追加200亿元；嘉寓汽车配件宁夏（有限合伙）此前投资20亿元，此次追加50亿元。

去年12月底，中信聚恒、广田投资、华建、中融鼎兴、山东高速、睿灿投资、深圳美投、广东唯美等八家公司共计出资305亿元，以换取恒大地产经扩大股权合共约13.16%。

今年6月，恒大地产再度披露了增资信息，即又有多家企业参与了恒大的战略计划，共计获得395亿元增资。前两轮战投合计，投资者共计投入近700亿元的资金。

至此，在不到一年的时间里面，恒大已经成功引入三轮战略投资达1300亿元。业内人士认为，恒大三轮战略投资中涵盖了央企、国企、大型金融机构以及大型民营企业等，这显示了这些战略合作伙伴对恒大未来发展前景的认可。

财务优化投行看好

事实上，引入战投源于恒大发展战略的转变，在推进规模+效益型战略转型的同时，恒大开始由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转型，核心就是大幅降低负债率。

作为核心环节，恒大向资本市场显示了自己诚意。今年8月的半年业绩报告会上，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧公开宣布恒大降低负债率的各阶段目标，他表示，到2017年年末恒大资产负债率将下降到67%左右，2018年年末下降到60%左右，2019年年末下降到55%左右。

在完成两轮战略投资与还清1129亿永续债过后，恒大已经将资产负债率下降到75.5%。当时夏海钧还向外界透露，为确保各阶段目标的实现，恒大明确表示将采取举行第三次融资、实施土地储备负增长等三大具体措施。比如土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000到2000万平米土地储备，以降低土地费用支出；以及扩大盈利规模，进一步增加净资产。

引入第三轮600亿战投后，以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算，其净负债率较年中大幅下降近四成，从今年初开始计算，恒大净负债率较去年年末大降已超六成。

对于恒大的举措，国内外投行与券商表示看好。国泰君安资深分析师申思聪认为，随着恒大第三轮600亿战投的顺利引入，公司将继续借助优质土储确保增长规模，维持强劲销售势头，利润水平有望进一步提升，故提升目标价至42.1港元。

花旗银行董事总经理蔡金强则认为，随着新一轮战投资金到位，恒大净负债率将继续大幅降低。并据其测算，恒大可能提前超额实现未来三年降负债目标，资产负债表的改善也将进一步降低未来的融资成本。

此外，野村证券房地产业首席分析师陈铎以及摩根士丹利执行董事、中国房地产主管林镇鸿均在研究报告中表示，得到改善的资产负债表有利于公司未来的发展，并且上调了恒大的目标股价。

“规模+效益型”打开上涨空间

众投行看好恒大，与之相对应的一个重要因素是，恒大业绩的强劲。

在“规模+效益型”战略的带动下，恒大业绩抢眼。上半年，恒大实现净利润231.3亿，同比大增224%；核心业务利润273亿，同比大增249.6%；归属股东利润188.3亿，同比大增832%。

在行业中，恒大表现同样优异。根据国内研究机构克而瑞发布的市场研究简报显示，恒大在2017年1-10月的权益销售排行榜中，以4002.1亿元位列全国第一。

第一轮战投时，恒大曾经做出业绩承诺，即2017年-2019年净利润分别为243亿、308亿以及337亿，合计888亿元。而目前恒大上半年利润已经逼近之前的目标，如果再估算加上恒大正在培育的一些多元产业所产生的利润，恒大仅用半年便完成了此前承诺的利润。

此次新的业绩承诺数据，比之前的888亿提升近一倍，三年合计高达1650亿。从销售额来看，今年前10月恒大已实现4223亿，如无意外，破5000亿悬念不大，如果按照14.5%的净利润率估算，已经锁定1000亿左右的净利润，占到承诺利润1650亿的约六成。

而且，如果按照目前港股前20大上市房企平均动态PE约15倍，与明年500亿承诺利润进行估算，其市值约为7500亿，中国恒大当前的市值仅为3150亿，上涨空间巨大。

“公司维持着客观的推盘量以及销售增速，加之中期末预收账款达1981.6亿，后续结算将保持较高力度。”国泰君安资深分析师申思聪分析认为，“恒大有望依靠优质土储、并购和旧改项目维持地产业务增长，随着龙头集中度上升以及回A进程的推进，估值仍具备上行空间。”

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