10天12城升级楼市调控背后说明了啥？

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就在国庆节前的最后一天，宁波发布了房地产调控再度加码的消息，主要内容为：10月1日起在所辖几个区内推出新购的住房“2年内限售”。至此，从9月22日起至30日的10天之内，已有12个城市发布了楼市调控升级的消息，其中8个城市采取了限售措施。

应该说，这12座城市“因城施策”拿出了不同版本的调控方案。比如，桂林规定了第三套以上新房取得产证后满两年后方可转让的限售政策；无锡调整了限购区域和公积金贷款政策；东莞则是发布了《关于切实规范国庆中秋期间房地产市场秩序的通知》。

对此，业内人士表示，行政调控和信贷收紧延续，且需求在上半年充分释放后，未来较长一段时间内将处于购房需求持续回落状态，若再加上限售、限价、限贷等政策持续收紧，这将会使房地产中短期进入供需双降的境况，销售景气度持续下行或将延续至明年。

在短短的10天不到的时间里，居然有12座城市推出房地产调控新政，调控政策如此密集在历史上也属罕见，这背后有着较深的含义。

一方面，要给热点城市房地产降温，调低市场对“金九银十”房价上涨的过高预期。近期加码楼市调控的12个城市里，除了东莞不在70大中城市统计范围内，其他11个城市中有9个8月份房价环比仍在上涨。其中，桂林新建住宅价格环比涨幅高居70大中城市首位，高达1.1%。

另一方面，限售政策的推出，可避免热点城市的房地产市场大起大落。最近，美联储突然宣布收表，美元指数开始绝地反击，人民币汇率出现调整趋势。这意味着，会有更多的资金抛售以人民币计价的资产，转投海外。而如果各地实施了限售政策，则可将大量资金锁在楼市内，避免房价出现过多波动。

从目前情况来看，在国庆节前密集出台调控政策的这12座城市，主要都是二三线热点城市，由于之前一线城市房地产受到严厉调控，现在有更多的资金跑到二三线城市来投机性购置房产，所以各地政府也是“顺势而为”，推出限售政策，既想把当高库存给降下来，又通过提高炒房难度，将投机炒房者拦在门外。

可以肯定，在各热点城市楼市调控新政密集出台的情况下，未来房地产市场的趋势或将发生质变，那些希望房地产政策像过去那样，出现大逆转的人，恐怕这次要开始失望了。那么，接下来房地产市场将会往哪儿走呢？我们可以从本轮楼市密集调控政策上窥出端倪。

首先，限售政策的集中加码，被业内称之为楼市调控的“补丁”政策，不仅更有针对性，而且调控力度也是空前，这也暗示了各级政府在房地产领域的调控政策不会松懈。如果未来房价持续上涨，那么更严厉的楼市调控政策也会紧跟推出。此次限售政策，既体现了二三线热点城市保护刚需购房的努力，也昭示了房地产调控意志不会动摇。

再者，限售政策的集中出台，房地产成交量将会出现快速萎缩，这等于将各地的房地产市场冻结起来，为未来房地产建立长效机制腾挪空间。未来长效机制主要是，高收入阶层购买商品房，中等收入群体购买保障房，而低收入群体可以住租赁房，目前部分热点城市正在努力尝试“租售同权”。

最后，通过限售政策使得投机炒房者“知难而退”。前期房价过快上涨，主要是投机资金的入市，这些投机者往往是买房为了以更高的价格出售，赚取价差，而现在这么多城市在房产上提高投机炒房的变数和成本，所以投机炒房资金会很快退出，如此才真正体现中央倡导的“房子是给人住的，不是用来炒”的理念。

在短短的10天时间内，12座城市密集出台楼市调控政策，这主要是希望遏制部分城市房价上涨势头，防止更多的资金抛售人民币计价资产流出。未来楼市该往哪儿走？从限售城市的调控意志，长效机制的陆续跟进，以及遏制投机炒房者的意图来看，房地产投机时代已经过去，而将迎来自住型需求为主的时代。

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