十九大后房地产政策将发生重大变化

十九大即将召开。对于5年一次中国共产党代表大会，会议不仅会有重大的人事变动，而且也是重大的经济政策出台及调整的节点。对于国内房地产市场，在十八大召开时，中央也希望有重大的调整，所以2013-2014年度，政府对房地产市场在政策上关注得不多，也就是希望以此让国内房地产市场政策有所调整，但是由于后来经济增长之压力，不得不对当时的房地产政策松绑，不得不出台刺激房地产市场的政策，结果是事情走到另一面。刺激后的房地产市场是推动了GDP的增长，减弱了经济增长的压力，但把一些城市的房地产市场泡沫吹得更大。

所以，从2016年930开始，地方政府出台了一系列的房地产市场调控政策，希望以此来遏制房地产价格再次疯狂上涨，挤出房地产市场泡沫。但是，历史上最为严厉的房地产调控的“5限”政策已经出台了一年，而且出台房地产市场“5限”调控政策的城市也越来越多，越来越广泛，但是所取得的效果是十分有限的。除了一些城市的住房销售下降较多外，多数城市的房地产市场价格不仅没有下降，反而还出现了同比双位数的上涨。可以说，只要房价还在上涨，房价上涨的预期不改变，那么房地产市场要挤出泡沫，房地产市场要回到“房子是住的、不是炒作的”这个市场定位上，几乎不可能。在这种情况下，房地产调控政策当然没有什么效果了。

因为对于一线城市及部分二线热点城市来说，不仅在这些城市的房价水平高，而且在这个价位能够进入市场者基本上是有房者，市场基本上以投机炒作为主导的市场。对于这样的一个市场，只要房价上涨预期不改变，投机炒作者就会千方百计地突破现有的各种行政性的购买住房限制政策而进入房地产市场。比如，按揭贷款首付的提高、利率的上调，购买者就通过消费贷款进入房地产市场，甚至于有些购买住房者不利用金融杠杆，全款进入房地产。因为，购买住房者总是认为进行房地产市场投资，其收益高、风险低。对于那些没有采取限购的三四线城市，住房投机炒作者更是如鱼得水。

由于房地产市场价格上涨预期没有转变，2016年以来的房地产市场繁荣并没有因为调控政策而停止反之还在继续，所以房地产市场开发商对购买土地热情大增。这不仅在于房地产开发商看好国内未来的房地产市场，而且在于房地产市场经过近两年的繁荣，房地产开发商的购地实力大增，在于国内许多城市进入了不是住房去库存、而且住房补库存的阶段。即使由于政策的变化，政府拍卖出来的土地会附加上不少条件，比如购买到的土地所建的住房不一定能够百分之百出售，要有一部分住房保持出租，但这些都无法阻碍房地产开发商购买土地的热情。今年上半年无论是土地出让金总额，还是一些城市拍卖土地的地价都在创历史记录。

对于一线城市及部分二线热点城市来说，政府的房地产市场调控政策已经把注意力转向了住房租赁市场、公租房市场，北京则正在推出共有产权住房等政策。这些房地产政策的一个核心就是希望增加住房的供给来遏制房价上涨，以此来部分缓慢居民居住问题。可以说，这种政策思路看上去美好，也确实能够让部分居民获得住房实惠，同时也保证了GDP增长及地方土地财政增长，但是不采取严厉的经济杠杆来遏制住房投机炒作，真正地让住房投机炒作退出房地产市场，住房租赁市场要得以健康持续发展是不可能的。

正反两个地方的例子就是最好的明证。香港的公租屋占比也有50%，租赁市场也十分发达，但是香港的房地产市场价格为何越演越烈，最大的问题就在于没有用有效的税收政策遏制房地产投机炒作，从而使得香港的房地产市场问题重重。严重的房地产投机炒作盛行，房地产市场想好起来是不可能的。而从德国的情况来看，德国的住房租赁市场之所以发达，并能够让房地产市场持续稳定健康发展，最根本的问题就在于严厉打击住房投机炒作，即使是房地产市场企业，其利润过高也可能承担刑事责任。在这种情况下，居民及企业谁还敢去炒作住房。所以，中国的住房租赁市场及共有产权住房市场的发展，同样要建立在严厉遏制住房投机炒作上。对此，中国房地产市场仅是简单模仿实际效果并不一定能好。

正是针对这种情况，估计在十九大上或十九大后，中国的房地产市场可能会出现重大的调整。因为，从去年开始，政府对房地产市场的定位十分明确，即“房子是住的，不是炒作的”，即强调住房的消费性而不投机炒作性，同时也要求中国的房地产市场的基础制度进行重大改革，以此来建立中国房地产市场的长效机制。而要做到这一点，中国的房地产市场政策就得走向德国及新加坡的房地产市场发展模式上，而是再坚持目前香港发展模式上。

事实上，香港的房地产市场发展模式是失败的，而德国及新加坡的房地产市场发展模式则较为成功的。而德国的房地产市场发展最为重要的就是完全遏制房地产市场的投机炒作及高利润，并在此基础上发展出一个发达的房地产租赁市场。这使得这几十年德国的房价涨幅远低于通货膨胀率，居民更愿意租赁而不是购买住房持有。新加坡房地产市场模式的核心就是把满足绝大多数人住房需求的共有产权的住房市场与商品房市场完全隔离开，让不同的收入水平的居民在住房条件上各得其所。

也就是说，由于当前中国房地产市场的不可持续性，及所蕴藏的风险巨大，国内房地产市场的政策出现重大调整是一种趋势，其政策的核心在2016年以来的各种文件已经清楚表明。如果十九大后，中国的房地产市场发展转向德国及新加坡发展模式上，那么中国房地产市场的长效机制就能够逐渐建立起来，由此中国房地产市场政策将会发生巨大变化。当然，就当前中国的房地产市场利益关系而言，中国房地产市场政策要出现重大调整估计是一个渐进过程。只不过，十九大会将对中国房地产市场政策给出更清楚定位及原则。投资者对此不得不密切关注。