文 | 《财经》记者 董文艳 实习生 雷嘉豪

编辑 | 马克

资本追逐下，长租公寓站上风口浪尖。

1月16日，长租公寓运营商自如宣布完成40亿人民币A轮融资。领投方是华平投资、红杉资本、腾讯，跟投方有华兴新经济基金、融创中国、新希望等机构。

这是长租公寓行业迄今单次融资额度最高的一次融资，完成之后，自如估值已近200亿人民币。自如CEO熊林说，此轮融资将用于加大产品、服务和科技投入。

“我只编了几百个字的微信给Pony （马化腾）就敲定了。”腾讯投资执行董事余海洋在自如战略沟通会上称，这是他做投资以来拿到信息量最少、投资决策最快的案子。华兴新经济基金合伙人杜永波说，为了投资自如他追得很辛苦，“所有聪明的投资人都在追，大家相爱相杀。”

长租公寓是目前地产业最受资本关注的领域，资本密集涌入，以长租公寓为主打产品的公司融资速度不断加快。截至目前，已有超过35家投资机构在这一领域投资近百亿元人民币。

集中式租赁VS分散式租赁

自如A轮融资的领投方之一是华平投资。华平从2005年开始关注房地产租赁与互联网领域，陆续投资了58同城、魔方公寓等40多家公司。

但投资魔方公寓后，华平投资很快发现，就做大规模而言，集中式租赁不及分散式租赁。

这两种模式是中国长租公寓的主要租赁模式。集中式租赁往往以楼宇为单位进行整体公寓建设，对外出租，开发商主导较多。分散式租赁的房源来自一般业主，分散在租赁市场中，目前中介主导较多。

华平之前投资的魔方公寓属于集中式租赁模式，重资产，目前有数万套房源；而自如走分散式租赁模式，重运营，房源做到了50万间。

这使得自如成为长租公寓行业里的头部公司。它2011年从北京起步，进入9个城市，累计服务120万租客，管理资产超过6000亿元。

自如是从链家的租房业务中生长出来的。最开始，租赁几乎是链家内部最不受重视的业务之一，直到有一天，左晖开始在内部倡导管理层思考一些中长期的事情。那时候，他们发现租赁业务在公司内每年还有近40%的增长。

从IBM跳槽到链家的熊林，最初花了近半年时间，围绕租赁做国内外调研，思考商业模式、财务测算、业务模型，做整体商业设计，之后，他成为自如这一内部创业项目的负责人。“CEO就是你既要有战略能力，又能做产品经理。”熊林对《财经》记者说。

在链家内部，自如曾被称为“高位创业”，起点较高，背靠链家，在房源上有先发优势，因此这个项目也被母公司链家寄予厚望。最早自如推出几十套租赁房源，借助链家门店的渠道推介，打开市场。

自如CEO熊林在接受《财经》记者专访时说，链家做内部创业不会轻易就辟一块业务去做，要做也通常是对业务规模有很大的期望。 “我们最开始的愿景是五年内做出一个’小链家’出来。”

一位曾主导长租公寓的业内人士告诉《财经》记者，长租公寓对链家而言是掌控房源的最佳工具，也是其生意模式的延伸。从自如租房到链家买房卖房，可以提前锁定客户，一鱼多吃。

链家重交易，自如重运营。此后，由于在系统建设、管理运营上与链家的差异越来越大，2016年自如从链家拆分出来成为一个独立品牌，它的长租公寓业务也随之迈入新阶段。

专业二房东

对比房产交易，长租公寓属于高频业务。从资本市场的逻辑看，高频业务相比低频业务需求更大、价值想象空间也更大，而价值大小直接影响投资人的胃口。华平中国合伙人丁毅说，对资本方来说，自如现在占据了一个价值高地。

要讲规模和提效的故事，自如首先要满足两类人的需求。自如诞生的第一使命是帮业主做资产管理，同时帮租户高品质租房，让流程更便捷规范，产品更好，增值服务如维修、保洁更及时。这两类人都是链家最熟悉的，而两方的痛点都很明显。

“我从来没有见过一家房地产租赁公司这么强调产品，你可以把自如看成是一个专业的‘二房东’。”丁毅说。

在自如获取租赁房源、集中装修、集中采购、集中服务与管理之后，投资者发现，从单房现金流看，每一套房源都能带来溢价空间。

需求端还能衍生出更多故事，比如除了分租、公寓整租产品外，针对高端客户只做资产管理，推出整租的豪宅产品等等。在技术端，他们解决了线上签约租房的问题。

在国家“租购并举”的号令下，整个长租公寓市场被认为有很大增长空间。根据华平中国的调查，在中国前十大城市中，目前像自如这样机构化管理的租赁房源总量占比依然较少，不到1%。北京单城接近2%，仍在低位。

不过，熊林对规模扩张抱有警惕。他认为，长租公寓行业是有规模陷阱的行业。自如需要规模，但不能为了规模盲目扩张，唯有盈利是长期目标。自如目前进入的城市集中在北京、上海、深圳、杭州等一线与强二线城市。

从收房、装修配置到服务落地，长租公寓的运营链条很长，时间成本较高。“涉及服务与质量的事情，你越想快就越容易有问题，我们还是想做得扎实一点。”熊林告诉《财经》记者，目前看，自如的线上口碑远没有线下好，2018年是自如的口碑年。

但他还是给出了一个目标，希望在2018年自如能够冲击80万间房源。链家董事长左晖说，未来自如要实现一个1000万人的租赁社区，每天和客户有1亿小时的接触时间。

资本总是逐利，也更具想象力。对投资人来说，除了希望看到一个快速起飞的规模故事，自如的潜力还可以兑现在生活服务上。现在，它被投资人视为一个覆盖基本生活场景的抓手。

据《财经》了解，已有投资方开始设想，未来自如可以考虑生鲜食品直送业务，让快递员直接将货品送到自如客的冰箱里。脑洞很大。

各路玩家竞逐

除了各路资本，越来越多的开发商也在大规模进入长租公寓行业。万科、碧桂园、龙湖、远洋等房企都已进驻这一领域，走集中式长租公寓模式。

相比自如，开发商的长租公寓选址往往受限，资产成本更高，获客风险也更大。他们的最大痛点在于，有租房需求的地方资产价格太高，而偏远的地方又少有租房需求。

但在精细化管理方面，开发商更便于做集中式管理，自如的分散式管理需要更强大的后台系统支持。

资本方的收益和退出机制也是关键问题。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石曾表示，长租公寓三年内不考虑盈利。2017年底，碧桂园首个长租公寓在上海亮相，碧桂园集团上海区域总裁高斌表示，前期不亏即是赚。

华平中国区联席总裁程章伦告诉《财经》记者，开发商依然是按照传统拿地、资产运营的模型来做长租公寓，去盘活一个不动产，然后谋求资产退出。而自如走向另外一个极端，通过网络平台去提供租赁管理运营服务。

从这个角度看，未来自如和开发商合作长租公寓，也大有想象空间。开发商有更多资本优势，但运营是其短板，这恰好和自如优势互补。

此外，各地政府也在介入长租公寓领域。有地方政府正在成立国有住房租赁服务公司，如上海、苏州等城市，这类公司依赖划拨用地，土地成本低，但地域性强，大多没有盈利指标压顶。

不过，目前看，这类公司的供给量还远远不能满足整体市场租赁需求，且他们的租户与自如客的重叠度非常低。加上政府的公共租赁租房数量较少，目标人群多针对本地户籍，也难以满足需求。

也有其他互联网公司在尝试长租公寓业务。据《财经》记者了解，在竞争过程中，自如背靠链家强大的线下渠道，拿房优势明显。

在房地产界，上一个投资热潮的故事爆发在众创空间和特色小镇领域，现在轮到了长租公寓。

华平的投资人对《财经》记者说，他们做的是长线投资，不是看着热潮一窝蜂就过去了。“资本进来是好事，但核心要看能不能长远地做下去，做好。”链家高级副总裁陶红兵说。

在这个重资产模式的行业，房址、房源、房价、资金成本、运营水平都影响着长租公寓企业的盈利水平。未来几年是长租公寓快速发展、抢占市场的时期。上述长租公寓业内人士说，“啤酒有泡沫才好喝，前景有泡沫才好看。”