任志强：三大因素决定未来房价，就看你能听懂多少？

12月11日，在和讯网主办的“数据驱动·美好家园”第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会上，知名财经评论家、原华远地产董事长任志强谈到当下的房价问题时直言，在政策调控的不确定性下，目前，决定房价的主要还是政策。从根本上来讲，决定房价的因素可以分成三个层次：政府的相关政策、土地政策以及人口结构。

“房地产税收在地方政府税收中占了36%的比例，所以，当我们决定要保持相对GDP的时候，你会发现离不开房地产，所以无论如何用各种办法利用房地产，因为房地产解决了大量的税收和土地财政收入问题。”任志强表示，正因为此，需要建立长效机制，把户籍制度和土地制度都改的更合理，长效机制就可以保证更稳定的增长。

谈到今年以来热门的租赁市场话题，任志强认为，租赁性住房不会影响到房价，凡是房价高的地区才需要租赁性住房，凡是租赁性住房数量最大的地区都是房价最高的地区，全世界都如此。“大量建设租赁房并合理，主要是房价偏高的一线城市才会有大量的租赁型需求，全国最多不超过20个城市大量的需要租赁性住房。”

以下为任志强的发言实录：

任志强：我个人认为在中国这个非市场化的房地产领域，我不敢说国家是非市场化的，我至少敢说房地产领域是非市场化的，决定房屋价格的是政策。

政策在不断的发生变化，政府计划着土地的供给，这个大家都得承认，没有计划指标你是拿不到土地的。

政府审批着房价，政府决定着交易的权利，政府控制着网签的数据，政府决定着房价的涨幅，政府决定着收入的增长，同时政府也决定着利率和税收。换句话说，不管什么都得听政府的。所以说，政策决定了房价。

决定房价的因素可能分为三个层次，第一个层次是国家层次，就是基本制度，决定了不同的周期变化，有一些可变，有一些是不变的。同时有一些是可以博弈的，比如说微观政策，是可以通过市场博弈进行的，那么当微观政策宽松的时候博弈就非常明显。当然了，环境紧张的时候市场作用就小一些，就是得听政府的。

从国家制度来说，我觉得它决定了长期房价的走势，这是市场机制没有办法调节的，只有用制度改革去解决，如果制度不变，则房价的趋势是不会发生变化的，或者说，市场是没法决定房价的。土地制度问题，户籍制度问题，税收问题，市场化制度等问题，这些都决定了房价上涨与下降。

我们看一个很简单的图，这个图里面就是我们历史上所有国家都在用的历史发展阶段，就是城镇化的问题。我刚才看邓先生讲到了很多问题，他就忘了一条，各个国家在发生经济或者说房价危机的时候，是处于不同的经济发展阶段，最重要的是他们都超过了70%的城镇化率。不管是日本、美国、还是其他国家。而中国还早着呢，说我们早着呢，就是因为我们真正的户籍制度化只有40%多，为什么在住房问题上要用户籍制度的制度计算呢，因为各个地方政府所谓的保障性住房只解决有户籍的人口和家庭。没有户籍的人口和家庭不在当地政府的保障范围内，如果不改变这个，就等于什么都没有改变。

刚才邓先生也说了人均套数问题，这也和我们的户籍制度有关，中国计算套数是按照户口本的户数计算的，但是我们已经有7700万人城市的独居户出现，但是户口本不是。独居的子女都出去单独住，但是户口还在父母的户口本上，就出现了很多研究机构计算上的巨大的错误。如果把户口本抛开，按国际的护照计算，一个人住就按一户算，所以国际和我们的计算有一个巨大的差别，就是因为我们是按户口本计算的。

北京市按户口本计算没有住房困难户，我当政协委员的时候连续提了很多年，低于7.5平米是住房困难户，当时都解决了保障问题。北京一共一万多户，要不然就是你还想住小房子，给你补贴钱了，你不愿意搬迁。要不然就给你搬家。没有解决的是没有户籍的这些人。这里面有一个重大的问题，和土地和户籍有关系，世界发展为什么房价相对平稳，就是有第三个和第四个城市化发展的阶段。城区进入郊区的阶段和郊区城镇化形成的大都市圈的问题。中国没有，因为土地制度决定了你只能进入前两个，农村进入城市和小城市进入大城市，房子都聚集在那里，只有在这里可以弄房子。没有办法去郊区，郊区土地是集体土地，所以房价平均不下来，也没有办法平衡。第四个部分更不存在了，我们历来都讲城镇化的问题，或者城市群的问题，中国有城市群，但是很难有大都市圈，因为土地制度和户籍制度的问题造成的。但是国际上都是大都市圈，而不是大城市群。城市群是一个相互依赖的竞争过程，而都市圈是合力发展的关系，差别就是土地制度和户籍制度造成的结果，比如说非北京户籍的人在北京干活，卖了半天力气还得被赶走，在国际上根本不可能存在，这也是中国的特殊性。

所以我们没有第三、第四个发展阶段的时候，房子只能集中在城市，没有别的办法。农村的房子说拆就拆了，没有产权证。这就是我们存在的巨大矛盾。

第二个层次，土地政策。这张图是中国的季度土地和房价的关系。在座很多媒体说开发商买了高价地，完蛋了，开始后悔了。开发商从来不怕买高价地，因为他们可以做更好的房子。就像邓博士（注：指前述发言者国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松邓）说了，要提高住房的质量，面粉比面包贵，是比现在的面包贵，开发商可以做更好的面包可以卖高价。问题就是政府不让你卖高价，所以高价地都出现了问题。土地的关系和房价的关系可以看到，根子在土地上，如果不解决土地制度的问题，没戏了，你让房价不涨，只能靠权力。北京今年批的八九万的房子都疯抢，因为可以卖11、12万。

这是全世界都有的，而我们中国没有按全世界去做的事情，就是我们用平均数做标准。有一本书《平均的终结》告诉我们所有的平均都是错的，全世界住房水平统计上都是使用的中位数。是因为中位数的控制是控制低收入阶层以下的数字里面有没有他们能买得起的房子，不是计算中位数以上的房子，那是富人买的，爱卖多少钱没有人管，那和政府没有关系。由于中国从来不公布中位数，所以，所有的房价收入比都是错，你的房价、房屋面积和家庭收入都不是按中位数计算的。那就是变成你和马云的关系，他赚的钱你们俩一平均，你比别人都富。

所以我们得出的基本结论，中国得不出一个完整的可以和世界对比的关系，就是缺乏中位数。

土地制度来看，暂时还破不了题。

户籍制度决定了人口拼命向大城市集中，如果没有这样一个结果，资源和收入分配一定是不合理的，非户籍人口向大城市集中的原因就是那有资源和收入，没有办法，他们就得往大城市跑。

什么情况下从城市里面出去呢，就是因为那些地区的收入低，所以很多没有资源的城市人口是减少的。因此要用当地城市的户均计算，一定是错的。

我们可以看到北上广深的人口迅速增加，为什么老说北上广深是一线城市，而且房价高。从户籍人口和常住人口看这个比例关系也差的太多了，他们的高收入群体进来的时候不是按当地的户籍人口计算的收入，而是外来人口携带着大量的财富进入到这个城市，所以这个城市的房价就高了。你们看北京大多数外来人都买得起别墅，买得起最好的房子，怎么能不高呢？这就是城镇化发展过程中户籍制度导致的结果。

没有办法，你要是把这几个城市的外来人口比例降下来，或者让最有钱的这部分人别进这些城市，房价就没有那么高了。因此一定是政策决定的价格，这是长期政策，最主要的是土地和户籍，还有金融和其他的问题。

宏观政策里面也包括了金融政策，很多人都讨论今天房地产和金融会议。正是政策决定了利率问题、货币总量问题，决定了资金价格、融资方式和投资房子的问题。

比如说中央政府可以下令，所有的境外投资人不准投房地产，不准投娱乐业，其他的国家会做这种政策吗？不会。只有中国会，大量外面的企业卖资产回来了，这就是宏观政策决定了对市场的影响问题。

其中，当基础设施建设占主导地位的时候，我们可以看见，增长方式是一种。当我们决定要保持相对GDP的时候，你会发现离不开房地产，所以无论如何用各种办法利用房地产，因为房地产解决了大量的税收和土地财政收入问题。

如果不要基础设施，不要经济增长，就可以不要房地产。房地产税收在地方税收里面占36%，全国税收大概占40%，一共六种税收和房地产相关。

其中，土地财政占的比例也很大，几万亿。北京今年大概2800多亿土地的收入，如果把这些扣除了，对我们的财政影响多大？至少在短期之内我们还没有看到用任何办法可以替代这一部分。

大家都知道不好，利用土地财政是非常不好的政策，但是怎么替代呢？

这是今年我们房地产对GDP的贡献度，到二季度的时候6.9，三季度变成了6.8，为什么少了零点一个点，就是因为房地产少的0.1，二季度的0.5个贡献度变成了三季度的0.4的，到四季度估计还得降0.2个点，如果别的补不上，四季度可能也就是6.6%的样子，因为房地产掉下来了。拿什么补？

我们至少到现在为止不管你用什么政策，短期之内出台的任何政策都补不上这多少万亿。

房价来说，大部分形成了这样的关系，非良性循环的关系，当我们处于低潮的时候，政府采取了一些启动措施，然后开始进入疯狂的阶段，然后开始调控，调控完了之后又进入低潮，然后再启动，再调控，这是历史上的宏观政策，大多数这样循环和重复，所以房价一定在一定的阶段里面进入疯狂，然后低潮，然后再启动。

这次没有人知道会不会再启动了，谁也不敢说何时调整政策。可能会有一些变化，但是这个变化是什么，没有人知道。

我们很希望建立一个长效机制，最好把户籍制度和土地制度都改了，让中国的政策改的更合理，这样的话，长效机制就可以稳定增长。

我们看了宏观再看微观，微观上来说，当一个市场里面没有产权，没有交易环，没有定价权，没有竞争中的价格信号的时候，还叫市场吗，我们不知道。至少我们可以看到所有的限的政策都破坏了市场规律。

经济学讲很清楚，最重要的是价格信号，如果价格信号是限购的结果，或者限制网签的结果，比如说高价房不让你网签，在座的各位都知道，可能也都遇到过，就是低价的多签一些，房价就下降了。高价房子不是没有人买，而是不让你网签造成的结果。价格信号是虚假的时候，你知道这个市场的价格是多少，我们没有办法判断，就是因为价格信号已经不真实化了。

从供求关系来说，今年已经出台的政策，大概有70多个城市出台了300多个文件，所以这300多个文件想达到什么目标，就是控制价格。全年的情况来看，今年是中国有房地产历史以来历史上最好的一年，什么最好，就是销售量最大，销售金额最高，最多的一年。

至少到目前为止我们看到的数据还是很高的，可能11、12月会有所下降。但是或许有比去年有0.5个增长也是最好的，至少价格上是这样的。

为什么呢，因为人民向往美好生活的愿望是无法被改变的。无论如何也不会被改变。

比如说有一些规律是不变的，向大中城市集中和特大城市受到限制。到目前为止是没有改变的，尽管中国的房地产是非市场化的，但是其他方面还是有一些市场化的东西。这些市场化的竞争形成了，无论政策怎么变化，市场化的规律是不会因为房地产政策变化而变化的。房地产政策并不能改变人们对美好生活的需求和对资源的需求。比如大家都说学区房的问题要解决，可是如果你不建更多好的学校，怎么解决？这就是资源不平衡的问题。

资源不平衡的时候，那个地方的房子就是贵，没有办法平和，所以这些是不变的。

还有一些会改变，我们已经看到了价格的双轨制，短期之内的市场因为政策的限制和调控会发生很多的变化，比如说依限价而降价，不批你一定的价格你不是要降价吗，本来你想卖11万，批你8.5万，或者是因为现金流而降价，你本来想拖两年，但是现金流不够了，就需要降价，因为限制购买造成的降价也会出现。

换句话说，我个人觉得，现在有一个口号“新时代”，新时代最大的特点就是不确定性。没有人可以知道新时代以后会出什么政策。今天你不知道，明天也不知道。

但是有几个东西是我们知道的，比如说刚才说的金融问题，金融问题不仅仅是信贷问题，最重要的是一个货币贬值的问题。

货币贬值对物价和资产价格的影响是巨大的，不管是房子用来住还是用来炒的，这个不需要讨论，需要讨论的是如果货币不贬值，房价怎么会变成这样？

我们过去1970年大白菜两分钱一斤，2010年2.8元，现在可能5元了，你们看看涨了多少倍，如果我们的货币不断贬值，1970年的时候房租1.2元，现在是3000到一万元的都有。那就是货币贬值造成的影响，这是金融影响很重要的部分，不要以为金融影响仅仅是指当前的货币增量还有货币贬值。不仅仅是当前的利率，利率确实影响购房问题，但是长期的货币贬值问题对资产价格的影响是巨大的。

我们还可以看到房屋真正的价格变化，每个人都在吵吵，1992年的时候是990元一平米，全国的平均房价。我已经告诉大家用平均房价的数字不合理。2017年6月份，7288元一平米。1992年到2017年，涨了多少倍？房子涨了七倍多，是不是你们认为涨的倍数很高了？但是我们再看一下1992年一个大学生的工资是多少？84元，换句话说1992年84元的大学生，你一年的工资够买一平米的房子，你干12个月能买一平米房子，虽然房价很低。但是你干一年才够。到了2017年的时候，大学生的工资多少？3500元左右，84元到3500元涨了40倍，房价才涨了七倍，你的工资收入涨了40倍，什么概念，也就是两个月多一点点可以买一平米房子，你们认为现在的房价高吗？是收入增长决定了房价，如果说收入不增长了，或者说宏观经济情况，实际经济情况都不好了，你的收入不增长了，房价能涨吗。

这个跟前面的图联系在一起的，就是货币不值钱了，两个月的工资够买一平米的房子，你的房价收入比是多少，按照中位数计算，住房中位数60多平方米，就是夫妻两个人房价收入比很低，5左右，一年可以买12平米房子。五年买一个60平米的房子，人均30平米。1：5的房价收入比还高吗，很低了。

但是在某一些地区差别巨大，包括前面所说的北上广深，人口高度集中的城市里面，最后造成的结果是高收入人群大量集中，房价极高。这就是房价的情况。

换句话说，除了政策变化以外，可能发生的房价变化，我已经告诉你了，如果还猜不出来，说明你没有听懂。

有人担心集体土地入市，可以告诉大家，集体土地建租赁性住房是我在政协上的提案。那时我被批评了六七年，最后他们说现在批准在12个城市用集体土地建立租赁性住房了。

有人担心集体土地入市会影响房价，我告诉大家，根本不可能有大量的供应量，没有那么多的城市集体设施能进入到集体土地可以建设用房的土地上去。所以我2011年提出这个提案，到目前为止唐家岭地区的改造，到现在建了5600套房子，一年建了不到一千套。原来北京计划36个村，现在只改了6个村，不是那么容易的事情。别想用大跃进的方式认为集体土地入市就可以解决很多的问题。

更重要的问题，租赁性住房在全国行不行？我觉得如果全国普遍铺开就是错误的政策，最多不超过20个城市大量的需要租赁性住房。为什么这么说？第一，租赁性住房，要有一个长期建设的过程，我们商品房建设，邓博士说刚刚满足基本的需求，还是在现有的城市化的标准上。如果城市化继续增加，总量还是不足的，你用多少年能解决租赁性住房的建设问题；第二，并不是所有城市都需要建设租赁住房，我们认为大概十个城市左右，只有特大城市和大城市才需要，房价越贵的地方越需要，而超过平均房价一万块钱的城市有多少个？19个，如果超过一万块钱需要建设租赁住房，就19个城市，超过两万的地方就9个城市，房价越低的地方越不需要租赁市场，房价三千块钱你建租赁住房干吗，中小城市出了门五分钟骑自行车到农村，在那租一个房子很便宜，建租赁房干什么。所以大量的建设租赁房并不是合理的东西。

更重要的是，租赁性住房不会影响到房价，凡是房价高的地区才需要租赁性住房，凡是租赁性住房数量最大的地区都是房价最高的地区，全世界都如此。

不要以为租赁性住房可以降低房价，没门。我用几个左晖给我的图，美国的十个大都市的租赁情况，可以明显看到这些地区都是房价最高的地区，而他们租赁市场靠谁提供呢，在美国最好的是REITs，他们的应用量远远比房地产公司多，所以REITs占了很大的量，因为享受减税和低息等等政策。

另外一个，香港的租赁市场，可以明显看到，自有住房的比例是51%，但是租房的比例占45%，房源哪来的，可以看到63.7%是私人住房提供的。也就是说，邓博士刚才说的，德国如此，全世界都是如此。德国我们作为专门的调查，住房合作社里面政府只占17%，私人占70%多，中间的差是机构或者基金的。

再看一下日本，中间的蓝色的比例最大的是私人住房，所以租赁市场大量靠私人住房解决的，而不是公有住房解决的。北京目前的私人住房源20%，常住人口的租赁比例占34%，什么意思？就是五到七个人租一套房子。所以左晖先生把老百姓的三居房子租了，把客厅打两个隔断说变成了五间房子了，老百姓觉得挺好，因为客厅带窗户，结果这次不行了。

怎么办呢，这就是北京需要的大量的租赁住房造成的结果，你没有办法解决马上能够提供的大量的住房，而大量住房的人是谁呢，不要以为是北京户口的人，大多数是非北京户口的人，很明显，租赁性住房解决的是过渡性的问题。

我们可以得出一个结论：过去大家买房的时候都发财了，我们要感谢党和政府，党和政府的政策让我们发财了，如果中国继续坚持改革和市场化的道路，就必须开放市场或者恢复市场的定价权和交易权，但是我们现在实在不知道政策怎么样，我们只能说政策可能会改变，所以加快住房制度改革和长效机制建设是重要的任务，我们希望这个会议能给我们一个明确的答复，好让我们知道未来的房价往哪走，谢谢大家！

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