我爱我家欲借相寓“翻盘”，分拆上市难题多多

探索更成熟、更持久的商业模式，成为长租公寓运营商当下最为迫切的目标，相寓亦不例外。

全年亏损8.5亿元！我爱我家交出了“最惨”的一份成绩单。

4月26日，我爱我家披露了2023年年报及2024年一季报。其中，在2023年年报中披露，2023年全年营收120.9亿元，归属母公司所有者的净利润为亏损8.5亿元，创下上市以来最大亏损记录。

据称，亏损主要在于非经营性或一次性因素的影响，从而造成7亿元的利润减少。换言之，若剔除该部分，我爱我家2023年的亏损额将同比有所收窄。数据显示，2022年，我爱我家出现首亏，当年亏损3.1亿元。迄今，我爱我家已连续两年面临亏损局面。

进入2024年，我爱我家的盈利能力是否能有所改善仍有待观察。数据披露，2024年一季度，我爱我家营收27.5亿元，同比下降12.6%，归母净利润2538万元，同比下降50.97%。

但这不代表我爱我家的业绩毫无亮色。作为我爱我家的业绩“压舱石”，其资产管理业务即“相寓”，在上述两个报告期内均实现业绩上的突破。但要想成为我爱我家业绩“翻盘”的推动器，从目前来看，仍需要一段不短的时间。

规模在长，盈利却未见起色

自上市以来，我爱我家营收保持在百亿规模，但近年来盈利持续下滑，2019年至2021年间，仅三年时间，净利润就从8.27亿元跌至1.66亿元，并在2022年首次录得亏损3.1亿。2023年亏损进一步扩大至8.5亿元。

经纪业务、新房渠道业务贡献规模持续下滑是主要诱因。而在2023年，由于存在应收账款信用减值、员工持股计划股份支付费用、营销费用开支、退回政府补贴等方面因素，导致亏损大幅扩大。

为了抵御经纪业务、新房渠道业务业绩持续下滑的冲击，我爱我家试图通过相寓资管业务来增厚业绩。

从数据来看，相寓近年业绩确实得到不错的增长。2021年-2023年三年间，营收分别为32.6亿元、56.47亿元、57.6 亿元，呈逐年增长趋势。截至2023年，相寓业务营收已超经纪业务（40.9亿元）、新房渠道业务（11.1亿元）营收之和，占总营收比例的47.6%。

另据披露，2023年，相寓业务实现GTV（租金交易额）约169亿元，同比增加2.6%。

业务运营方面，截至2023年末，在管房源规模达到27.1万套，相比2022年底增长6.7%，报告期内，房屋资产管理业务的平均出房天数为8.3天，相比2022年同期显著减少11.7%，资产管理业务的出租率高达96.4%，相比2022年同期进一步提升2.3%。

截至2023年末，相寓业务已覆盖北京、杭州、上海、苏州等15个城市，累计服务超过200万业主、500 万租客，房屋资产管理总规模近万亿元。

进入2024年，相寓业务进一步扩张。根据2024年一季度报告，期内相寓业务实现普租单量4.37万单，同比增加1.1%，在管房源达27.9万套，较2023 年底增加0.8万套。

然而，规模不断见长，相寓业务却始终未能给我爱我家带来盈利。据数据披露，自上市以来，相寓业务的毛利率表现亦不佳，2018年至2023年间，对应毛利率分别为24.09%、9.35%、12.39%、-7.05%、-5.99%、-5.40%。

不过，我爱我家表示，业务毛利率为负，主要原因是基于新的租赁准则，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目之中所致，若调整回该部分收益，2023年公司资产管理业务的毛利率约为 13.3%，同比提高2.0个百分点。

若以此来看，相寓的毛利率在行业内仍属不错的水平，但我爱我家仍未披露相寓的具体盈利数据，外界亦难以判断，相寓是否已从亏损的泥潭中走出。

据此，如果我爱我家要想进一步推动相寓业务分拆上市，如何讲好盈利故事是重中之重。

上市难题多多

自2023年起，我爱我家就在启动相寓业务的独立分拆上市计划。在2023年的业绩报告中，针对相寓2024年工作重点，我爱我家亦指出，今年仍将继续推动相关上市工作，并将之列为三项任务的首位。

对眼下的我爱我家来说，盈利能力不断削弱，相寓上市是很好的自我造血途径。然而，随着当前长租公寓上市的热潮褪却，我爱我家能否顺利推动相寓成功登陆资本市场仍存在相当大的未知数。

对相寓来说，依托我爱我家庞大的收房和出房渠道，冲击在管房源规模并不难，但盈利低甚至无盈利，始终是相寓最为绕不开的运营难点，这必然影响到其在资本市场上的价值评估。

更何况，资本市场对上市企业的盈利水平提出一定的门槛。以A股为例，根据证监会的规定，上市公司分拆资产上市，需要满足连续三年盈利、且上市公司最近三个会计年度扣除按权益享有的拟分拆所属子公司的净利润后归属于上市公司股东的净利润累计不低于6 亿元等诸多条件。

此外，随着大量保租房的供应，市场竞争的愈发激烈，长租公寓行业在未来几年内，也难以突破“盈利难、盈利低”等的现状，这对相寓而言，也加重了一定的挑战。当前，不少长租公寓运营商的目标已变成“微利且可持续”。“能做到这一点的且保持一定体量的企业，已经算是头部企业了。”相关分析人士指出。

因此，探索更成熟、更持久的商业模式，成为长租公寓运营商当下最为迫切的目标，相寓亦不例外。

目前，相寓业务模式主要以分散式房屋管理及整栋式公寓管理为主。

据介绍，分散式房屋管理方面，相寓作为资管机构，与房屋业主签订资产管理服务合同，在服务期限内为业主提供代理出租、代收转付租金、房屋保洁、后期修理等服务，并收取管理服务费；此外，通过线上线下渠道将资管房源对外出租，作为委托代理人与承租方签订租赁合同，通过提高资管房源的出租率和周转效率实现资管收益。

至于整栋式公寓管理方面，相寓作为整栋式公寓承租人与业主方签订租赁合同，根据合同约定支付租金，按照租赁准则确认使用权资产和租赁负债，并在租赁期限内平均摊销；本公司与承租方签订的租赁合同，按租赁合同约定的租金金额分期确认收入。

可见，相寓仍采取“二房东”的典型模式。当前，相寓已稳坐分散式公寓市场的第二把交椅，但所面对的市场冲击同样不少。

分析指出，从今年起，国家大力推行配租型和配售型的保障性住房，这意味着，二手房交易市场的交易价值会削减，随着大量二手房进入租赁市场，必然会对分散式公寓造成冲击，未来分散式公寓或更多需要靠价格取胜。

另一方面，根据新出台的“住房租赁金融十七条“等政策，亦更多鼓励和利好集中式公寓。在该赛道上，相较于相寓等市场化驱动企业，国企的优势更为凸显。

因此，分析认为，接下来，市场化驱动的运营商或面临两个方向的转型：一是收缩规模，只布局利润高的城市；二是转型轻资产运营模式，只提供运营管理等赚取服务费，而非做传统的二房东模式。比如自如的增益租，就完全摆脱了收房成本带来的资金风险和控制成本，只赚服务费。

但从目前来看，相寓似乎并不想抛弃我爱我家庞大的房源渠道。又或者，相寓目前仍未有更好的提升利润率的方案。

针对相寓2024年的工作重点，除了积极推动上市计划，我爱我家也仅表示，在已有基础上，积极探索和引入高效的获客渠道，满足更多用户的租住需求；继续优化APP等品牌自有线上运营阵地，包括但不限于AIGC等服务能力的探索和应用，为用户提供更高效的服务响应，实现更好的用户体验。