住建部：房地产还有很大潜力和空间

2024年3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上答中外记者问。

会上就“城市更新”、“房地产发展新模式”、“优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展”等热点话题进行了回答。

倪虹在会上表示，对于房地产市场，我们不能光看短期，还要看中长期。当前，我国房地产市场调整转型，稳定市场任务依然艰巨。但是，从我国城镇化发展进程看，从全国城镇住房存量的更新改造需求看，房地产还是有很大的潜力和空间。

从记者会上的内容来看，主要有以下几个关键：

1、守住不发生系统性风险的底线，一视同仁支持企业合理融资需求；

2、因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市调控自主权；

3、建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，以人定房、以房定地、以房定钱，有力有序推进现房销售。

十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹在回答有关如何抓好落实优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展的问题时表示：2023年，面对个别房企资金链断裂、房地产市场调整等风险挑战，在党中央、国务院坚强领导下，我们会同有关部门出台了一系列政策措施，包括“认房不用认贷”、降低贷款首付比例和利率、支持居民换购住房税费优惠等，指导地方政府因城施策、精准施策、一城一策，抓好保交楼工作，实现了守住不发生系统性风险的底线。

关于未来落实好《政府工作报告》所部署的任务，将聚焦稳市场、防风险、促转型这三方面开展工作。

倪虹表示：当前，房地产的难点是资金。我们在调研中看到，好的企业有困难项目，困难企业也有好的项目。为此，我们会同金融监管总局指导地方建立城市房地产融资协调机制，按照“一项目一方案”提出项目“白名单”，一视同仁支持房地产企业合理融资需求。

CRIC数据显示，2021年下半年至今，整体市场降温明显，从历年80家典型房企的融资总量来看，2021年出现了首次负增长，融资总量12609亿元，同比下降了24%。此后，融资规模不断下滑。截至2月，65家典型房企的累计融资总量为633.41亿元，同比减少37.62%，整体行业面融资面仍然处于筑底阶段，其中，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。

自2024年1月12日，住房城乡建设部和金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》至今房地产融资协调机制正加速落地。目前，全国31个省份312个城市已建立城市融资协调机制，共提出“白名单”项目达到了6000多个。在这些项目中，82.8%是民营企业和混合所有制企业的项目。截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。

融资协调机制是当前一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、破解房地产融资难题的创新举措，长远看是构建房地产发展新模式、加快“人房地钱”要素联动的有力抓手，资金跟着项目走，项目实施封闭管理，有利于促进房地产市场健康发展。

随着各有关方面的积极推进，在一定程度上能够缓解房地产企业的资金难点。

倪虹在会上表示：房地产是不动产，上海的房子、广州的房子不可能搬到北京，来满足北京人的住房需求。所以说房地产市场是以城市为单元的市场，各城市供求关系有很大差别。我们强调要因城施策、精准施策、一城一策，就是这个道理。现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要扛起责任，要根据人口情况、供需情况以及保障需求，编制好、实施好住房发展规划，因城施策优化房地产政策，稳定房地产市场。

事实上，早在1月份的城市房地产融资协调机制部署会上，住建部就曾表态：“要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。”

随后，4个一线城市在春节前陆续松绑限购，释放积极信号。（详见：一线城市春节前限购集体松绑，深圳力度最大北上仍较严）

此次在充分赋予城市房地产调控自主权的基础上进一步强调了“城市政府要扛起责任”，结合政府工作报告“满足居民刚性和多样化改善住房需求”、“减少限制性措施，更好满足人民群众改善生活需要”相关表述，我们认为，一方面，今年一线调控趋松、二三线有望全面放开，北上广深杭蓉等城市“四限”均有再松绑空间，另一方面，信贷、财税等方面政策有望进一步发力，支持居民购房。

倪虹在回答将采取哪些措施来推动构建新模式问题时强调了三点：第一，在理念上，要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；第二，在机制上，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制；第三，在实施上，一是规划建设保障性住房，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，二是下力气建设好房子。

1、住房发展规划和年度计划是重要抓手

倪虹表示建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，抓手就是指导各地编制好住房发展规划。

2024年2月29日，住房城乡建设部曾发布通知要求做好编制住房发展规划和年度计划，要求各城市根据当地实际情况，准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求，科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。

住房发展年度计划要明确年度各类住房及用地供应规模、结构和区位，测算房地产项目合理融资需求。保障性住房要进一步明确供应套数和户型结构。要将房地产市场平稳健康发展、住房保障轮候时间等纳入目标管理。

并明确要求在2024年4月30日前、2025年3月31日前，各城市要以适当方式向社会公布当年住房发展年度计划有关情况。

截至目前，已有部分城市、区域发布住房发展规划和年度计划。

如上海市闵行区住房保障和房屋管理局就已发布《闵行区住房保障和房屋管理局2023年工作总结及2024年工作计划》，其中提出，2024年聚焦经济稳增长，有序开展新建商品住宅核价上市工作。加强市场研判，坚持增量有序供应、挖掘各类存量，多渠道增加销售，做好2024年项目上市准备，确保供应及时、价格合理、品质提升。新建商品房计划上市销售面积预计在220万方左右，其中协议供应动迁安置房约30-45万方，目标实现一手房销售额850亿元、二手房成交额750亿元。

CRIC数据显示，2023年闵行区商品房供应规模226.95万平方米，成交面积226.24万平方米，成交金额约877亿元。

由此可见，就上海市闵行区来看，其2024年度计划基本与2023年成交情况相当，整体较为符合当前市场情况。

我们相信，在科学编制2024年、2025年住房发展年度计划下以人定房、以房定地、以房定钱，能够更好稳定整体市场发展，推动构建新模式。

2、有力有序推进现房销售

需要注意的是，除了建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制之外还强调了要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。

据了解从2021年集中供地开始，北京便将“竞现房销售”作为控制土地市场热度的手段之一，也是目前现房销售地块最多的城市。

据CRIC统计，从2021年至今北京共有13宗含宅地块中含有现房销售的部分，主要有3个特点：第一，项目位置较优或配套完善，属于优质核心土地资源；第二，拿地企业以国央企为主；第三，预留盈利空间较高。

除了近几年集中供地中不少城市已“竞现房”作为控制土拍热度的方式以外，上海、深圳更率先已有个别地块进行了现房销售的试点，例如上海黄埔区五里桥街道104街坊39/1宗地以及深圳龙华新区A816-0060地块，均要求全部以现房销售，目前两个地块项目均已入市，具体销售情况有所不同：

上海廿八尊项目总体量较小，总建面仅9639平方米，共规划28户，一次性推出并开盘当天认购率达到71%，后续也基本没有销售压力，迅速售罄，但项目从拿地到开盘经历了6年时间，开发周期较长。

深圳龙华金茂府体量达到14.6万平方米，共规划1326户，2019年11月首次开盘推出220套，认购率为73%。但由于拿地时2016年，市场正处于上一轮上行周期中，预期较好，开盘时2019年末，深圳处于楼市高热状态。但后续又出台了限购限贷加码政策、推出二手房参考价政策等，导致后期项目销售受到较大的影响。

总体来看，现房项目的销售上存在诸多优势，例如所见即所得、购房者的主动性增强，以及与周边期房项目相比能够存在一定的价格优势。但同时也面临两大痛点：一是拿地至开盘时间过长，项目回款速度慢；二是在较长的建设周期中，外部市场环境或将出现较大的变化，与拿地阶段的研判可能有较大出入。

从长期来看对行业整体利大于弊，但转型期间必然承受一系列“阵痛”，需要政府、市场和企业三方合力将转型期度过。当前现房销售制度的推行难以快速、全面铺开，只能通过以点带面的方式逐步试行，且需要实力强劲的国央企作为表率，而其他的民企和中小房企也需要尽快转换思路，适应未来新制度下的运营方式的转变。

整体来看，我们认为，“稳”字依然是当前房地产行业的核心。

由于当前行业仍处在风险出清期，市场信心和行业预期修复尚需时日。政策端还将继续延续宽松基调，2024年将继续保持震荡修复的格局。在人口老龄化、城镇化速度放缓、居民收入预期尚未恢复之下，行业仍将在底部运行一段时间。

中长期来看，新型城镇化仍将为住房需求提供重要支撑，房地产市场份额将向城市群、都市圈集中。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：编辑部，36氪经授权发布。

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