高端及奢华酒店业绩复苏 高净值富豪法拍抄底

1月4日，仲量联行北京房地产市场报告显示，2023全年商业地产大宗交易总额中办公楼占比56.8%，较2022年略有下降。相比之下，零售、公寓及酒店的投资热度有所提升，酒店在全年成交量中占比12.1%，与零售类型物业持平，在全年成交金额中占比达10.7%。

截至2023年11月，北京高端酒店市场每间可出租客房收入（RevPAR）恢复至2019年同期水平88.1%。同期，高端酒店市场入住率为66.7%，平均房价达1116元，RevPAR为745元。平均房价已基本达到2019年同期水平，入住率和RevPAR分别为2019年同期水平的87.8%和88.1%。奢华酒店市场业绩恢复情况较好，每间可出租客房收入已超过2019年同期4.3%。

供应层面，2023年全年北京市无高端及以上酒店新增供给，2024年第一季度，预计海淀万丽酒店即将开业，这将是万豪集团在北京落地的第三家万丽品牌。

中国酒店市场中存量时代的特点逐渐突出。在北京，新增供给增速缓慢的趋势尤其明显，存量资产的品牌焕新、升级改造及用途更新是酒店业主重点关注的问题。报告显示，北京市79%的高端及以上酒店供给已开业超10年，酒店数量超过290家。2013年至2015年共开业高端及以上酒店24家，占总供给的7%，目前已开业8—10年，达到开业后第一个翻新周期。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部高级副总裁梁涛表示：“北京市场供给受限，以存量资产为主，近年来业主对于低效空间改造需求增长显著。在对宏观经济趋势仍存疑虑的背景下，国内旅客出游意愿强烈但预算减少，短期内仍需重拾消费信心。签证放宽政策利好入境游恢复，但部分高净值国内旅客可能流向海外。基于变化的市场环境，业主对酒店资产管理、提质增效的需求也在明显增加。”

从买方来看，非传统市场投资人促成多笔成交，买家来源更为多元化。2023年，北京全年商业地产大宗成交累积总额337亿元，市场活跃度略有改善。第四季度的大宗交易市场中，私人买家占比超过五成。中国金茂以人民币28.02亿元将位于亮马桥区域的五星级酒店金茂北京威斯汀大饭店成功出售，买方为成立仅两个多月的北京渤海润泽商业管理有限公司，最终实际拥有人为自然人石翠与苏福蛇。

放眼中国内地酒店投资交易情况，2013年至2023年第三季度中国内地酒店投资交易额约1439亿元，主要集中在一线及新一线城市。

2023年，酒店法拍项目逐渐增多，占商业地产大宗交易总单数的73%，主要集中在二线及以下城市，成交价格低于市场价格。部分一线和新一线城市法拍项目因其优越的地理位置和物业状态，吸引众多投资人关注并以接近市场水平的价格成交。

疫情期间酒店市场持续低迷，加之宏观经济因素影响，部分房企和酒店业主资金流转不畅，导致长期债务违约，大量被担保、抵押的酒店资产因而进入法拍市场。

过去几年，随着文旅市场的兴起，诸多地产企业将酒店作为文旅地产开发的配套项目大力投资。然而酒店投入大、回报周期长等特点，在一定程度上占用了房地产的流动资金，但尚未产生可观的资产回报率。为盘活资产，偿还借贷，降低集团的计息负债，地产企业纷纷开始加速剥离非核心资产以缓解杠杆压力。

例如，2023年，远洋集团出售成都太古里 （含成都太古里博舍酒店及服务公寓） 50%股权予太古集团；融创集团于三季度出售三个位于重庆、杭州、合肥的文旅酒店资产予其债权方。

出于资产配置多样化需求，国内高净值人士成为酒店资产最活跃的买家。仲量联行认为，相较于机构投资人，高净值人士或家族办公室的投资风格相对稳健，更关注财务回报和风险分散，对土地年限和投资回报周期较不敏感。2023年，金茂集团出售的金茂北京威斯汀大饭店以及金地集团出售的西安凯悦酒店，接盘方均是高净值人士。

此外，仲量联行认为“酒店改长租公寓”是一个新的资产管理趋势，具有重新定位或改造可能性的老旧酒店继续受到长租公寓投资者的追捧。

作者|宋虹姗

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