铅笔道作者丨爱羽

不得不承认，这一届投资人集体押错了一个赛道——联合办公空间。

8月8日，WeWork发布二季度财报，透露一个关键信号：由于亏损、现金压力、客户流失等因素，公司未来12个月内能否持续经营，存在重大疑虑。

据财报信息，WeWork二季度的业绩为：收入约8.44亿美元，同比增4%，但净亏损约3.97亿美元，同比增长约60%。

要知道，WeWork是全球共享办公的“老大哥”。2021年WeWork初登纳斯达克时，市值曾达470亿美元（3387亿RMB）。

据Maigoo数据，WeWork、优客工场、氪空间排名国内前三。

“老大哥”陷入困境，老二、老三的日子也并不好过。

据铅笔道DATA数据，氪空间多家关联公司已被纳入失信名单，超过10家关联公司被限制高消费。

而优客工场也是如此：公司被限制高消费，创始人毛大庆被列为“关联限制对象”。

据WeWork2022年财报数据，总收入约6.6亿元，净亏损5.07亿元。

WeWork传达的预警信号，背后核心原因有3个：亏损、现金、客户流失。

第一个原因是亏损。

从这一点看，其本质原因是：联合办公生意赚钱的可能性很小，背后的逻辑和长租公寓类似——账算不过来。

长租公寓也是这届投资人集体押错的赛道：独角兽全军覆没。

此外，二者还有一个相似之处：都是二房东生意，只是一个面向老百姓，一个面向企业。

就长租公寓而言，SOHO创始人潘石屹曾说：不建议投资。

他描述道：这个业务一定会有银行贷款，贷款基准利率是4.9%，实际成本会更高，把款贷过来把房子建好再租出去，回报率只有1%。

联合办公也存在类似逻辑，不知道利润从何处来。

据WeWork最新财报，联合办公的毛利只有约18%。

2023年1-6月份，租赁费占会员收入的比例约79%；2022年，这个数字为85%。计算下来，两年平均毛利18%。

这意味着：假设WeWork收到100元租金，其中的82元要上缴给房东。

在这个商业模型下，WeWork实际是在帮房东打工。尤其是当空置率高于18%，不论WeWork怎么努力，公司都无法赚钱。

从财报信息可见，WeWork的空置率达25%-28%。

2022年12月31日，WeWork空置率为25%。2023年6月30日，其空置率为28%。

这2个客观条件下已经注定一个事实：WeWork无法盈利。

更重要的是，这个空置水平（>18%）并非偶然事件，而是常态——就连写字楼也是逼近这个数字。据高力国际数据显示，2022年末北京甲级写字楼空置率约16%。

从账面看，也能大概反映这个事实：在租金成本+费用等支出下，WeWork入不敷出。

以今年二季度为例，WeWork收入为8.44亿美元，仅地点运营费（含租金）一项便花去7.25亿美元，销售及行政费用为1.5亿美元，两大项已经造成亏损。

结合开店选址费、减值、折旧摊销等支出，合计约11.95亿美元。

这种成本费用结构，盈利的可能性很小。

WeWork危机的第二个原因与现金有关。

这个压力背后的事实是，WeWork已经持续亏损多年：2022年净亏损22.5亿美元，2021年净亏损46.32亿美元，2020年亏损32亿美元，2019年亏损35亿美元...

2019年6月30日，WeWork现金及等价物约24.7亿美元，而2023年6月30日变成了2.05亿美元——枯竭速度可想而知。

WeWork危机第三个原因与客户流失有关。

从商业模式看，WeWork主要依赖KA客户（大客户），即员工人数大于500的企业。而值得注意的是，这部分客户正在流失。

截至2023年6月，KA客户占总客户数比例约41%，同比下滑4%，而其总客户数仅仅增长了1%。

总而言之，在“科技创新”为主旋律的今天，WeWork属于旧时代的产物。

在那个“模式创新”为主的昨天，在资本强推的背景下，一些未充分验证的公司被强行抬上资本市场，但由于不是客户的选择，最后伤痕累累。

当然，这并不是说“WeWork们”未来没有机会，只要愿意改变（转型/升级）就有机会。

目前只能说，以共享模式+二房东的模式，对企业办公赛道而言，缺乏广泛的市场基础。

行业不希望看到“WeWork们”的悲凉结局。

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