风云再起：围猎一线城市土拍，核心房企逻辑生变

风云再起：围猎一线城市土拍，核心房企逻辑生变

“争地激烈到这种程度，真没想到。”有行业人士向蓝鲸财经表示。

4月20日下午，广州天河区天润路333号的拍卖大厅出现戏剧性一幕，3点出头结束摇号后，华润&长隆联合体摘得番禺区汉溪大道北侧2宗宅地，未竞得企业保利、招商蛇口不认可摇号结果，拒绝在确认书上签字。

随后，几家房企闭门交涉了许久，个中谈判内容无从得知。

至晚上7点左右，广州公共资源交易中心官网才显示竞得企业名单，华润&长隆联合体“有惊无险”地竞得了两宗宅地及与之绑定的2宗商地。但也因为保利、招商蛇口及华发的“搅局”，华润联合体为此多花了22.168亿元，总成交价超197亿元。

以往，地块触顶摇号出结果后，未竞得的企业代表都是无奈接受后签字确认，然后离开，祈祷在下一次拿地时幸运之神能够降临。

上述4宗地是广州2023年第一批次供地中最受关注的地块，4宗地虽分开出让，但被绑定在一起——想拿下宅地就必须参拍另外几宗地，4宗地起拍总价超175亿元，业内将其称为长隆“超级地块”。

地块毗邻长隆景区，处于地铁18号线/7号线南村万博站、3号线/7号线汉溪长隆站之间；板块内的万博商务区是广州市重点建设项目，地块隔壁的华发越秀·和樾府则是2022年的销冠，附近的耀胜新世界销量也非常亮眼。

无论是超高的起拍价，还是板块发展潜力及交通，都让外界格外关注长隆“超级地块”的去向。

在业内看来，这块地几乎是为华润置地“量身定做”， 毕竟商业地块在出让时就要求引进《财富》世界500强2022年排名前100名企业，购物中心品牌须为太古汇、嘉里城、国金中心、万象商业、恒隆广场其中一家，华润商业本身就极具竞争力，且符合出让条件。

此外，竞拍前，华润就已在地块附近的万博地铁站树立公示，称“因规划地块建设需要，需在4月12日至9月1日将万博地铁站E出口进出实施疏导改造”，公示所展示的规划图，与上述地块一致。

房企对“好地块”的认知是一致的，即便种种迹象都显示，华润极有可能竞得长隆“超级地块”， 保利发展、招商蛇口及华发仍然选择入局放手一搏，由此也出现了摇号现场的戏剧性一幕。

一方面，这展现了市场对长隆“超级地块”的看好，另一方面，也折射出当前企业对“好地块”的确定性的追求。

不仅仅是广州，北上深三大一线城市的热门地块也吸引了多家房企竞逐。与之相对的是，部分确定性不高的地块继续由城投公司托底。

竞逐一线城市

4月18日起开拍的上海首轮土拍，19宗地吸引了近50家房企报名参拍，其中，闵行区莘庄2宗地、青浦区西虹桥2宗地均吸引了超20家房企，有13宗地各自吸引了超10家房企，招商蛇口、保利发展、中海地产、华润置地等央企身影频现，万科、龙湖、碧桂园、金地等混改/大型民企也入局。

从参拍企业看，去年在上海销售额位列榜单第一的招商蛇口，报名了15宗地，准备继续在上海大干一场。此次土拍中，招商蛇口联合拿地2宗，总地价33.55亿元。

因为三年前的围标事件被处罚的万科、华润、中海在此次土拍迎来解禁，三家企业也铆足了劲，试图拿回“失去的一切”。其中，万科、华润均报名参拍超10宗地，中海报名了7宗地。

最终，万科以113亿元的总价拿下松江广富林地块、闵行梅陇社区地块(与中铁建联合拿地)；华润以30.15亿元总价拿下青浦区西虹桥小涞港地块；中海则“运气不足”，尚未拿地。

不仅仅是央国企及混改企业，民企也在上海展现了强烈的拿地欲望，龙湖、上海本土房企大华、碧桂园等参与了多宗地块的竞拍。其中，龙湖&建华建材联合体以24.8亿元底价摘得嘉定区江桥镇地块；碧桂园及大华则未有地块入库。

一个个数据和参拍企业名单摆在这里，上海土地市场的热度无需多言。

4月20日结束的广州2023年首次土拍，也展现了相当的热度。

除了四大央国企争夺长隆“超级地块”，更早前出让的番禺区迎宾路地块吸引了包括保利发展、龙湖、美的置业等在内的16家企业摇号竞争，荔湾花地街羊城食品厂地块则吸引了13家房企竞争，最终获得两块地的“幸运儿”分别为江苏亚纶集团、武汉地产集团，成交总价分别为23.23亿元、19.3亿元。

北京今年以来部分地块热度也不错，4月19日结束预审的丰台青塔地块，吸引了中海、华润、招商、路劲、万科、碧桂园等四十余家房企参与预审。

深圳3月31日出让的5宗地中，3块地价触顶，其中光明区马田街道地块、宝安区沙井街道地块通过摇号确认竞得企业，价格触顶地块分别由龙湖、招商蛇口、深振业竞得；5宗地成交总价约72亿元。

“确定性”第一

各大央国企及优质民企竞逐一线城市土地，体现了开发商对当地楼市的信心，及历经2022年的相对收缩后迫切的补仓需求。

“房企融资宽松后，大型国央企资金实力还是相当雄厚的，但全国城市分化，具备市场价值的城市除了北上广深，就是产业强劲、人才流入的强二线城市。资金规模大，投资城市少，土地市场的火热是顺理成章的。”合硕机构首席分析师郭毅向蓝鲸财经表示。

以上海为例，此次推出的19宗地仅4宗热度相对较低，仅有1家房企报名，分别由招商&象屿综合体、龙湖&建华置地综合体、万科、新天和摘得。虽底价成交，但大型房企的身影仍旧展现了企业对上海市场的看好。

中指研究院上海常务副总经理张文静向蓝鲸财经表示，除了宏观经济因素，目前上海的政策也给了开发商信心，“落户政策的放松对市场有较明显的带动效果，使得上海可售库存进一步减少。”

张文静进一步补充道，去年上海整体销售情况较好，项目整体的去化有保障，相对来说企业现金回流较快。目前开发商较为重视资金安全，现金回流较快的上海对开发商来说是较为优质的城市。

热度高涨只是四大一线城市土拍的一个切面，房企积极补仓的同时也相当谨慎，即便是在一线城市，很多地“企业都不会碰”。

郭毅指出，各个城市内部都分化明显，房企在考量城市后还要看区域板块，最终落到地块本身，评判资源浓度和客户厚度，既要实现较快的去化流速，也要保障合理价格、达成既定的利润目标。

“所以对投资标的小、市场价值逻辑清晰的地，企业就会积极争取；预判流速慢，或价格实现可能性低的地块，很多企业都不会碰，这类地块如果想顺利出让，一般需要政府对接合适的房企来托底。”郭毅说道。

58安居客研究院院长张波也向蓝鲸财经表示，“可以用地块建成之后的顺畅度来衡量地块质量。区域项目未来去化情况是很重要的衡量标准，目前很多地方都实行房地价联动，未来的利润空间是比较清晰的，去化难度越小，房企就越愿意争夺。”

这一逻辑在上海、广州和北京土地市场尤为清晰。

张文静表示，上海本批次19宗地都临近外环，且多为临铁地块，整体来看区位较为优质，且部分地块近年来供应较少，指导价相较周边二手房存在一定倒挂现象，区域内的需求较多，去化有保障。此外，部分出让地块房地联动价有所上调，为开发商预留的利润空间有一定提升。

由于上海此次推出地块整体质量较高，19宗地全部成功出让，总成交金额519亿元，平均溢价率7.3%。

广州及北京的部分地块则因为去化难度可能较大或利润空间不足，不受房企待见。

广州一轮土拍挂牌的8宗地中，增城派潭镇地块在推迟出让后，于4月18日宣布“终止出让”；荔湾区桥梓大街南侧、天河智慧城、增城宁西街沙宁路的3宗地均由城投托底。

“从本轮房企拿地共性来看，更偏向于拿市中心或者近郊的优质地块，参拍企业众多，竞争激烈程度较高，而位于郊区或出让条件商业占比较高的地块则无人问津，或由本土国资底价竞得。”中指研究院广州分院研究主管陈雪强总结道。

在北京市场，与号称“史上最热地块”的朱辛庄地块同日出让的昌平新城东区三期地块，最终由首开以底价27亿摘得；更早前2月上旬开拍的北京2022年第五批次集中供地，6宗宅地中，一半底价成交。