从一二线下沉到环京？中国金茂回应私有化宏泰质疑

来源：IC PHOTO

8月30日，中国金茂（00817.HK）公布2022年中期业绩报告，与短期业绩增长与杠杆率变化相比，投资者更关注这家央企开发商，将如何动用超过1300亿的授信及融资余额，进行逆周期扩张。

2022年3月，中国金茂自2007年上市以来首次取消末期派息，当时颇令投资者意外，股价一度收跌10%。管理层当时解释称：今年有大量拿地以及并购机会，保留现金能为股东带来更长远的收益。

现在，到了投资者审视公司阶段性扩张成果的时候。1-8月，金茂新获取11个项目，主要位于一、二线核心城市。但最大手笔的一次潜在并购，可能将落在环京楼市。

6月9日，金茂宣布拟私有化中国宏泰发展（6166.HK，以下简称宏泰）。金茂总裁李从瑞在2022年中报业绩会上对投资者表示，宏泰与金茂战略高度契合，它实际上就是做城市运营，我们最看重的是在龙河的项目，这个项目实际上与金茂梅溪湖一期的项目一样。

区别于传统开发商，市值约40亿港元的宏泰采取一二级联动模式，主要通过一级土地开发的出让金分成以及园区招商引资服务费，作为主营业务收入的来源，同时参与园区的住宅开发及销售、物业租赁及管理。2022年上半年，公司净亏损4.11亿元，同比止盈转亏。

「这个项目地处北京、天津和雄安的中间地带，已经有了一定的基础，我们非常看好它未来发展，体量是万亩以上的，开发完需要20年以上。在滚动开发方面，每年会有土地出让。」李从瑞解释称，「随着我们私有化宏泰的推进，包括整个环京地区调控政策的优化，这一块将是京津冀地区非常好的粮仓型项目。」

宏泰发展2021年年报显示，龙河高新园区未出让的住宅及商业区用地面积约668万平方米，此外公司在环京区域的永清、藁城、广阳也有正在开发的园区，除了住宅、商业，还包括工业、教育等多类型用地。

金茂管理层表示，对于城市运营一级开发的工业用地往往是供不应求的，商业用地大部分也会出售，只保留一些标志性资产自持运营。管理层特别强调，公司参与的一级土地开发没有托底压力，出让土地的时间和价格，将与地方政府达成一致，这是城市运营项目一直以来坚持的一个协议条款。

36氪此前报道过，2021年下半年至今，环京楼市逐步以非公开方式放松了限购，但市场并未从过去五年严格的调控中恢复元气。相比土地，产业和净流入人口在这里更加稀缺。

目前，龙河园区引进了富智康、中国建筑、中核集团、普洛斯等世界500强以及韵达、万数、易商等国内外知名企业700余个。至2021年，园区引资总额超过930亿元，累计实现工业总产值超过1922亿元，累计税收183亿元，年税收占所在区全部税收的一半以上。

规划显示，至2035年龙河高新园区整体区域总人口，将从目前的约11万人增长至37万人。

对廊坊龙河园区的押注，可能是金茂通过运营项目扩大布局的注角。2022年1-8月公司新获取土地中，48%由城市运营项目贡献。早前的7月，金茂收购了两家宁波当地房地产公司的全部股权与债权，总对价为37.36亿元，间接获得两宗土地——均位于中国金茂宁波生命科学城项目范围内。

有投资者在业绩会上质疑：城市运营获取的土地多位于非核心城市的非核心地段，是否与金茂坚持布局一、二线的战略有冲突？

李从瑞回应称，聚焦一、二线核心城市核心地段主要是指的是（二级市场的）招拍挂，城市运营属于一二级联动。它的大盘有很大的生长空间，少则5年、多则10年。一二级相互联动，更重要的是滚动开发，城市运营项目是以小投入博取大资源，它会在经济活跃的地方，有长周期性的风险防范，不一定非要落到核心城市的核心地段。

公开土地市场并不是金茂逆势扩张的主战场。据中指研究院数据显示，中国金茂今年1-6月权益拿地金额只有29亿元，排名全国房企第62位。

尽管上半年房地产行业融资环境严峻，中国金茂依旧保持了融资渠道畅通。财报显示，公司半年获得近200亿元直接融资，其中包括发行利率为3.4%的87.08亿全国最大单碳中和CMBS债券、利率仅3.5%的15亿全国首单地产行业并购主题公司债等。中期业绩会上，金茂管理层表示，公司未提取银行授信及未使用直融额度，尚有1308亿元。

不仅仅是投资者，一些昔日的竞争者也期待这家央企开发商，下半年有更大的动作。早前，央行提供给各地烂尾楼项目的专项债规模为2000亿元，但需要地方政府专款专用，不得流入开发商账户。

在中期业绩会上，金茂管理层表示，对收并购项目的投资将坚持三个原则，一是战略高度匹配，坚持城市运营；二是追求效益而非规模，三是公司的管理半径足够辐射、覆盖。

对于中期派息安排，金茂董事会建议采纳以股代息计划，将召开股东特别大会对此进行表决。预计此举旨在为公司留存更多现金。

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