近年来基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年攀升，从而带动国内物流地产行业的持续发展，但国内高端物流地产设施缺口仍然明显。国务院联合多部门出台多项政策支持物流地产的发展，同时制造业、消费、科技等行业的繁荣进一步助力物流地产行业的规模扩大。从资本层面来看，物流地产以其高收益率获得众多资本青睐，从而衍生出多元化的盈利模式。行业中目前呈现“一超多强”的格局，普洛斯以其超前的布局和雄厚的实力牢牢占据国内物流地产的主要市场，来自不同领域的巨头正同时发力，强势布局物流地产。在未来，随着市场规模进一步扩大，行业迈向集约化、规模化，从而衍生出更多的经营特性。

报告摘要
1 中国物流地产行业市场综述
1.1 物流地产是现代物流体系的重要组成部分
1.2 高标仓：物流地产开发商的核心战场
1.3 高标仓：降本增效作用明显，客户需求特征差异化
1.4 行业规模处于上升期，但仍具有较大发展空间
1.5 物流地产行业结构稳定，分工明确
1.6 “增量”迈入“存量”，物流地产投资具备独立性、长期性
2 中国物流地产行业发展生态
2.1 行业稳步调整，参与主体趋于多元
2.2 政策导向持续强化，政策红利不断释放
2.3 国内物流费用成本控制进入瓶颈期
2.4 物流地产的需求主要集中三个经济带
2.5 高端制造业表现强劲，逐步成为高标仓的主要需求来源
2.6 后疫情时代，中国消费市场提质扩容，新兴驱动力为物流地产行业保驾护航
2.7 人工智能将物流地产推向智慧时代
2.8 物流地产的投资回报率高于其他商业地产资产
2.9 首批仓储设施公募REITs表现趋好，备受投资者追捧
2.10 仓储用地获取难度大是高标仓扩张的最大掣肘
2.11 非高标仓储改造难度大，存量转型有阻碍
3 中国物流地产行业经营模式
3.1 物流企业依托自身业务，发力物流地产，打造一体化供应链
3.2 地产企业发挥自身传统优势，主导物流地产的建设
3.3 物流企业与地产商相合作
3.4 通过资源整合打造物流园区，带动供应链效率，实现资源价值的最大化
3.5 租金收入是物流地产的主要收入方式
3.6 增值服务+其他收益，共筑物流地产盈利基石
3.7 物流地产逐渐成资本追逐的热点
3.8 我国仓储物流公募REITs已开始试点
4 中国物流地产行业竞争格局
4.1 外资巨头遥遥领先，新入局者众多
4.2 全球领先的物流地产巨头
4.3 中国境内排名第一的物流地产企业，率先开始实践物流地产REITs
4.4 传统房企巨头的物流地产布局
4.5 高标仓+冷链，共筑万纬核心竞争力
4.6 亚太物流地产龙头
4.7 专注于电商细分市场
5 中国物流地产行业有效投资方向
5.1 规模效应明显，物流园区将物流地产产业链完美集合
5.2 物流地产行业逐渐由建设性经营向功能性经营转变

图1-1 现代物流地产产业框架
图1-2 中国现代物流地产和非现代物流地产的区别（以高标仓VS传统仓为例）
图1-3 高标仓与传统仓的长期使用成本对比
图1-4 高标仓客户群特征
图1-5 2011-2021年中国社会物流总费用及占GDP比重
图1-6 2018-2020年中国通用仓库及高标准仓库面积
图1-7 2019年中&美&日三国人均现代物流地产面积对比
图1-8 中国物流地产行业产业链
图1-9 2012-2021年中国仓储业固定投资总额及完成额度情况
图1-10 2012-2020年中国全社会固定投资规模及同比增长情况
图1-11 以普洛斯为例分析物流地产投资周期
图2-1 中国物流地产行业发展历程
图2-2 物流地产方向性政策
图2-3 物流地产指导性政策
图2-4 2012-2021年中国社会物流总费用结构
图2-5 2011-2020年中美物流成本占GDP比重对比
图2-6 物流地产的经济带需求分布
图2-7 2014-2021年中国高技术制造业、规模以上工业和高技术产业投资增加值增长变化
图2-8 2021年中国高技术制造业重要分项产业增加值
图2-9 2012-2021年中国社会消费品零售总额规模及占GDP比例
图2-10 2012-2021年中国社会消费品零售线上&线下增速
图2-11 现代物流地产智能仓储系统结构
图2-12 部分智能仓储系统对比传统仓储的优势
图2-13 物流地产投资回报衡量率标准
图2-14 上海市物流地产/办公楼/5年期国债收益率对比（截止2020年第三季度）
图2-15 中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT上市后涨幅
图2-16 中金普洛斯REIT底层资产2021年第四季度运营情况
图2-17 2017-2022年一线城市工业用地出让明细
图2-18 传统非高标仓改造成本测算
图3-1 以物流企业为主导的物流地产运营模式
图3-2 以地产商为主导的物流地产运营模式
图3-3 地产商与物流商联合主导的物流地产运营模式
图3-4 中国物流地产行业传统盈利模式
图3-5 中国物流地产行业传统盈利模式之租金收益
图3-6 中国物流地产行业传统盈利模式之增值服务+其他收益
图3-7 物流地产基金运作模式
图3-8 国内外资与内资物流地产商业运营模式对比
图3-9 中金普洛斯 REIT 及红土盐田港 REIT 底层资产
图4-1 2021年国内主要物流地产公司市场份额占比
图4-2 2021年中国物流地产行业竞争格局
图4-3 中国部分主要物流地产商及客户
图4-4 普洛斯发展历程
图4-5 普洛斯物流地产开发运营模式
图4-6 普洛斯中国控股的完工总建筑面积
图4-7 普洛斯中国控股的完工总建筑面积区域分布
图4-8 中金普洛斯REIT底层资产
图4-9 万纬物流发展历程
图4-10 2017-2020年万纬物流高标仓出租率
图4-11 2019-2021H1万纬物流营业收入
图4-12 万纬冷链物流规模
图4-13 2020H1-2021H1万纬物流营业收入拆分
图4-14 2020年ESR按收入划分的物业组合十大租户比例
图4-15 2018-2020年ESR电子商务及第三方物流租金收入
图4-16 2020年ESR按收入划分的物业组合终端用户行业
图5-1 物流地产的规模化特性
图5-2 物流地产的功能性转变