来源：樱桃大房子

这两年好像各行各业都在比惨。

餐饮说惨，互联网也哭惨，教培说他全家灭了，房地产说我宁愿灭了也不要现在痛不欲生……

这不，最近一份由广东省地产商会发出的文件流出，名为《关于促进房地产业平稳健康发展的意见和建议》。

我看了一下这份文件，主要包含两大部分，诉说困境和给出解决办法。

地产商会提及了目前房企的五个困境，看得让人声泪俱下。

借不到钱：民营房企失去公开市场融资能力；

收不回钱：房贷放款慢、监控资金过高导致资金流动性差；

卖不出钱：限售、限贷政策导致正常的市场需求被抑制；

赚不到钱：限价政策和成本推升导致项目亏损；

还不起钱：上下游负面情绪高涨，引发一系列不良反应。

现在的房企基本上已经被点了穴一样，土地拿不动，房子卖不动，唯一能动的就是裁员。

地产商会说的的确也反映了目前房企的困境：房企没钱，房地产也没戏！

到底什么才是救市的灵丹妙药？

从地产商会描述的困境中，基本每句话都离不开钱，其实想想也知道。

无论是2008年那一次，还是2016年，最后还不是央妈发大水，干涸的大地瞬间得到滋润，市场立马满血复活，重生了。

而这一次，我们又遇到了类似的情景，但是央妈针对房企的大水迟迟未到。

房企终于撑不住了，这一次广东地产商会的「催泪信」其实就是一次房企的自救。

在这封催泪信中，也给出了四大建议。

一、适当松绑房地产限制政策；

二、放宽融资限制，提供流动性；

三、灵活施政，定向引导监控户资金盘活；

四、建议加大对城市更新项目的政策倾斜。

这几大建议当中，第一和第四属于政策类的，现在除了一线之外能松的都松了。

而第二点和第三点，涉及到资金，这才是关键。

难就难在这里，要是真的像文中建议的那样：

对房企的融资松绑、降低存量债务利息，公开市场债务展期；

甚至对预售资金也松绑，减少监管审批部门审批。

那房企是不是又要回到之前高杠杆的模式呢？

当初三道红线让房企降负债，这是正确的。主要是想控制金融风险，怕房企负债越滚越高，哪天突然还不上债就麻烦了。

但结果也没想到这降杠杆，降很急，房子卖不动了，没有回款，现金流崩塌，很多房企一下就暴雷了。到现在雷依旧没有排完。

现在如果放松，又回到高杠杆，那金融风险怎么降低呢？

但现在如果完全不松，房企也的确会被逼到绝路，对整个房地产行业都是致命一击。

今天还看到一个新闻，是国际评级机构穆迪把碧桂园信贷评级，降至垃圾级别。

现在，无论是房地产行业还是中国经济都承受不住第二个“恒大”暴雷了。

所以房企的困境肯定要解，但怎么解是一项技术活。

现在就是两难境地，完全放松不行，不放松也不行。

不过在这一份“催泪信”中，其中谈到一点我还挺认同的。

文件中提到了

“不少地方政府的“限价令”限涨价又限降价，令企业无法根据市场实际情况降价促销，无法通过快速销售以回款自救，形成了进退两难的不利局面。”

出台“限跌令”的目的就是为了稳市场，防止房价下跌。

但能做到吗？

这个话题，其实我去年就和大家探讨过「限跌令也无法阻止房价下跌！」

当时我就下了结论：不能。

去年8月份以来，有超过20座城市采取了限跌令，包括张家口、岳阳、桂林、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等。

经过这半年时间，看看这些城市的房地产情况，更是验证了我当时的判断。

房价无论上涨还是下跌都是限不住的，市场自有一套调节规律。限购等很难改变房价上行趋势，限跌也不会停止房价下跌。

就拿新房限价来说，看似把价格限死了，但背后的茶水费动辄几十上百万。

深圳杭州的喝茶行为从没停止过，最近上海还被曝光八位数的喝茶费，这些其实都应该要算在房价上面。

而下跌的时候，地方尽管要求不能低于备案价的多少，但是开发商同样背后偷偷打折，或者返回一些折扣给购房者，最后还是降价了。

限跌令不能限房价涨，也不能限房价跌，房价从去年到现在即便被管控，主流城市基本上还是很稳的，从中长期趋势来说，一二线我认为也不太可能跌。

只是眼下确实把房企和房地产行业，限得很困难了。

现在仍然有多地依旧乐此不疲地出台限跌令来限制房价下跌。

前两天福州平潭四部门联合发布“关于进一步规范实验区商品房销售市场秩序的通知”。

通知提出，各房地产开发企业在销售商品住房时，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%，对超出规定幅度的，不予办理网签、备案。

这也让我想到了这两天被嘲上天的“小麦换房”，“大蒜换房”等事件。

其实说白了，就是打着各种噱头做宣传，内核还是降价让利卖房。

很多人都在说房企别搞这么多旁门左道，直接降价得了。

但从商会的这份文件里的描述中，房企也是希望通过降价促销来去库存回款的，但是目前就是卡的太严格了。

大部分出台“限跌令”的城市都是能级比较低的四五线城市为主，前几年棚改拉了一波之后，房价就一直没有涨过了。

如今房价下跌属于市场的自我调节，四五线城市本来就没有那么大的居住需求，房比人多，房价回调下降属于正常。

只是如果不让跌，最终只会让市场冻结住，刚需也不见得益。

而房企作为卖方总有撑不住的一天。

既然融资不能轻易松绑，又想救房企的话，不妨从解除“限跌令”开始！