今年以来，国内多个城市陆续放松楼市调控，近期地方政策更是密集出台。资金面上，地产ETF(159707)近期获得资金明显关注，截至5月31日，地产ETF连续8日获得资金净申购，合计近5000万元!

今年以来，国内多个城市陆续放松楼市调控，近期地方政策更是密集出台，券商直喊“因城施策3.0时代”将至。据不完全统计，2022年以来全国累计已有134个城市优化调整房地产政策230余次，广州、深圳、天津等20个城市均出现了4.4%的房贷利率。

最新政策来看：

上海印发加快经济发展恢复和重振行动方案，多举措恢复市场活力。5月29日，上海发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，内容涵盖支持文旅企业发放文旅消费券，加强城市更新规划编制、政策支持和要素保障，促进房地产开发投资健康发展等内容。

5月30日，江苏无锡发文支持改善性住房需求和加快去库存，对购买144平方米(含)以上商品住房适当放宽限购，同时，购买预(销)售商办用房予以已缴纳契税50%的购房补贴。

同日，福建福州提出调整公积金贷款政策：降低首付比例、提高二孩以上家庭住房公积金贷款额度;

四川眉山提出实施购房补贴：财政部门给予购新房每平方米最高300元购房补贴、房地产开发企业同时给予每平方米300元的补贴。

5月29日，上海发布行动方案指出，完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产开发投资健康发展，建立房地产项目前期审批绿色通道。

同日，四川宜宾提出实施特殊群体购房补贴，按不低于200元/平方米给予一次性补贴，每户最高不超过3万元，对符合政策生育三孩及以上的购房家庭，在现有补贴基础上，每户额外补助3万元。

对此，浙商证券5月30日发布房地产中期投资策略指出，地产政策仍有较大放松空间，建议投资者优选高信用龙头。

1、政策方面，本轮周期中央统一放松政策较少，从各方面政策力度来看，本轮周期政策放松的力度还有较大空间。

2、需求方面，地产行业的需求总量仍在，城镇化有望支撑需求中枢短期增长。

3、投资建议方面，优选确定性强的高信用龙头，关注小而美公司。

龙头公司有望受益于行业长期格局优化，近期龙头房企销售排名逆势上升，依然维持较高拿地强度，集中度提升逻辑得到加强;

部分聚焦基本面扎实的高能级城市的小而美房企，有望率先受益于政策放松带来的需求修复，今年有望实现逆势增长。

各个城市根据当地市场特点，楼市的调控政策均不尽相同，投资者难免困惑，这么多“松绑”政策到底有何不同?人称“四限”的限购、限贷、限售、限价具体是指什么，会带来怎样影响呢?

1、限购，主要影响以投资者为代表的需求端。顾名思义为“限制购买”，对应松绑模式包括废除限购政策、调整限购门槛等。

从历史看，限购为代表的需求政策放开，一般是先局部、后整体，呈现加速趋势。本轮不少一线城市放开楼市限购，中信证券预计本轮的放开力度将强于2014年。

2、限贷，主要影响以投资者为代表的需求端。顾名思义为“限制放贷”，对应松绑模式包括废止历史政策、取消认房又认贷、调降首付比例等。总结来看，现阶段政策的效果主要为降低按揭贷款利率和首付比例，增加居民可贷款额度，降低居民的购房负担，从而有效刺激需求。

3、限售，主要影响以地产企业等供给端。顾名思义为“限制销售”，对应松绑模式包括废除限购政策、缩短限售时间、放开限售标准等。限售带来的影响较复杂，关键在于城市潜在需求和购买力，短期可以增加二手房的市场供给，长期而言将保护交易权的完整性、活跃交易、启动卖旧买新需求。

4、限价，主要影响以地产企业等供给端。顾名思义为“限制售价”，可分为一手限价、二手限价。对应松绑模式包括提升土地出让时限竞地价、提升开发企业拿地后的限制销售价格。放宽限价意味着开发企业盈利的提升、土地市场活跃程度的提升。

看懂了楼市“四限”后，投资者一定想知道，这些政策的密集发力会对地产板块影响几何呢?

对此，中信证券表示地产政策有力，板块复苏可期!详细观点如下：

【产业结构调整，高信用龙头优势显著】

1、 市占率方面，高信用企业的市占率有望提升。2022年1-4月，销售额排名前30的企业中17家均实现了相较于去年同期行业排名的提升，其中大多数是信用优势企业。

2、 企业拿地方面，高信用龙头地产企业的拿地比例较高。我们认为2021年9月至2022年底为拿地机遇期，十分有利于公司盈利能力的修复、保持销售的稳定增长。而能在机遇期拿地的企业，通常为现金流较充裕的高信用龙头企业。

【各地需求侧加测放开，地产基本面有望Q3迎来复苏】

对地产行业至关重要的按揭贷款利率正在加速下降，各地的需求侧“四限”措施正在加速放开，预计商品房销售额将在三季度开始复苏，并在下半年实现回正，行业基本面有望在三季度迎来复苏。与此同此，行业格局正在发生空前的调整，看好信用和效率兼顾的企业，推荐关注地产龙头。

数据显示，地产ETF(159707)跟踪中证800地产指数，为目前上市地产类ETF中龙头持仓集中度最高的地产ETF，保利发展、万科A、招商蛇口三大龙头股占比约4成，前十大成份股权重近70%，重手聚焦龙头地产强者恒强行业发展趋势。

【场内资金持续加码地产ETF(519707)】

资金面上，地产ETF(159707)近期获得资金明显关注，截至5月31日，地产ETF(159707)连续8日获得资金净申购，合计近5000万元!而在此前的60个交易日中，地产ETF(150707)合计净申购资金1.15亿元，资金净流率高达232%。

【中证800地产指数:聚焦龙头，爆发力、弹性极强!】

在全市场主流地产行业指数中(中证800地产指数、中证全指房地产指数、国证地产指数)，中证800地产指数前十大成份股占比最大(超68%)。在地产行业竞争格局改善、龙头强者恒强的大背景下，聚焦龙头的中证800地产指数中长期业绩和弹性优势明显!

风险提示：地产ETF(159707)跟踪的标的指数为中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。本基金由华宝基金发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》、《基金产品资料概要》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，选择与自身风险承受能力相适应的产品。基金过往业绩并不预示其未来表现，基金投资需谨慎!销售机构(包括基金管理人直销机构和其他销售机构)根据相关法律法规对本基金进行风险评价，投资者应及时关注基金管理人出具的适当性意见，各销售机构关于适当性的意见不必然一致，且基金销售机构所出具的基金产品风险等级评价结果不得低于基金管理人作出的风险等级评价结果。基金合同中关于基金风险收益特征与基金风险等级因考虑因素不同而存在差异。投资者应了解基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎选择基金产品并自行承担风险。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益做出实质性判断或保证。基金投资需谨慎。

头图来源：123RF

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