5

房地产3月统计月报：政策宽松信号再强化，二季度或迎楼市小阳春

 3 years ago
source link: https://www.chinaipo.com/news/693752.html
Go to the source link to view the article. You can view the picture content, updated content and better typesetting reading experience. If the link is broken, please click the button below to view the snapshot at that time.
neoserver,ios ssh client

房地产3月统计月报：政策宽松信号再强化，二季度或迎楼市小阳春

伴随潜在性的需求以及政策出台，房地产销售未来或将回暖，有观点认为，预计在今年5-6月会迎来楼市“小阳春”，在年底迎来全面性回暖。

2022年3月，政策放松力度增强，但疫情反复之下，销售压仍然显著，房价回暖遇阻，诸多房企面临流动性缺口，开发投资与拿地双降温。

伴随潜在性的需求以及政策出台，房地产销售未来或将回暖，有观点认为，预计在今年5-6月会迎来楼市“小阳春”，在年底迎来全面性回暖。

一、政策篇：三稳满足购房需求，房地产税再次延后

3月，从中央到地方，继续保障购房者合理住房需求，预计调控松绑的城市将会继续扩围。

中央层面，防范化解房地产企业债务风险，房地产税暂停扩大试点。

3月4、5日，两会召开，会议中提到，整体楼市“求稳”仍是首要，今年继续坚持“房住不炒”和“三稳”，同时坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，有效化解部分困难群体住房及购房难问题。

3月16日，国务院召开国务院金融专题会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。继金融委会议后，财政部负责人表示新一轮房产税改革试点暂缓。

地方层面，“因城施策”加快推进，内容涉及房贷利率均有所下调、取消区域性限购政策，下调首付比例等多个方面。

如苏州部分银行首套房贷款利率已经降到4.6%，与LPR持平;杭州当地银行首套房以及二手房贷款利率的下调幅度均约0.4个百分点。

对于未来房地产市场的政策走向，东吴证券在研报中表示，当前需求端政策调整较频繁，考虑到房地产形势依旧不容乐观，诸多房企面临流动性缺口，稳经济需稳地产，未来或出台供给端改善政策。

中指研究院认为，宏观政策的发力对房地产行业的稳定运行亦将带来重要支撑，预计全年M2增速保持高位， LPR继续下调，为房地产行业资金流动性恢复奠定良好基础的同时，也能够降低企业、购房者的资金成本，改善供需两端资金面。

进入第二季度，随着各方政策的逐步推进，房地产市场将进一步修复。

二、楼市篇：前三月销售同比下滑，三线城市房价反弹受阻

国家统计局数据显示，2022年前3月，商品房销售额和销售面积分别约2.97万亿元(人民币，下同)和3.10亿平方米，同比下降22.7%和13.8%。

增速方面，全国商品房的销售面积环比增速和销售额环比增速均从2021年1-3月的高位一路下滑，2022年前3个月较2022年前2个月分别收窄4.2个百分点和3.4个百分点。

图片来源：国家统计局

统计局数据显示，3月70城房价出现微弱回暖态势。这体现在，一线城市的房价保持了上涨趋势，二三线价格却继续下跌，不过降幅均有所收窄。

上涨城市数量方面，70个城市中有29个城市新建商品住宅价格环比上涨，21个城市二手房价环比上涨，比上月分别增加2个和11个。

3月，70城整体房价较上月跌幅收窄。70城新房价格的平均跌幅是0.07%，跌幅较上个月收窄0.06个百分点;70城二手房价格环比下跌0.19%，较上个月收窄0.09个百分点。

从各等级城市来看，一线城市新房价格和二手房价格分别环比上涨0.3%和0.4%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点;二线城市新房价格环比持平，二手房价格降幅环比下降0.1%，降幅环比收窄0.2个百分点;三线城市的新房和二手房价格分别环比下降0.2%和0.3%，降幅较上个月均收窄0.1个百分点。

首创证券在研报中指出，在当前供需两弱的格局下，价格维度的变化并不明显，但城市间的分化程度呈加剧态势，核心一二线城市在房贷层面的改善刺激下，新房及二手房成交量已现边际回暖迹象，进一步拉升房价预期，而需求偏弱城市即使在政策的加持下，预计也很难扭转房价持续下跌的趋势。

三、房企篇：销售业绩持续下跌，一季度销售低迷

全国来看，2022年3月，多家上市房企的销售业绩继续同环比双降，2022年首季房企销售业绩整体表现亦不尽人意。

资本邦从3月销售额TOP40上市房企中筛选了位于不同梯队的15家典型房企，对销售额、销售面积进行分析。

15家典型房企中，无论从销售额还是销售面积来看，下滑幅度最大的是正荣地产，其3月销售额和销售面积为25.85亿元和14.5万平方米，同比下降83.2%和84.53%。

正荣地产的2021年业绩会上，董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示，未来仍面临着控负债降杠杆的局面，在考虑出售一些项目资产以改善公司整体流动资金;同时，今年不设立任何具体销售目标，也会促销售回笼资金尽快降杠杆。

15家房企中，销售额同比来看，表现相对较好的是保利发展，3月销售额384.15亿元，同比下降21.93%;销售面积同比来看，下降幅度最小的是绿城中国，3月销售面积108万平方米，同比减少13.6%。

整体而言，2022年第一季度，15家典型房企的销售额及销售面积毫无例外的录得下跌。

头部房企万科企业首季销售额1065亿元，同比减少40.66%;首季销售面积632.7万平方米，同比减少42.71%。

放眼整个房地产市场，克而瑞研究中心数据显示，房企一季度开局惨淡，百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，超8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。该机构认为，二三季度房企需加紧推盘供货，积极营销以尽可能提高去化水平。

四、投资篇：行业投资增速大幅回落，房企到位资金维持低位

房地产开发投资的资金高度依赖销售回款，继而房企销售数据的低迷持续冲击开发投资的积极性。此外，房地产企业融资紧张也压低了房企的投资意愿与能力。

2022年1-3月，全国房地产开发投资增速大幅下降至0.7%，连续12个月收窄。

统计局数据显示，1—3月，全国房地产开发投资2.78万亿元，同比增长0.7%;其中，住宅投资2.08万亿元，增长0.7%。

图片来源：国家统计局

土地市场方面 ，受制于企业流动资金压力仍较大，即使大部分城市的出让门槛较去年降低，但部分房企拿地仍持谨慎态度。

中指研究院数据显示，2022年1-3月，TOP100企业拿地总额2271.6亿元，拿地规模同比下降59.3%。TOP100门槛值为8亿元，较2021年3月下降6亿元。

单月来看，中指研究院跟踪的50家代表企业拿地数据显示，50家代表房企拿地总额同比下降68%。

其中，2022年1-3月，绿城中国以拿地金额208亿元稳坐房企权益拿地金额和面积T0P100榜单第一。在城市布局上，绿城中国执行董事兼行政总裁郭佳峰曾表示，今年争取超过80%的投资资源聚焦在一二线城市，另外20%将长期布局江浙地区的优质强三线城市，进一步提升安全度。

图表来源：中指研究院

整体而言，从布局城市等级来看，50家代表房企2022年1-3月在二线城市的投资面积占比最高，为51.4%。从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达到31.6%。

图表来源：中指研究院

2022年1—3月，房地产开发企业到位资金降幅扩大，资金面愈加紧张或致房企投资意愿减弱。

统计局数据显示，1—3月，房地产开发企业到位资金3.82万亿元，同比下降19.6%。其中，国内贷款5525亿元，下降23.5%;利用外资10亿元，下降7.8%;自筹资金12395亿元，下降4.8%;定金及预收款12252亿元，下降31.0%;个人按揭贷款6369亿元，下降18.8%。

图片来源：国家统计局

克而瑞研究中心认为，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。分化也将愈发明显，长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州，以及上海、广州等一线城市，土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场热度或进一步降低。

五、融资篇：第一季度债券融资降幅同比扩大，偿债压力犹存

贝壳研究院统计，2022年第一季度房企境内外债券融资累计约1733亿元人民币(下同)，同比下降43%，降幅较2021年同期扩大20个百分点。

贝壳研究院表示，融资下降源于：其一，大环境的不确定性增加。其二，房地产行业信用风险持续恶化，影响金融端、产业链、需求端预期。其三，房企自身经营模式发生转变，大规模举债发展的模式逐渐退出，稳健的财务导向房企将主动降低自身负债规模。

值得注意的是，第一季度，此前预期较高的“并购债”主要呈点状表现，只有个别两家房企成功发行，尚未形成规模，短期对整体债券融资规模影响有限。

部分优质民营房企受到融资支持，参与收并购。其中，3月，美的置业获得招商银行、建设银行和农业银行等多家银行的融资支持。旭辉控股、众安集团、新希望等多家房地产企业与银行签订并购融资战略合作协议。

融资结构上看，2022年一季度境内债券规模占比80%，同比上升16个百分点。一季度境内发债规模约1378亿元，同比下降28.6%，境外债规模约355亿元，同比下降68.0%。

境外债规模收缩幅度远大于境内债，导致境内债规模占比被动走高。贝壳研究院分析，国内房企在境外融资环境承压，投资市场避险情绪增加，预计全年境外债市仍将维持低位。

到期债务方面，2022年一季度境内外债券融资到期债务规模约2521亿元，同比下降32.5%。结合一季度新增融资1733亿元，到期债务净额为788亿元，较2021年同期增加694亿元，较上一季度减少4亿元。

这意味着，到期债务的绝对数字上2022年一季度同比规模减少，但由于发债规模的大幅收缩，房企的偿债压力并未实质性减少，部分房企仍存债务违约风险。

在境外债发行暂时出现困难的情况下，房地产还需把握新机会。中指研究院指出，据不完全统计,银行间市场交易商协会3月发布的房企中票发行注册通知书达14个。房企充分适应行业发展趋势,抓住政策“窗口期”,拓展发行融资品种。

结尾

对于高负债房企来说，现金流有限的情况下，叠加债务的集中到期，房企资金链压力骤增，甚至可能出现资金链断裂。

不过，伴随购房政策持续放宽，东兴证券在研报中指出，提振市场的决心已经较为清晰，随着供需两端政策效果的逐渐显现，行业销售回暖已经渐行渐近。

展望未来，市场观点认为，央行降准有利于降低金融机构的资金成本，进而促进房企综合融资成本的降低。中泰证券表示，货币政策的宽松，叠加土地集中供应规则的优化，能够共同提振房企拿地积极性，稳健经营房企迎来拿地窗口期。

头图来源：图虫

转载声明：本文为资本邦原创资讯，转载请注明出处及作者，否则为侵权。

风险提示 ： 资本邦呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!


report

Recommend

About Joyk


Aggregate valuable and interesting links.
Joyk means Joy of geeK