昆明出台25条政策“稳楼市”！三大热门区域楼盘“比拼”，谁更具升值潜力？

西山区、五华区和盘龙区的房价目前排在昆明各区前列，而且现存房源数量和未来计划供应的新房、二手房也占据昆明楼市大半壁江山，属于买房热点片区。

又一省会城市出台稳楼市新政。

4月16日，昆明市人民政府办公室发布《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》（以下简称《意见》），包括加快商业商务用房去化、纾解疫情期间房地产开发企业困难、鼓励多种方式回迁安置、优化营商服务、优化住房金融服务、有效防范化解房地产市场风险、持续整治规范房地产市场秩序及做好房地产市场舆情引导等八个方面共计25条意见。

《意见》提到，适度调高住房公积金贷款额度，降低购买二套住房首付款比例；实施好差别化住房信贷政策，持续优化住房金融服务，更好满足购房者合理信贷需求。同时明确，昆明市自然资源规划局、昆明市住房城乡建设局、昆明市住房公积金中心等部门在《意见》印发之日起30日内出台实施细则或实施办法。

来源：昆明市人民政府官网

值得注意的是，自去年下半年以来，昆明房地产市场处于持续下行趋势。安居客数据显示，去年6月昆明新房均价为13699元/平方米，而今年4月份为12952 元/平方米，每平方米跌超700元。国家统计局最新数据显示，3月昆明新房价格环比下降0.3%，同比下降1.9%；二手房价格环比上涨0.4%，同比下降0.5%。

目前，西山区、五华区和盘龙区的房价排在昆明各区前列。从现存房源数量和供应计划来看，这三个区的新房、二手房占据昆明楼市大半壁江山，属于买房热点区域。

在政策利好之下，昆明热点区域哪些楼盘项目值得关注？这些楼盘周边的配套怎样？未来升值潜力如何？每经品房小程序从11个维度对昆明三大热点区域的代表楼盘进行解析。

近一年昆明新房价格走势 来源：安居客

以西山区4月关注度较高的华夏四季项目为例，该项目于去年11月初开盘，目前销售均价约为25000元/平方米。每经品房小程序显示，该楼盘估值参考价为27609元/平方米。

从周边配套看，每经品房小程序显示，该项目周边1公里工作人口占75%，老年人口占.16%，学生儿童占9%，全国对比的人口结构指数是2.2(2.0表示2线城市最优值)，在西山区内高于40%的住宅项目，属于老年人比例偏高、学生儿童比例偏低的区域。

项目周边餐饮消费客单价93元，全国对比的消费档次指数为1.6(1.0表示1线城市最优值)，相当于1-2线城市之间的水平，在西山区内高于92%的住宅项目，属于高档消费区域。

在通勤车速方面，华夏四季周边1公里(直线距离)主要道路早晚高峰平均车速为20.13公里/小时，优于西山区74%的住宅项目，属于驾车出行舒适度中的区域。

基于上述维度综合测算，每经品房小程序专业版显示，未来五年华夏四季房价涨幅将跑赢西山区的平均水平，高于全国93%的区县。

在盘龙区，中海云麓九里是生态大盘的代表，目前销售均价为18500元/平方米。每经品房小程序显示，该项目的估值参考价为19052元/平方米。

在教育配套方面，该项目周边1公里(直线距离)有9个幼儿园，如紫东苑幼儿园(261米)、艾尔西幼儿园(443米)等，优于盘龙区21%的住宅项.目，相对属于幼儿园舒适度中的区域。直线3公里范围内有3所小学（东华小学、东华小学金色交响校区和青云小学）和 3所中学（云华实验中学、白沙河中学和云南师大附中美华国际高中）。

此外，该楼盘周边约3.14平方公里范围内居住人口约为1.58万人，在盘龙区相对属于居住密度偏低的区域，高于7%的住宅项目。其中南侧0.76万人， 西侧0.53万人，北侧0.29万人，符合生态低密楼盘的特征。

每经品房小程序预测，中海云麓九里未来5年房价会跑输盘龙区平均涨幅，但会跑赢全国平均涨幅，高于全国91%区县。

今年春节以来，昆明市五华区受关注度较高的多为交通配套较优的刚需楼盘，以碧桂园春城映象项目为例，其销售均价为12500元/平方米。每经品房小程序显示，该项目的估值参考价为12063元/平方米。

据每经品房小程序，该项目最大优势就是通勤车速，周边1公里(直线距离)主要道路的早晚高峰平均车速为31.86公里/小时，优于五华区98%的住宅项目，相对属于驾车出行舒适度高的区域。

项目周边人口结构和消费档次的得分均超过5分，高于五华区50%的住宅小区。教育配置方面，项目周边1公里范围内有5所小学，优于五华区42%的住宅小区。

不过，该项目周边的医疗配套、商务密度、地铁和公交配置的得分均较低。每经品房小程序基于以上各维度测算，未来五年碧桂园春城映象的房价涨幅可能会跑输五华区平均水平，会跑平全国平均涨幅，高于全国86%的区县。

本文来自微信公众号“每经房产”（ID:Real-estate-Circle），作者：甄素静，36氪经授权发布。

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