潘石屹要还什么债？

人总要为自己的选择付出代价

周四，潘石屹请来多家中介公司参加SOHO中国的推介会。会上宣布，SOHO中国将卖出京沪两地总共3.2万平、覆盖7个项目的房源。

这些都是位于北京上海市中心的核心项目，潘石屹不但7折甩卖，还把佣金奖金比例提高到4%，可见出手之坚决。

对这笔预估约13亿元的收入，潘石屹表示将用于“降负债，不分红”。其实从去年中报来看，SOHO中国的负债表相当健康：

净资产负债率43%，借贷总额约185亿元，其中1年内到期的约11.8亿元，约103亿元5年以上到期。

相比负债率，分红率反倒更高。2006年至今，SOHO中国至少分红12次共208亿现金，分红率47%，潘石屹夫妇至少分到133亿元。

负债，不急着降；分红，早就分够了。这次把压箱底的优质物业拿出来卖，大概是去年30亿美元卖身黑石失败后，转而进行化整为零的战术调整。

其实仔细想想，随着时代发展，房地产行业规则必然发生变化。但无论怎么变，“地段”还是最要紧的指标。这一点潘石屹不可能不懂，但还是铁了心要卖，到底怎么想的？

据说潘石屹笃信佛教，曾当过海南佛学会秘书长，业余喜欢研究《易经》。那么笔者姑且从神秘主义角度，对潘石屹这些年来的心理活动做一番大胆揣测。

01

穿越之成为房地产大佬

来自未来世界的潘石屹走出时空隧道，两脚踏在上个世纪河北廊坊的干燥土地上。路边的好心人告诉这位奇装异服且目光沉重的老人家：

现在是1987年。

几滴汗顺着老年潘石屹苍白的鬓角流下，他眉头紧锁，看起来忧心忡忡。不是因为迷路，而是知道肩上担负着改变自己和家族贫穷命运的重任。

因此，此行他必须找到在廊坊石油部管道局当了三年公务员的青年潘石屹，并取得他的信任，之后亲口对当年的自己说出五个字：去搞房地产。

那一年，邓小平在谈话时说，“计划和市场都是发展生产力的方法。现在不要再讲计划。”24岁的潘石屹也在这一年选择了推翻原本波澜不惊的人生计划。

日后的大佬此时还很稚嫩，辞职后心里惴惴不安。哪怕那位自称穿越的老者已经调动全身每一块肌肉向他描述未来，他还是怀疑对方可能是从某个医院跑出来的精神病患者。

之所以痛下决心，更多是因为改革开放的春风已经从东南沿海吹到内地，禹作敏、褚时健、牟其中、何阳，报纸大版面宣传下海成功的企业家故事，把年轻的心撩拨得蠢蠢欲动。

就这样，潘石屹收拾行李离开熟悉的北方，坐着绿皮火车一路南下，来到了那片奇迹之地。

深圳并非想象中那样遍地是金，潘石屹甚至睡过大街。两年后，已成为电话销售经理的他突然在夜里惊醒，想到了老头那句话。

风华正茂的潘石屹

1988年，蒋经国病逝，MJ在堪萨斯城进行第13场巡演，韩国在汉城举办了第一次奥运会。

这一年，改革开放进入第十个年头，海南岛脱离广东成为中国第31个省级行政区。市区20平方公里、人口22万的海滨小城海口一跃成为中国最大经济特区首府。

潘石屹终于来到海南。他决心进军房地产，但只找到一份砖厂的工作——也不错，算是产业链上游。

在砖厂，潘石屹结识了后来被称为“万通六君子”的冯仑等人。1990年，他们合伙成立海南农高科。这家公司跟农业关系不大，主业是炒房。

一切仿佛命中注定，进入房地产行业的潘石屹像按下了快进按钮，人生从此日新月异。

特区效应下海南房地产先于全国开花，到1992年邓小平提出加快住房制度改革步伐时，海南房地产公司已经由一年前的351家暴增至1069家，下一年将增至4830家。

海口房价从1998年的1350元涨到1992年的5000元，世贸中心更是超过1万，比当时的北京上海还贵。那一年，海南省的房地产投资额为87亿元。

混迹在炒房大军中，农高科赚了上千万。他们拿着这笔钱回北京创立万通，两年后，万通打出了一片天。

此时，小有名气的潘石屹遇见了他生命中另一个重要的人——张欣。

02

重生之霸道总裁爱上我

英国剑桥大学发展经济学硕士，混迹国际投行高盛和旅行家集团的华尔街女金融家张欣和潘石屹一见钟情，只谈了4天恋爱就闪电结婚。

在张欣的帮助下，潘石屹脱离万通自立门户。夫妻俩之后一同创办了红石实业，也就是后来的SOHO中国。

在SOHO中国，张欣负责建筑艺术和空间设计，潘石屹则负责商业和处理政府关系。夫妻搭配，干活不累，合力将这家公司做成了中国第一代地产巨头。

SOHO中国离不开潘石屹的人脉和经验，但张欣的功劳更大些。

千禧年之后，SOHO中国在商业地产领域简直是“前卫、现代、高大上”的代名词。银河SOHO、望京SOHO在张欣把关下成为北京上海的典型地标，屡获国际大奖。

对于这位对建筑艺术有着极致追求的妻子，潘石屹可谓爱得深沉。2005年，潘石屹以境外换手的方式，将持有的全部股份转让给张欣。

潘石屹与妻子张欣

由于张欣从港籍加入美籍，SOHO中国因此成了一家纯外资企业，这是题外话。

SOHO中国在建筑艺术上鹤立鸡群，潘石屹在销售方面也并非浪得虚名，他把旗下的写字楼像卖房子一样散卖出去，创造了惊人的利润。

2007年SOHO中国赴港上市，中国最大甲级写字楼开发商创下“亚洲最大商业地产IPO”，一时风光无两。

2012年，业内销售额最高的万科营收破千亿，净利润为125.5亿元；同一年，SOHO中国营收只有161.43亿元，净利润却高达105.85亿元。

这一年，潘石屹排名中国富豪榜31位。他立下豪言：要把SOHO中国做成销售额破千亿的地产巨头。如果这个愿景得以实现，冲击首富之位也不是没有可能。

正当事业红火、家庭美满的潘石屹在市中心的高层豪宅里端着红酒，感叹当初辞去公务员职务的决定如何正确时。那位神秘的穿越者又出现了。

2012年，伦敦第三次举办奥运会，奥巴马当上美国总统，世界末日终究没有到来。这一年，潘石屹做了一个很多人无法理解的决定：不卖房了，改当包租公。

在最高光的时刻，SOHO中国宣布从销售向自持物业转型，将战略重点放在租赁业务。从此，潘石屹一手创办的SOHO中国“一泻千里”。

2018年，SOHO中国的营收缩水至17.2亿元，净利润只剩19.25亿元，大部分还是靠出卖资产换来的。公司的租金回报率只有3%，不及银行贷款利息，核心业务居然是亏损的。

从2012到2020，SOHO中国净利润从106亿变成5.4亿；净负债率反倒从2.6%增长至43%。

大部分人的一生是一条平滑的直线，潘石屹却在前半生来了两次赌博式的90度大转弯。区别在于，第一次证明了他对房地产行业的判断确有先见之明。

具有如此眼光的商业天才，怎会在第二次判断上犯下如此重大的失误？

03

烂尾爽文谁背锅？

转型同时，潘石屹井然有序地进行着自己“退出房地产”的计划。

2013年，潘石屹把上海静安广场和海伦广场地产卖给金融街控股，这只是个开始。2017年，潘石屹在10天之内卖出上海虹口SOHO等3个项目。

2019年，更打算打包出售总价值80亿美元的“八大金刚”。至此，SOHO中国6年间累计出售资产超过370亿元。

直到去年，黑石准备以30.5亿美元收购SOHO中国91%的股份。如果交易完成，潘石屹夫妇将一次性套现142.8亿港元，并完全撤出中国房地产市场。

所幸后来黑石终止收购，因此潘石屹才在2022年伊始又干起了老本行：用散卖模式继续出售资产。

速度是慢了，但坚持既定目标的意志仍然很坚定。我们不禁要问，回到过去的潘石屹到底说了什么，能让青年潘石屹如此痛下决心与自己的前半生割离？

大概是他带去了从未来世界得到的信息：去炒美国房地产。

在SOHO中国转型同时，潘石屹夫妇开始通过家族信托进行海外投资。包括花费约170亿人民币收购曼哈顿公园大道广场49%股权，和美国通用汽车大厦40%股权。

除了硬性资产，潘石屹还在2014年分别向哈佛及耶鲁大学捐款1500万美元和1000万美元。2019年，潘石屹之子Luc顺利被哈佛大学录取。

扯远了，事实上，投资美国房地产确实大有赚头。根据美亚置业集团调查，从2020年9月到2021年9月，美国房屋价值飙升近20%。

美国房价涨幅在2021年创下至少34年以来新高，很大程度上是受疫情影响。

一方面，美联储宽松的货币和财政政策使得中产阶级资产进一步增加。居家办公和社交减少也增强了他们的购房意愿。

另一方面，疫情导致的劳动力和原材料短缺使得成屋供给动力不足。第一季度市场迅速去库存之后供给问题更加突出，进一步推高了房价。

这么来看潘石屹好像又押对了宝，每一次都能做出正确选择，除了穿越还有什么解释？

其实不然。仔细研究潘石屹写下的“爽文”，会发现时间线上总是棋差一着。比如他1987年辞职下海，3年之后才赶上海南房地产的春风。

再比如他2012年转型，但房地产市场直到2016年前后才真正爆发，直到去年在房住不炒的基调下降温，逐渐趋于稳定状态。

至于美国房地产市场，2021年的确是有史以来最赚钱的一年。但在低利率环境和宽松货币政策之下，去年全球57个主要房地产市场中有43个都出现房价持续上涨现象。

而随着通胀压力继续增加，即将到来的美联储加息与缩表将使房贷利率提升。根据房地美预测，美国房价增速将从去年的15.9%在今明两年逐步降至6.2%和2.5%。

潘石屹步子迈得挺准，就是节奏总是踩不对。不过既然做了选择，总要为此付出代价。

04

结语

穿越云云当然是意淫，所谓潘石屹总是“在错误的时间做出正确选择”也是过分美化。

事实上，各位投资者都明白，时机永远是衡量实力最重要的指标，甚至没有之一。至于潘石屹在当前时点仍然急于甩卖中国资产，确实不能说是好的时机。

前有疫情之后，李嘉诚大笔收回英国投资回港发展。后有俄乌之后，美欧各国不由分说没收俄罗斯平民、富豪和企业在国外的资产。

现状表面，无论房地产市场还是营商环境包括疫情控制，国内都是最稳的。想安稳做生意也好，想平静生活也罢。

不在中国好好待着，还要往哪里跑呢？