现在房子产权都是 70 年，是不是就相当于我们花几百万租了 70 年的房子？

没到七十年就跑光了。

我刚上大学的时候，去做家教，有一个西钢的家长给我打电话，让我去试讲。

我就坐着公交车去了，下了车我就进了巷子，穿过巷子是一大片破旧苏联楼，窗户是铁锈斑斑，窗户上的玻璃更是星星点点，地面是碎砖头。进了楼，楼道狭窄黝黑，一梯四户的公共厕所发出令人作呕的味道，白铁皮铆钉镶花的入户门，我直接以为这是一座废弃的楼房。

经过反复确认，我才确定就是这里。进了学生家的家门，一室一厅的房子，到处都是各种杂物，家乡是个残疾人，孩子个子很高，也挺帅的一个小伙子，上初二。

与小伙子闲聊，这楼上的人基本上都搬走了，有钱的买了新房子，实在没钱的还住在这里，或是一些农民工租住在这里，没有物业、没有绿化，目之所及都是破败和垃圾。

这些楼70-80年代建设的，距当时也就四五十年的时间，已经是没有修的必要了，也没人愿意掏钱。

后来被全部拆迁了，盖了大量的高层建筑。

这些高层能坚持五十年吗？

住宅电梯，技监局规定的使用年限为15年。

一般建筑防水层合理使用年限为 10 年，高层建筑为15年。质量低劣的寿命更短。

保温层据规定最低使用年限不应少于25年。我买的房子交房后两年，保温层脱落把开发商委托的物业公司保安给砸伤了。说保温层能坚持二十五年，我可不会信。

17-29年间，大部分建筑部件的情况开始恶化。电路、暖气、水管，可能陆续面临大规模维修替换。最困难的情况要数《专项维修金》花光后，物业需要加征维修金。但像屋顶、电梯、管线这些需要全体集资的公共维修项目，不受影响的业主有可能不买账，造成无限拖延。

30-50年间，业主开始要面临高昂的维护费用。住宅楼外部的装饰构件和住宅楼内部的装修都面临着大规模的整修和替换。之前的状况可能已经又经历了一遍。

50年后，超出设计年限，业主需主动自费请技术部门来进行检测，如果出现主体结构问题，如梁柱出现裂缝，需对应鉴定结果进行预防性维护，但若定为危楼，那就真判了死刑。

到时候估计是垃圾场一样的贫民窟了，其实是花几百万租了三四十年，七十年是不可能的。

70年说的是土地使用权

这个时间是从开发商拿地开始算的

等整好地基 盖好房子 卖给你 住进去

最快最快 已经至少是两三年以后了

而土地之上的房屋 设计使用年限

很多实际只有五十年左右

现在少数到期续期的

其实都不是70年产权的

一栋接近70年高龄的高层公寓楼 维护和翻修 都要不停的往里砸钱 到时候别说开发商早就跑路了 可能特么物业都倒闭了 别变成危房就算赢

而且以国外很多城市的经验来看 这种老旧公寓楼 除非你地段贼好 在市中心 否则爹不疼娘不爱 很多都变成了贫民窟 社区治理一塌糊涂 警察都不想进去

唯一好一点的 独栋或者联排别墅维护的会好一点 但这是建立在几代人资本持续投入的基础上

比如德国乡下有很多几百年的房屋 政府要求必须修旧如旧 你不修 还违法 维修费用非常高昂 搞的业主只能贱卖 但还没有人接手……但市中心就没有这个问题 因为市中心的房子二战时被盟军炸平了……

其实也可以类比另一种不动产 汽车 我家以前有辆老型号的君威 买的时候将近四十万 当时算豪车了 质量刚刚的 平均每年都花好上万块精心维护 就恨不得让车开人了 开了十一年还是多少年 车况极好

猜猜最后卖了多少块大洋？

六千块……还不够一次它大修的钱……

总之 只花几百万 就想租七十年房子？

哪有这种好事？

你们没见过市区老房拆迁吗？

1990年，我妈妈分到了宿舍楼

这个小区里有很多国企宿舍，大都是四五层的楼房

90年入住，16年开始号召拆迁，19年基本拆完

大概算起来就是入住30年，然后大家都搬走

当然了，市区也不是都拆了，也有很多不好拆的地方，大家还住着30年以上的老房，不过住在里面的人都在盼望着拆迁

首先拆迁的补偿是不一样的

光我们家所在的小区，补偿差距十倍的就大有人在

当一个小区老化的时候，周边配套设施根本没人关心

一旦确定拆迁，路上都是坑，路灯坏了也没人修，更别提什么绿化，物业，安保了

当时我家那里，楼下车棚着火，救火车都开不进来

无非就是希望更多人可以低价签署拆迁协议而已

这个世界上大部分富裕人群都是吃绝户的

美国不就是建立在印第安绝户的墓地上吗？

中国现在的江浙沪广不也是当年被灭掉的东夷和越人的墓地吗？

无非就是时代进步了，吃绝户没有那么残忍了

你现在住的小区，无论今天是什么价格，只要规划要拆，周边配套一拉胯，就是非宜居社区

拆迁公司承包之后，公务员第一批签字，事业单位紧跟节奏，物业公司再撤场

你搬还是不搬？

不搬就耗，物业费没了，水电费可能也不收了，你也赛博朋克了

小区肯定是乱七八糟，你想开车去地下车库就是痴心妄想，只能停在很远的地方步行回家

晚上睡觉也说不好是不是拆迁公司的人朝你家门窗上扔石头

反正生活质量和满意的拆迁补偿你只能二选一

耗个三五年，最后留下的几户

嬉皮笑脸重归于好，多给点钱，这小区就拿下了

你放心到时候你去打官司，比拆迁+新社区盖完还慢

报警也不一定来人，来人也一定来晚

上访就给你遣返，静坐也没人理你

这还是四五层的公寓楼，拆了肯定大赚的社区

将来二三十层的楼房，换你是开发商，你愿意每家都多给点补偿款吗？

耗着呗，此处不能拆，自有能拆处

什么耕地红线，农村自建房，一个规划就是新城区

取名高新区，自贸区，大学城，新城区

市政府大楼扩大十倍搬过去，三甲医院，重点中学搬过去，大公司搬过去免三年租金，小公司搬过去免两年税金

还妄想70年？

30年就让你自生自灭去了

不嫌生活品质低，你接着住呗，没人拦着你

东西南北绕一圈就是四个新城区

三十年换个位置，120年后再绕回来

你家还有后人吗？

有就给你拆迁补偿款，没有就是无主之地

都没人了，什么70年700年的？

要的就是先富带后富（老城区搬去新城区），城市带乡村（新城区搬去农村）

几百万租70年，做梦去吧你

要不就紧跟时代，买了房子，十几年就卖，然后跟着新城区走

要不就独栋别墅买起来，管他周围设施近不近，我桑拿，健身，电影院都在家里

当然了，也可以不生孩子，这辈子住宾馆

实在不行，一百万整个容，十几万健个身，再花百十万包装一下，找个房子多的阿姨结婚不好吗？

人生苦短，早开想明白早解脱

20年前，家里某土豪全家住进了豪华别墅区，当时感觉新潮气派，非常有档次。

新冠前去过一次，感觉进了贫民窟，很多房子被废弃，到处乱七八糟，我都不敢认了。

在中国多新的房子，20年以后都完蛋，物业没了，卫生完了，电梯坏了，到处是牛皮癣小广告。

先说结论。以现在的房屋质量，房子到了70年未必还能住。如果房子撑不住70年先塌了，下面的土地使用权还至少支撑了一些残值呢，这叫“花几百万租了七十年的土地并拥有一个寿命几十年的房屋的全部权利”。如果你房子能撑到70年之后，还能住而且有人愿意住的话，我认为续期可能要交费但应该不会很多，这叫“花了几百万拥有一套房子70年内的全部权利和之后的居住权利”。

但是以70年为尺度，其实没有人或条文可以向你提出绝对可靠的判断或承诺。因为这个世界变化得太快，过去的七十年里我国的一切都在高速变化，如何预设七十年后适合的房地产政策？任何永久不变的期望都是空谈。2050年我国还计划实现“建成社会主义现代化强国”，那么在“社会主义现代化强国”这个新阶段上，房地产未必还会以现在这种捆绑70年土地使用权的形式销售，土地的使用规划也可能会有新的安排，“强制无限、免费的续期”与未来“调整政策的需要”可能构成冲突，因此现在的政策必然含糊一些，只能写“70年产权”、“自动续期”等等，即使写明，也没有人可以保证它不能被改变。真正影响五六十年后房屋大规模到期时政策的，实际上是未来的国情、民意等等。

接着我再来解释一些相关的问题：

1. 为什么我国有“土地使用权”和“土地所有权”之分？

我国是社会主义国家，土地公有制是我国在社会主义初期阶段已实现的公有制经济特征之一。

从历史渊源来说，“新民主主义革命”期间，反帝、反封建，击退外敌、打倒地主阶级，终结半殖民地半封建的社会形态与生产关系。现在的中国人民祖上绝大多数是农民，农民是当时社会革命的最主要力量（农村包围城市），当年革命和基础建设也都是一起干出来的，先辈有共识，土地所有权不允许再集中到少数人手上，尤其是要保证农民有地种，人人有生产资料，所以土地所有权归国家或集体所有，就是这么定下来的。

随着社会经济发展的需要，市场经济模式下私有制的内容更加鲜明，由于开始“亲兄弟明算账”，个体占用一项社会资源便开始计价了，体现为“向国家这个主体买”，公有制转化为国有制，“土地使用权”应运而生。并且对于城市化中普遍出现的需要征拆农村集体用地的情况也逐渐形成了成熟的土地出让制度，即政府高价垫资补偿农民的土地使用权、安置搬迁，然后将土地使用权拍卖给房地产企业，集中建设小区，最后卖给消费者。

2. 为什么土地使用权不可以直接授予永久的？

从拆迁的例子可以看出，土地使用权已经包含了土地全部的经济价值。

就像房东不可能许诺租户永久取得房屋的使用权（然后如果房东需要自用还需要以租户定的价格回购），如果“土地使用权”是永久的，那么“土地所有权”这个概念就被架空了。“土地使用权”的所有者如果没有持有期限和持有成本，在法律框架内岂不是可以代代继承，不断兼并，然后达成垄断，坐地起价？有钱人可以大量囤积永久的土地“使用权”，类似地主的对生产资料的占有、垄断、要价的现象就实质回归了，这在我国的文化与制度下是不能容许的。

3. 房屋的所有权是永久的，但土地的使用权只有70年，那么70年之后房屋的所有权算什么？

从物权的角度，我认为房屋所有者的房屋权利并没有随着70年土地使用权的到期而消失。

如果没有任何经济主体想要利用这块地，免费续期也完全可能（因为没价值，放着就行，没必要赶人）。

如果政府或者其他人想要取得这片土地接下来的使用权并且另作他用（不让人继续住了），也是应当补偿房屋的价值的。只不过，这套房产的价值都在土地上，土地使用权归零，那么已经风吹日晒的房屋，居住价值剩余无几，除非成为文物，按照法律补偿几乎得不到钱。如果这房子没塌而且还有人在住，应该会发安置补偿，不能为难老人和穷人。

还有一种情况是房屋在70年产权期间主动重建。目前没有案例。这种情况下，由于房屋住到70年的可能性很大，应该需要配套专门的产权延期政策。

4. 即将推出的“房地产税”与“土地出让金”是否属于重复征税？

这个问题不好说，房屋的土地出让金部分，本来就是价税合一难以划分的。有人说国外卖的是永久土地，国内卖的是70年产权，其实这只是一次购买土地经济权利的期限之分。其实永久土地还要收税也没什么值得吹的，这真的算是自己的永久土地？只要地方政府需要钱来新建、维护当地的软硬基础设施，这类税就会存在。

在过去，我国的一部分房地产税被包含在出售土地的过程中，和土地使用权的价值绑定在一起，购买房屋时交的钱，既有若干年更新基础设施的税，也有土地本身的价值。由于过去二十年土地价值受各种因素抬升较快，使得房价也大幅上涨。房价的上涨，其实就是其中土地使用权的上涨。而且这土地使用权的上涨除了受中国经济发展的自然推动，更大程度上就是随土地出让金收上去的资金投资、建设、招商，提升了城市价值、就业和吸引力带来的；地方政府对土地出让金的需要又进一步提高了维护房价的动力。

过去城市化速度快，有大量的购房需求和居民储蓄，这个“房地产税”就能通过土地出让金的形式收上来，而且能够一次性满足多年的基础设施更新维护需要。但是政府会将这些“未来”的钱投入“现在”的基建以便通过建筑行业刺激经济、满足就业、拉动GDP，本应该在多年完成的基建新建与更新被提速。在这种只要有钱就砸进去刺激经济的方式下，这个税无论有多少也是嫌少的，所以房价里面确实是已经包含着一部分房地产税的，而且越接近这几年的新房，比重越高。

但是，这房价里的税再怎么省也绝对不够七十年，因为物价变化大，上车早的，当年交的钱远远不够建设这么多年的基础设施。别看现在房价已经很高了，如果依旧是现在一次性交齐70年以后什么也不收，到70年后，税还是不够用的。通过土地出让金收税这种方式，是功在当代、债在将来，是我国的国家资本和社会资本原始积累还没形成的时候暂时用的手段，不可能永远依赖它。每年收的房地产税才是收入稳定、能够跟随物价的税源。由少到多逐渐开征房地产税，初期能收上来的房地产税是很难满足一年的维护成本的，这样就基本上没有太多的重复征税。如果一上来就收很高的税，恐怕是不合理的，有连锁崩盘风险。

房屋上涨的红利没亏待早上车的人们，他们相当于是在过去政府需要投资时，提供融资并得到回报，并不是过去房地产税真正的承担者，在后面不断接力的人才是。由于“后面的接力者”承受能力达到极限，只靠土地出让金模式收“后面的人”的税迟早难以维持规模，必须逐渐缩减地方开支并调整收税方式，将所有人都纳入征税范围，这就是此次立法试点房地产税的原因。直接收的房地产税逐步替代新房价格中的房地产税部分，随着时间的推移，也许最终会将房地产税完全从土地出让金中挤出。买房相对收入变得更便宜，而持有的成本相对于收入则升高。

最后回到本问题，为什么很多人会关注土地使用权期限的问题？为什么文章的开头说“没有人可以给你承诺”？

即使我国的土地使用权有时限，但在房市的一片热情中，房屋的土地使用权逐渐减少的事实受到淡化和忽视，因此许多已经二十几年的老房子的价格目前依旧居高不下。但在表象之下，法理上的土地使用权的确是在一天天减少的。

我想，这也是很多人产生题主这种担忧的一个原因。如果房屋的土地使用权到期可以免费续期或者廉价续期的话，那么房产投资就近似等于永久土地投资，可以一直持有一直增值。否则，随着时间的减少，老房子终将变得不值钱，一直持有就不合算了。

但是，这真不可能由你我的主观意愿去决定。到期之后以什么样的方式和价格续期，要到接近到期的时代，结合将来的经济基础和社会文化，才能判断。我只能估计，如果是出于居住目的守着老房子，政府应该会抱着多一事不如少一事的心态，不可能为难。而如果是想以便宜的价格持有下面的土地，大概率政府是不情愿的，毕竟现在的钱到50~70年后可能都是废纸了。

但如果以后房地产不在是中国经济的支柱，如果土地很多、相对也很廉价，那土地使用权就很便宜，人人都买得起，那现有的土地使用权免费续期不就是很自然的事？

或者如果城市固化到一种极度夸张的程度，从一线到N线城市，每个人都是本层次的既得利益者，拥有房子，同时又很难移居到更大的城市。若民意如此，也未必将来就不能行免费续期，使土地使用权在一定历史时期实质成为永久权利，只要社会矛盾没有严重到一定程度？

又或者，如果社会主义继续发展，到50年后土地公有化程度需要进一步加强，政府有意将所有的住房国有化，只按照房租分配住房使用权，从而完成了历史使命的私有土地使用权不就被终结了？

你觉得50-70年后会是什么情况？谁能说得清楚？现在的人给你下了结论，到时候就一定如此么？19世纪末出生的英国人，一生可以见证英国最辉煌的时代和二战之后的衰退。十月革命出生的俄罗斯人，可以见证苏联时期重工和航天科技的发展，也可以经历苏联解体后长期的经济阵痛。清朝末年出生的中国人，最多可以活到见证中国GDP超过日本，可以经历中华大地上几次的政权更迭和制度变迁。在第一次世界大战之前，美国人能想象自己成为超级大国吗？苏联崛起和美国冷战的时候，美国人不也曾经怀疑过自己的经济制度？所以说70年后世界什么样？中国什么样？谁知道啊？

近年来，国家一直在强调“房住不炒”，希望人们能够接受住房是一种消费品的观念。什么是消费品？就是价值随着使用会摊销成为费用，经济价值不会再流回的东西。但只要房价相对于收入依旧十分巨大，人们的观念是很难被改变的。毕竟，几百万、毕生的积蓄、甚至加上六个钱包…你说这只是一个七十年的消费品？这确实很离谱，是不是顿时感觉人生的意义有点飘渺？但是，如果税能被利用起来拉动了经济，让社会保障和基础设施逐渐建立完善起来并且长久地惠及民生，这也是一种没有流失掉的财富。而且基础设施已经建起来很多了，国家和社会的资本原始积累已经初步完成，以后更多的钱应该会进入到个人消费的循环，不会全都在大型工程中，通过极限压榨去追求经济的指标了。在新的时代，也许我们普通人能留给子孙后代的，存款会贬值，房子和土地会化为尘土，但是知识、技能和文化可以代代相传，成熟的公共基础设施、更多的社会工作机会、更加健全的规则秩序能够惠及他们，这也许就是意义吧……