年终特稿｜2021年大湾区楼市“众生相”！

2021年终于翻篇。

从全年的房地产格局来看，上半年房企及个人房贷不断持续收紧，房企“翻车事件”成为家常便饭，下半年受供地、房贷、限价等调控政策影响，市场成交逐渐走凉。

但年末，政策层面改吹暖风，如“支持合理住房需求”、“房地产是支柱产业”、“释放长期资金约 1.2 万亿”等等，市场似乎也出现了转机。

大湾区最热门的三个核心城市，深圳二手房成交站稳2000套/月，广州二手房成交维持在6000套/月，东莞二手房成交11月翘尾，都表现出了一致性。

毫无疑问，房地产行业正处于转折点，2022年已经到来，楼市即将翻开新的一页，不管是调控政策的继续暖风缓行，还是市场持续低位，楼市仍旧需要走下去。

回顾2021年大湾区的楼市，我们梳理了一些关键词，给一起穿越了2021年湾区楼市的朋友们一份展望2022年的手册。

1

参考价

2021年大湾区楼市，如果要选一个TOP1的热词，非“参考价”莫属。

深圳率先成为大湾区，乃至全国二手房调控的风向标。

2月8日，深圳发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，将全市3595个住宅小区纳入二手房“指导价”机制。

紧接着是楼市热度后来者居上的东莞，连三次公布二手房网签参考价。

而广州作为省会，二手房参考机制却是跑得最慢的。

在参考价机制出台后，三城二手房交易平台响应迅速，高价房源被毫不留情地下架。

相比参考价前的市场挂牌价，穗莞深纳入指导范围的小区一夜之间打了七到八折，个别小区去到5-6折。

深圳打折小区基本都集中在了宝安、南山、福田等热点片区，东部片区如龙岗、坪山等地挂牌价与指导价差异不大，甚至出现部分小区参考价与挂牌价倒挂的情况。

东莞专门挑选了“热门片区”、“热门小区”作为指导。

首批名单218个热门小区中，南城、东城、松山湖等多个热门版块的小区在5-6折左右，其他区域大多为九折左右，部分小区价格都几乎回到一两年前。

广州各个板块内方圆两三公里比较突出的小区基本都被挑了出来，96个小区，其中54个小区都位于天河。

有人说，2020年大湾区楼市有多热烈，2021年就有多惨烈。

在参考价的指导背景下，穗莞深二手房交易行情，表现出了一致性。

排除受疫情影响，深圳二手房成交量几乎瞬间被冻结，2月仅4166套，随后3月反弹到6789套小高峰后，便开始一泻千里，直到2021年最后两个月，才稍稍站稳在2000套附近。

东莞2021年2月二手房网签量出现低谷，3月反弹后便开始走低，10月以及11月更是出现了近三年来的至冷行情，成交套数不足千套。

广州在去年4月反弹到高峰后，便开启了下跌节奏，7月虽然回暖出现年内第二个小高峰，但10月参考价体系出来后，成交量也冷冻至5253套。

年末即便出现翘尾现象，但仍然没能突破7000套的成交量，相比2020年全年平均的10917套，成交缩量接近4000套。

2

限购

2021年，随着大湾区楼市的热度一再登上各大新闻头版，穗莞深三城都不断对以往的调控政策进行打补丁。

深圳对2020年发布的“715”政策进行了多方面的直接补丁。

1月20日，深圳发布“715”补充细则，家庭购买商品房只能登记在有购房资格的成员名下；

1月23日，存在代持、假离婚、假流水、经营贷违规流入楼市等行为，3年内不得买卖房；

2月10日，新政补丁，离婚房产给无资格一方(即使再婚），三年内都不能买房。

在补丁政策出炉后的三月，深圳对落户要求也进行了升级。

大专学历则不再直接核准落户，对落户的人才、随迁老人或子女、夫妻投靠等对象都提高了入户年限，积分落户门槛，由原先的就业居住满5年，调整为10年。

年内进行多维度的四次调控，在深圳调控历史上，实属罕见。

东莞则迎来了史无前例的限购升级，年初推出“2.27”政策，下半年推出“8.02”新政。

“2.27”政策对离婚、落户、企业等三方面进行了补丁。

“8.02”新政中，新落户家庭首套房要求连续1年社保，入户半年要求半年社保；骗社保买房取消合同，5年内禁止在东莞买房。。

不仅如此，东莞暂停向个体工商户销售商品住房，法拍房也要遵循限购政策执行，网红楼盘必须采取摇号选房规则。

自此，东莞新房市场才算熄火到位，新房当月仅成交2483套，二手房仅成交1682套。

广州方面，算是三城限购调控中节奏走得最慢的。

去年8月3日起，非广州户口在黄埔区买房，“本科学历+1年社保”升级为5年社保；人才买房政策取消；港澳居民以及在中新知识城工作的新加坡居民不再享有广州市户籍市民同等待遇。

同月17日，收紧了南沙人才购房政策，非广州户籍购房需先缴纳1年社保。

有网友调侃，广州都涨了第二轮才反应过来。

3

小产权

去年小产权房也频繁登上热搜。

深圳先是被央视点名，紧接着是升级对小产权房的限制。

在2021年4月27日央视财经报道，深圳小产权涨幅达到50%后，深圳便紧锣密鼓地对小产权进行了限制。

4月29日，深圳禁止律师为违法建设提供公证、见证。

5月12日，深圳发布关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知，全面禁止交易小产权。

而继深圳之后，广州也对“小产权房”出手。

5月21日，花都区发布《广州市花都区住房和城乡建设局关于进一步加强房地产中介机构管理的通知》，坚决打击“两违”和小产权房非法销售行为。

实际上，广州在2020年就已经明确，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

也就是说“小产权房”，广州一律不予确权登记。

4

学区房

2021年也是学区房频繁登上热搜的一年。

自去年4月30日，中央政治局会议首次罕见地提出学区房问题后，学区房降温的信号，不言而喻。

2021年7月30日，深圳发布《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，重点提出推行大学区制以及建立义务教育阶段教师交流制度。

2021年9月10日，东莞出台深化基础教育领域综合改革等系列文件，特别指出要建立“名优教师轮岗制度”。

2021年9月23日，广州市教育局发布要闻，表明广州教师交流轮岗进入常态化。

实际上三城关于教师轮岗的制度，不是去年才开展的，早在五六年前，穗莞深三城教师轮岗制度就已经推行。

深圳在2014年7月发布了《深圳市中小学校长教师轮岗交流工作的指导意见》，对校长教师进行轮岗的指导。

只不过，轮岗的机制以激励制度为主，并无强制性，更强调的是“原则上”，对具体的轮岗市区范围内的，也仅停留在“积极创造条件”层面。

如果校长需评职级，教师需要评高级岗位或者评优评先，则有交流轮岗的经验会有优先权。

东莞则在2015年就已经出台相关指导意见，建立公办义务教育阶段学校校长教师交流轮岗制度。

小学可以同镇内交流，初中可以同镇或者周边镇交流。

但是市内交流，每学年组织1批，每批交流期至少1年，协办类交流，则须在协办新校或者联盟学校任教3年以上。

广州则表明，教师轮岗工作去年已经是第五个推进的年头。早前的文件通知就已经明确，3年为周期，9年必须轮岗。

但轮岗方式，先实行分片区交流，通过区域龙头联合周边薄弱学校进行交流，教师以就近片区内交流为主，校长则在区域内进行交流。

但恰逢2021年楼市调控高压，教师轮岗便成了学区房的致命弱点。

对学区房来说，教师轮岗无疑是最重磅的炸弹。这直接影响了买家对学区房未来价值的预判。

有人比喻，如果学区房像股市一般有股价图，那么走势已经开始往下走。

深圳拟推行大学区制，建立教师轮岗制度后，学区房便开启回调的节奏。

顶流学区房“退烧” 挂盘降价百万元起步，头部学区房法拍无人捡漏.....

广州方面也多个渠道，反映出价格回调的信号。如广州锦城花园、东风广场、富力天河华庭等学区房，价格都表现出不同程度的回撤。

5

经营贷、房贷收紧

3月中旬广东省，给2020年违规流入楼市的贷款画上了一个句号。

2021年，广东辖内（不含深圳）银行机构排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。

广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。

深圳全面排查15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务，最终只提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。

相比之下，被点名的深圳，排查出来的结果，就显得微不足道了。

除了排查经营贷问题，2021年也是涉房地产类贷款资金监管加码的一年，下半年个人房贷端被收紧。

去年下半年个人房贷额度出现紧张、贷款周期较此前有所拉长、放款需排队等现象普遍存在。

并且银行对首付资金来源和资质审批更加严格，购买新房首付来源，父母赠与也要查。

以上仅是大湾区楼市的5个关键词。

就这些关键词来看，楼市基本算是迎来史无前例的调控高压。

大湾区市场虽然瞬息多变，但基本都表现出一致性。

2021年已翻篇，政策层面有了暖风迹象 ，或许2022才是大湾区楼市值得守望的一年。