新星宇控股二度递表港交所，土地储备超394万平方米

布局集中在长春，过于依赖前五大供应商

近日，新星宇控股集团有限公司(以下简称“新星宇控股”)向港交所主板递交上市申请，独家保荐人为光大证券。此前曾于2月9日提交招股书，并于8月9日失效。 

新星宇控股是吉林省长春市的物业开发商之一，专注于为目标客户提供配备商业物业及配套设施的优质住宅物业。值得注意的是，其历史可追溯至2006年，当时首先成立新星宇房地产，作为新星宇建设的附属公司。重组前，新星宇建设主要为新星宇房地产的控股公司。2019年初，新星宇房地产旗下的物业开发业务应通过重组从新星宇建设集团合法分离。

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受制于宏观环境

随着国民经济的高速增长，中国房地产市场发展较为顺畅，房地产行业活动的附加总值由2014年的38,086亿元增至2020年的74,553亿元，复合年增长率约为11.8%，占同期国内生产总值总量约7.0%。

同时，房地产投资由95,040亿元增至141,440亿元，复合年增长率为6.9%。已售商品房总建筑面积由2014年的12.1亿平方米增至2020年的17.6亿平方米，复合年增长率7.3%，在一定程度上表明了房地产市场需求强劲。

招股书显示，根据行业报告，按订约面积及销售额计，2014-2019年新星宇控股在长春市当地物业开发商中连续六年排名第一。截至估值日期，拥有位于中国六个省份10个城市的40个物业项目，土地储备总额3,940,406平方米，其中27个项目位于长春市。

截至2020年12月31日止三个年度以及截至2021年4月30日止四个月，录得收入分别约为47.87亿元、48.65亿元、53.21和23.27亿元，年╱期内溢利分别约为5.08亿元、5.35亿元、8.01亿元和5.77亿元。

新星宇控股主要专注于住宅及商业物业的开发及销售，记录期间的收入主要来自销售物业，分别约为人民币46.18亿元、46.76亿元、52.97亿元及23.24亿元，销售物业收入的贡献率分别为96.5%、96.1%、99.5%及99.9%，在一定程度上存在业务结构单一的风险，毕竟房地产受市场波动反应敏感，受制于宏观环境的变化，一旦宏观经济或房地产市场景气的大幅下滑可能会对住宅及商业物业的需求产生不利影响。

此外，自提供建造服务产生的收入较小，分别约为1.65亿元、1.86亿元、0.20亿元及0，分别占同期我们总收入的约3.4%、3.8%、0.4%及0%。

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依赖于前五大供应商

报告期内，新星宇控股向五大供应商作出的采购额分别占总采购额的约85.7%、94.8%、78.3%及68.7%，其中，向单一最大供应商（一组于关键时间为新星宇建设之附属公司之公司）作出的采购额分别占总采购额的约81.9%、88.6%、68.4%及49.8%，或面临相关供应商过于集中的相关风险。

同时，公司也在一定程度上依赖外部承建商，委聘外部各方开展与我们的物业开发项目有关的各种服务，包括项目设计、施工、设备安装、电梯安装及景观美化。一旦相关承建商未能及时提供令人满意的服务，其经营业绩可能受到负面冲击。报告期内，外部承建商提供的服务所产生的总成本分别为19.94亿元、23.45亿元、25.41亿元及7.93亿元。

此外，2016年新星宇控股扩展业务并进一步于北方地区、华北地区、华中地区、华东地区及华南地区开展业务，在拓展至新地区的过程中也或存在不确定性风险，毕竟作为物业开发商，进入新市场之时，在获得优质土地、品牌声誉上或存有一定的准入壁垒，难以较快占据先发优势。

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结语

近年来，随着国内物管企业纷纷赴港上市，资本市场对其抱有相对的积极预期，尤其是突发的新冠疫情让物业管理股的价值进一步被发掘，而在泡沫戳破后，物业股的估值扩张还得回归规模的增长和业务的创新。公司若想要提升竞争力，需要通过落实多样化的土地收购策略丰富自身的土地储备，继续获取城市更新项目以及发展大型综合物业项目，以促进产业配置的多元化，建立品牌价值，才能实现可持续及可盈利的未来增长。

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