作为政策敏感性行业，房地产的冷热状态极易受监管政策左右。近期，广州、深圳两地排查经营贷违规流入房地产，而“重仓”这两地的房企或因此受到影响。

近日，广州、深圳两地先后发布关于经营贷违规流入房地产的监管动态。7月，针对经营贷、消费贷违规流入房地产领域等情况，广东银保监局一连开出12张罚单，受罚对象主要为广州地区的银行分支机构。紧接着，8月7日深圳发布排查结果：截至目前共发现21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《红周刊》记者，严查经营贷从今年年初就开始执行，（进行到）现在已经非常严格。

不过，《红周刊》记者调查发现，经营贷违规流入房地产的现象仍然存在，只是放贷“套路”出现更新。同时，在房企层面，“重仓”广州和深圳两地的房企如越秀地产等，年内销售预计会承压。

广州、深圳严查违规资金入楼市

银行业务员推荐“新套路”

早在2021年3月，银保监会、住建部、人民银行就联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、信贷需求审核、贷款期限管理、贷款抵押物管理等方面提出严格要求。

但经营贷、消费贷违规流入房地产的行为仍屡见不鲜。日前，广东银保监局一连开出12张罚单，工商银行、兴业银行、招商银行、广发银行4家银行下属12家分支机构及10名责任人被罚，罚款金额合计1090万元。罚单案由均为经营贷、消费贷违规流入房地产领域。而受罚对象又主要为广州地区的银行分支机构。

作为楼市的热门城市，广州、深圳严查经营贷、消费贷并开出罚单之际，是否让银行不再敢把这两类贷款违规投放？就此，《红周刊》记者调查发现，广州和深圳的经营贷、消费贷违规流入房地产的现象仍然存在。

8月10日，广州某银行经理李奎（化名）告诉《红周刊》记者，用于买房的消费贷、经营贷自己都有做。谈及经营贷业务，李奎熟练地介绍道：“（客户的）第一套房抵押经营贷后，可以有大把的钱给广州的第2套房做7成（首付）或者全款再买一套。”

不过，李奎同时表示，现在房地产行业监管趋严，尽量将风控从源头抓起，所以放贷也更加严格。经营贷买房要看是全款，还是按揭。按揭相对麻烦，会追踪款项来源。而全款直接给到房地产公司，不存在银行追溯。

严监管之下，李奎的上述业务也受到一定影响。他表示，他现在的工作重心更多转到企业放贷上。李奎还告诉《红周刊》记者，自己还有别的方法可以帮助客户购房。“客户可以安排我们过桥将房子全款买下，然后过桥费2分月息，再拿到我行做抵押。这样就成了全款房做抵押经营贷。全程客户只需准备3成首付，加过桥和服务费。”

李奎认为，这样买房的好处在于又快又便宜，“操作下来，只要有购房合同、发票，我们就直接银行内部出批复，去过桥垫资买断、出房产证，然后入押。一个月就能办成。”

据李奎介绍，经营贷比按揭贷款利息低很多。经营贷只需要4.05-4.85%的年化，而按揭要6.2%。通过上述操作，一套400万的房子，算下来过桥费加12万的服务费,一共20万元。但是利息这样操作则可以节约一年8万，20年就是160万减20万，共节约140万。

可以看出，虽然监管力度已经趋严，但对涉及经营贷的相关工作人员来说，上有政策下有对策。要想短时间内使经营贷违规流入房地产销声匿迹，似乎仍然存在一定困难。

广州楼市降温

越秀地产后续销售或受影响

李宇嘉告诉《红周刊》记者，近期广州房贷收紧、贷款周期拉长，因而严查经营贷对广州楼市影响较大。

根据兴业证券研究报告，近一个月以来，广州的周度成交面积开始持续低于去年同期。上上周（7.30-8.05），广州新房成交面积同比下滑16%，环比下跌19%。

《红周刊》记者梳理发现，越秀地产、保利发展、中海地产等房企常年出现在广州的房企销售排行榜前列，是名副其实的“重仓”广州的房企。

越秀地产更是多次在其2020年报中提到广州地区对自己的销售贡献。2020年越秀地产实现合约销售额957.6亿元，同比增长32.8%。其中，公司大本营广州实现合同销售额557.9亿元，同比上升52.4%，销售增速也远超其他地区，广州区域所贡献的销售额还占据了公司合约销售总额的近6成。

值得一提的是，越秀地产广州区域去年的靓丽业绩，主要来自于其在下半年的发力。克而瑞数据显示，2020年上半年，越秀地产广州区域实现全口径销售金额129.59亿元，仅完成其广州区域全年销售额的23.23%。

而越秀地产广州区域的下半年发力或很大程度上受政策因素影响。越秀地产在其年报中指出，“2020年广州房地产市场因区施策，部分区域适度放开人才优惠政策，住宅市场在下半年升温明显，市商品住宅成交金额和面积均录得较大增长。”越秀地产广州区域的销售猛增和市场大趋势相吻合。

《红周刊》记者梳理发现，近年来，广州地区在越秀地产的销售成绩中发挥着越来越重要的作用。2016年～2020年，越秀地产广州区域依次贡献公司销售额的43.1%、45.0%、52.3%、50.76%、58.3%。

不难看出，越秀地产对广州市场相对较为依赖。而这也意味着，广州楼市的政策收紧和降温容易影响到越秀地产在2021年以及之后的销售表现。

克而瑞数据显示，2021年前7月，越秀地产凭借183.87亿元的权益销售金额、295.34亿元的全口径金额斩获广州房企权益金额榜、全口径金额榜双料第一。以此计算，今年前7个月越秀地产广州区域的销售额仅完成去年销售额的52.94%。

此外，根据安居客品牌馆，目前，越秀地产在广州共有13个项目在售或待售，包括越秀星汇文玺、越秀TOD·星瀚、越秀·天悦云湖、越秀天悦江湾、越秀TOD·星汇城等。

越秀地产在广州拿地较积极，且土地储备也较为丰富。据媒体报道，2020年，越秀新增土地储备560万平方米，其中广州占比56%。2020年末，越秀总土地储备2454万平方米，其中，广州土储1143万平方米，占比46.6%。

因此，当广州楼市政策逐步收紧，且降温效果已经初步显现之后，李宇嘉指出，“受到限价政策影响，广州多楼盘项目没办法拿到预售证。”而这也可能影响房企的后续销售节奏。

深圳楼市下半年或持续走弱

多家房企年内销售承压

李宇嘉告诉《红周刊》记者，“严查经营贷对（房地产）市场的反应，其实早在二季度就已开始明显显现。”

这一表现主要体现在了深圳楼市的新房、二手房变化上。根据兴业证券研究报告，自2021年第9周（3月）开始，深圳的新房周度成交面积就开始呈现下滑趋势，且自第17周（4月底）开始至今，深圳新房周度成交面积整体低于2020年同期水平。

而深圳的二手房成交量则呈现断崖式下跌。上述报告指出，上周（7.30-8.05），深圳二手房成交面积同比下滑80%，环比下跌17%，且年初以来累计同比减少45%。

李宇嘉认为，当前深圳的新房、二手房成交量已经降得很低了，所以严查经营贷对深圳的影响相对来说没有那么大。但随着后续调控的持续强化，下半年深圳楼市还有可能继续走弱。

2020年，招商蛇口、华润置地、华侨城、中海地产等房企在深圳包揽的销售额较多。根据克而瑞数据，招商蛇口深圳区域实现销售金额307.19亿元；华润置地深圳区域实现销售金额188.33亿元；华侨城深圳区域实现销售金额165.1亿元；中海地产深圳区域实现销售金额155.81亿元。

中原地产首席分析师张大伟在其朋友圈表示，“深圳调控下狠手了（严查信贷资金违规流入房地产），房价肯定要跌。”如这一预测应验，上述“重仓”深圳区域的房企，年内销售压力可能相对较大。

（本文已刊发于8月14日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）