杭州等四城调控加码，“高光”浙江楼地市将要落幕？

本文来自格隆汇专栏：克而瑞地产研究，作者：克而瑞研究中心

金融信贷严管仍是关键，地方调控愈加精准、精细化，成都南京等大概率跟进加码。

2020年下半年以来，杭州和浙江西部城市房地产市场持续火热，杭州、金华、衢州、湖州等均出现一房难求的盛况。在近日被住建部约谈后，金华紧急加码调控，市区新购的一、二手房限售3年。8月5日，杭州进一步升级限购，落户未满5年的户籍家庭连续缴纳社保满2年，非户籍家庭连续缴纳社保满4年，方可在限购范围内限购1套住房。联系到此前衢州、绍兴相继加码调控，衢州将实行区域限售，绍兴则建立二手房成交参考价格。政策加码是否意味着“一枝独秀”的长三角市场领头羊的浙江楼、地市将全面熄火？未来哪些城市将跟进加码调控？

杭州供求两旺全年成交将再新高源于一二手价格倒挂人口净流入保持第一

2020年二季度，杭州房地产市场明显转暖，成交持续高位运行。2021年以来，杭州市场异常火爆，成交显著放量。典型如5月，随着前期认购房源集中网签备案，商品住宅成交面积飙升至432万平方米，创历史新高。1-7月，杭州累计成交1446万平方米，同比增长70%，较2019年同期更是翻倍增长。可以期许的是，2021年有望成为杭州房地产市场又一个成交大年，全年成交面积或将达到2200万平方米，创历史新高。

杭州打新市场持续火爆，低中签率已成市场常态。即使在“1.27”新政（中签率低于10%的房源实行限售5年）后，打新市场热度依旧不减。据统计，2021年上半年杭州约有57个楼盘、21759套房源将限售5年，主要集中在未来科技城、申花、奥体等热点板块。

一方面，一、二手价格倒挂，买到即赚到心理预期强烈。例如申花板块，新盘滨融府成交均价5.5万元/平方米，周边二手房项目杭州金茂府，挂牌价9-10万/平方米。又如杭州望江新城板块，新盘御潮府成交均价7万元/平方米，周边二手房项目钱江御府挂牌价12万元/平方米。

另一方面，人才落户政策效果显著，人才净流入率连续两年保持全国第一。2019年4月，杭州大幅放宽落户标准，专科及以上人才在杭州工作并缴纳社保即可落户，全年新引进35岁以下大学生达到21.2万人。2020年2月，杭州落地引才“新八条”，给予各类人才生活补助、租房补贴、购房补贴等，全年新引进35岁以下大学生进一步提升至43.6万人，人才净流入率继续保持全国首位。

杭州首轮集中供地火爆收场，57宗全部成功出让，成交总价达到1178亿元。其中，41宗地溢价封顶并转入竞报自持比例，更有13宗地竞自持比例超20%。并且，近20个板块地价创新高，土拍热度可见一斑。

金华、衢州高端盘销售飘红需求爆发而供应不济高地价强化房价上涨预期

2020年，金华房地产市场强势复苏，全年主城区成交面积多达216万平方米，创历史新高。而受限签政策影响，2020年末售价在2.5万元/平方米以上的高价盘网签备案一度陷入停滞，并延续至今。

2021年，受限于供应不济，叠加高低配的限签措施，导致成交数据明显“失真”。1-7月，主城区累计成交105万平方米，同比下降14%，较2019年同期基本持平。而从实际调研情况来看，高端盘销售全面飘红，保利天汇、富力·三江都荟、中海九樾等开盘去化率都能达到70%-80%，多数高端盘还采取高配精装、捆绑车位、全款优先等方式提升产品溢价能力。

一方面，地价上涨强化房价上涨预期。2021年以来，不仅金华主城区土拍热度不减，多宗地触及限价上限，而且永康、遂昌等下辖县市地价同样频创新高。例如永康市江南山水新城B13－16A地块成交楼板价17804元/平方米，创永康市新的单价地王。另一方面，学区房概念炒作盛行，优质二手学区房动辄热炒至8-9万元/平方米，连带有学区概念的新房成为市场销售的爆款。

2021年以来，随着疫情期间积蓄的购房需求集中释放，叠加返乡置业热潮，衢州楼市成交量价齐升。1-7月，主城区累计成交68万平方米，同比增长39%，较2019年同期更是倍增。

基于普通工薪阶层与个体经营户之间巨大的收入差距，衢州市场购买力两极分化，刚需总价天花板约200万元，首付及月供支出皆有压力；高端改善客群购房预算350-400万元，还不乏全款购房。典型如柯城西区，市场一房难求，买房还要找关系，在售项目普遍捆绑车位与储藏室加价销售。

一方面，新房供应紧俏，在售项目屈指可数，市场供求关系由原先的供大于求转变为现阶段的供不应求。另一方面，地价上涨推升房价上涨预期。2021年，衢州土拍市场异常火热，主城区及下辖江山市相继诞生新的单价地王。2月，绿城总价16.93亿元夺下柯城区智慧新城商住用地，楼板价17088元/平方米，刷新衢州单价地王纪录。4月，下辖江山市同样诞生新的单价地王，楼板价达到13987元/平方米。

金融信贷严管仍是关键地方调控愈加精准、精细化成都南京等大概率跟进加码

深入分析杭州、金华和衢州调控政策内容，不难发现以下四方面的典型特征：

其一，调控政策愈加精准化。针对市场过热的问题，及时采取针对性的调控政策措施。例如当下杭州打新市场火爆，此番限购加码便增设了新落户家庭社保年限要求，并延长非户籍家庭社保年限要求，进而给打新市场降温。

其二，金融监管是关键。狠抓落实房贷管理的“两道红线”，对于购房者而言，严格审查首付资金来源，严防经营贷、消费贷等信贷资金违规流入房地产市场；对于房企而言，强化购地资金来源审查，确保购地资金合法依规，倒逼企业降杠杆。

其三，强化市场预期管理。金华、衢州均要求保持住宅用地有序合理供应，扩大热点区域土地供应，以期缓解房地产市场供不应求的现状。并完善房价地价联动机制，住宅用地采取“限房价、控地价、提品质”、“限房价、限地价、竞配建”等方式出让，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。

其四，整治规范房地产市场秩序，必要情况下采取一系列的惩戒措施。例如金华、衢州严令打击发布虚假广告、捂盘惜售、恶意炒作房价等行为，并严格更名管理。又如杭州，新房公证摇号一旦发现违规，3年内停止购房意向登记和网签备案。

展望未来，在政策加码后，浙西房地产市场或将有所降温，成交将适度回落，但并不会明显失速。基于房企融资、投资行为已被全面约束，浙西土拍市场也将逐渐回归理性，高价地乃至地王将大幅减少。

房地产政策层面将继续坚持“房住不炒、因城施策”，夯实城市政府主导责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。预计热点城市仍将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，并结合实际市场变化情况，及时采取针对性的调控政策措施。而在被住建部约谈后，徐州、泉州、惠州、银川或将效仿金华加码调控，以成都、南京为代表的热点城市在政策加码后市场热度不减，未来也不排除进一步升级调控的可能性。

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