中国地产界“苹果”辈出，其中一家正在冲击IPO，另一家暴雷了。

近日，恒泰地产接连退出3家全资子公司和一家控股子公司，而新的接盘方，均与恒泰存在千丝万缕的关联。恒泰地产左手倒右手的迷之操作，是要撇清什么？抑或掩盖什么？

据天府财经网查询，4家被撤资企业中，3家存在股权出质，其中惠州大亚湾浩晔房产开发有限公司还5次成为失信人。

恒泰地产本身则因为一笔不到2000万的债务刚刚成为失信人，公司及其创始人程宏被限制高消费——这已是程宏今年3月以来第4次被限高。

而就在法院限高令生效前21天，程宏匆匆将恒泰地产法定代表人转给了程明德。

号称要做中国地产界“苹果”、打造“万亿美金级的超级航母”，前两年还言必称千亿、频频接受采访的程老板，为何如此急于淡出公众视线？

01

暴雷声四起 涉及四川信托

失信被限高的第3天，恒泰地产所持无锡恒樾房地产开发有限公司100%股权被司法冻结。接下来，恒泰地产还将迎来2场民间借贷诉讼。

企查查显示，恒泰地产目前共有风险记录727条，其中司法案件388起，身为被告人的占比七成。

天府财经网注意到，近2年公司涉案数量显著上升，2020年有132起，今年截至目前已有61起。案由主要为房屋买卖合同纠纷，此外还包括票据追索权纠纷、民间借贷纠纷等。

其中，2020年10月的一起票据追索权纠纷案，导致恒泰地产及其2家下属公司被查封银行存款280万元，并被限制高消费。此后8起票据追索权纠纷案均发生在2021年。

同样在2021年，恒泰地产已累计被强制执行11次，包括正在执行的2起，被执行总金额4168.63万元；历史被执行9次，累计金额超过5152万元。

恒泰地产股权关系错综复杂，关联风险也不容小觑。

企查查显示，公司关联风险高达2537条，其中今年以来被执行记录19条，包括其全资子公司马鞍山筑城房地产开发有限公司、持股91%的南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司，各2次被强制执行，持股70%的昆山中旭房地产发展有限公司11次被强制执行。

关联风险中，失信被执行记录5条，其中昆山中旭房地产发展有限公司2020年、2021年连续失信，今年4月已进入破产重整。

而恒泰地产累计持股近99%的徐州瑞远房地产开发有限公司，4次因房屋买卖合同纠纷成失信人，均发生在今年3月。

此外，恒泰地产目前有股权出质16笔，而其下属公司也有不少股权出质记录。质权人包括华夏银行、中国华融（02799.HK）、合肥科技农商行、长城资产、西安聚华网络小贷公司、爱建信托、四川信托等。

四川信托官网披露，恒泰优资2号股权投资集合资金信托计划发行规模14.5亿，预期年化收益率8.4%-9.2%，募集资金主要用于恒泰连云港项目开发建设。

此外，恒泰地产的融资渠道也包括同样已暴雷的雪松信托。

然而，频繁的股权质押、来自信托和小贷的高息融资，并未缓解恒泰地产的资金问题。到了今年3、4月份，多家上市公司的年报披露将恒泰地产的资金危局推到聚光灯下。

亚士创能（603378.SH）年报显示，因恒泰地产承兑汇票逾期，无法正常兑付，公司将4909.73万元票据转为其他应收款，向票据前手追索，并计提50%的坏账准备，预计无法完全收回。

爱建集团（600643.SH）、三棵树（603373.SH）也在年报中分别对恒泰地产的4329.08万元、2951.01万元欠款计提坏账准备，三棵树还对恒泰地产发起诉讼。

在天眼查、微博等平台也有多位网友爆料，恒泰地产开具的商票到期后拿不到钱。

与此同时，此起彼伏的项目停工、交房延期则是恒泰地产资金危机的另一种写照。

近日，昆明恒泰理想城被曝多次延期交付、配建不动工、房屋质量问题等，业主在售楼部拉起横幅。

另有媒体报道，长沙的恒泰·湘壹府，自2020年下半年便因资金问题停工；青岛胶州的上合达观天下二期，有业主反映逾期交房已达半年，且工地处于全面停工状态；无锡的恒泰悦璟府，原定9月30日就要交房，但工地一直在停工。

“恒泰全国项目因工程款无法支付，商票无法承兑，大多处于停工状态。目前公司的策略是，尽可能地拿地，忽悠外部公司来融资，用以苟延残喘。另外是尽量清货值，但因品控问题及欺诈问题名声在外，基本很难卖动。”

知乎上有网友评论道。

天府财经网注意到，近日，青海恒东房地产开发有限公司刚在青海西宁城东区拍得一宗地，成交价2.117亿元。这家公司由恒泰地产与国民信托共同出资，今年4月刚成立，国民信托持股99%。

02

50强牛皮吹破 千亿目标成泡影

“要做有野心的成吉思汗，不做守城的宋徽宗。”

2017年，刚刚“迁都”上海的程宏多次对外表示，3年冲击全国房企50强，5年达成1000亿目标，并启动“1+3+9+X”战略，踌躇满志，招兵买马。

彼时，“千亿”似乎成了恒泰地产的一大执念。《恒泰集团董事长程宏：看好未来，千亿目标近在眼前！》《除夕倒计时48小时：恒泰人仍奋斗在千亿之路的一线前沿》等鸡血文章频现。

恒泰地产还多次邀请行业专家为其千亿目标摇旗呐喊。有专家表示，“2016—2020年是房地产发展最好的五年”，恒泰集团“只要踏准节奏，未来几年能冲击千亿门槛”。

恒泰官微披露，2018年公司增长115.77%，“取得了爆发式的业绩增长，实现了历史性的新突破”。

尽管如此，仍未达到程宏定下的300亿销售目标。

2019年，恒泰集团董事程伟对媒体称，恒泰近几年来都维持在100%的增速，2019年还是要按照既定的100%增长率来制定目标。

结果却被无情打脸，2019年恒泰不增反降。克而瑞《2020年中国房地产企业销售TOP 200排行榜》显示，恒泰集团以221.7亿元的销售额位列第98位，销售业绩、行业排名均原地踏步。2018年，公司实现销售220.3亿元，排名第98位；2019年销售203亿元，排名第99。

3年过去了，恒泰地产距50强目标还差得很远，千亿目标也遥遥无期。“迁都”魔都，竟成了恒泰的魔咒。

“这次调整使得我们的布局更加丰满，全国9个省会城市，20几个重点城市，每个市城市做到50-100亿的销售额，那么1000亿的目标是不难实现的。”

程宏当年是这样说的，但从公司官网项目展示来看，其项目布局主要集中在唐山、肇庆、宿州、惠州等三四线城市。一线城市除了上海总部，尚无任何地产开发项目。二线城市也仅有苏州、合肥、长沙等，且项目均较为单一。这与近几年中国楼市区域分化、核心城市强者恒强的趋势背道而驰。

更尴尬的是，恒泰地产的安徽大本营也逐步失守。

据新安房产网发布的2019年度中国（安徽）房地产企业销售数据榜单，文一地产位列第二，仅次于碧桂园（02007.HK），成为排名最高的本土房企，恒泰不在其中。

今年3月，安徽省房地产研究会发布“2021安徽房地产开发企业综合实力50强”榜单，恒泰地产的排名从上年的第14位掉至第20位，远低于文一、新华、伟星等本土其他房企，也不如碧桂园等外来房企。

项目开发上，继发家项目合肥阿奎利亚之后，恒泰地产在安徽鲜有新动作。

03

发家项目“原罪”：低价卖房感谢官员

合肥阿奎利亚是程宏的经典之笔，也是恒泰地产立足安徽的奠基之作。

16年前的合肥，北城新区概念尚未提出，四周是一片荒野，敢在北边拿地的房企寥寥无几，但程宏一举拿下北城2000亩地。据知情人透露，当时拿地价有30余万/亩的，也有50万/亩，2000亩的地价一共才10多亿。

2000亩地，恒泰开发了十几年。2005年项目首开时房价才2000元/平米，2016年已成为北城首个“万元盘”。在合肥，阿奎利亚比恒泰更出名。

然而，这个恒泰最引以为傲的标杆项目，后来却爆出行贿丑闻。

2019年8月，原安徽国土部门官员徐长进案宣判。据披露，2005年，在安徽省国土厅负责用地申报材料审核、把关的徐长进，预定了阿奎利亚小区一套89平米的商品房，并支付了2万元定金，但此后并未完成付款等相关手续。

到了2010年，徐长进找到彼时负责阿奎利亚开发的恒泰任某（任某就此案做证言时已是恒泰总裁）。任某证言显示，为感谢徐长进在报批阿奎利亚项目用地时的帮忙等，让马静（徐长进之妻）他们以原价换购了一套约116平米的房子。

徐长进不但在2010年按5年前的价格买到了房，而且实际购得面积比之前预定的高出27平米。经安徽建英房地产土地评估经纪公司评估，徐长进在2010年购买的这套房产市场价为36.68万元，而其购买价只有20.2万元。一二审法院均将这一行为认定为徐长进受贿。

“考虑到徐长进在项目报批时给予过帮助，他又是国土部门领导，今后在业务上还会继续与他交往。”

任某的证言称。

“任某”是谁？

据媒体公开报道，2010年前后，任晓璐担任恒泰地产副总裁，后出任集团总裁。他是恒泰的老臣，地位应仅次于程宏夫妇，却因牵涉上述官员受贿案而被迫下台。

天府财经网注意到，任晓璐目前仍担任“恒泰系”多家企业法定代表人和高管。

除了行贿污点，阿奎利亚还被爆出房产证难拿、严重渗水、卧室横梁等问题，一度引发业主维权。

04

成也阿奎利亚，败也阿奎利亚

“人就是要有很远大的目标。上中学时我想成为淮南一中最成功的人，上大学学建筑以后，我就想像贝聿铭一样成为最著名的建筑师。后来经商选择房地产行业时，也是跟自己所学的建筑业相关。”

1990年，改革春风刚刚吹起，程宏在安徽建筑工业学院（现安徽建筑大学）执教期间开始了创业生涯，同时还攻读了浙江美术学院（现中国美术学院）硕士。边读书边创业，第一年就挣到了200万。

2年后，程宏加入下海大潮，创办合肥泰利美术装饰公司。尔后随着商品房改革潮起，他于1996年成立恒泰集团，正式进军房地产业。

2005年，中国楼市开始进入黄金十年，恒泰通过阿奎利亚项目一战成名。

随着合肥阿奎利亚的成功，恒泰宣称要在北戴河、海南、黄山、马鞍山、青岛、武汉、唐山等全国十个城市复制阿奎利亚模式。

同时，程宏已不再满足于老本行，一个个新想法“开花落地”。除了房地产，他还布局了云商产业城、房车特色小镇、物业、金融、教育、矿产等众多板块，成为“安徽本土鲜有人比肩的隐形资本大鳄”。

“我就研究了很多模式，就算我现在十年不工作，都够用了。”程宏曾对媒体称。

但他的阿奎利亚模式并没有一招鲜，吃遍天。“过去土地拿得非常便宜，然后赶上这波房价快速上涨”，“公司后来在葫芦岛、黄山等很多地方的远郊便宜拿地，其实是不成功的”。合肥某房地产高管向中国经营报指出。

为此，恒泰于2017年进行了战略调整。将总部迁到上海，并在北京和深圳设立副总部，相继进驻苏州、无锡、徐州、重庆、成都、西安、西宁、惠州、肇庆等重点城市，开始拿一些成熟地块。

但上述地产人士直言，恒泰的战略思路并不清晰，“我觉得一个好的房企应该有它的根据地”，但恒泰在大本营安徽区域做得不扎实的情况下，又在全国到处摊大饼。

据了解，在大本营合肥，恒泰除了阿奎利亚没有开发过新的住宅项目，即使在合肥楼市最火爆的2016年，土拍市场也鲜有其名字。

而就在恒泰全国化扩张的2017年，房地产市场开始告别黄金时代，进入白银时代。

2016年下半年以来，楼市调控进入“因城施策”、短期调控与长效机制结合的新一轮收紧周期；2016年底，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”；此后，降杠杆、防风险成为宏观经济关键词。

在此背景下，万科等头部房企纷纷提出转型，与恒泰的开疆扩土形成对比。

“这一轮是根据板块轮动、分层调控，有些城市可能会卡在那里，有些城市还是有机会的。所以我们觉得不能停下来、不能慢下来，继续发展，机会还是大于风险。”

在程宏看来，只有通过全国化布局，才能够在整个大的资产轮动中找到赚钱机会，“当下房企要尽量把趋势判断好，踩准发展节奏”。

不过，无论从2017年加快扩张的时机来看，还是从重仓三四线的项目布局来看，恒泰的节奏似乎踩得并不准确。

恒泰不仅错过了天时地利，还失去了人和。

05

家族式管理混乱 税收污点累累

任晓璐离任后，2019年初，恒泰挖来前新城集团华南区域总经理、曾效力万科、复星等知名企业的职业经理人周成辉担任新总裁，主导销售回款。

但2019年恒泰销售额、行业排名双双下降。周成辉入职未满一年便“引咎辞职”。

当时有消息称，周成辉的离开是由于集团家族化倾向明显，不少条线仍由亲信管理，其众多想法无法与集团层面达成一致。

“他家族中的很多人员占据了集团公司各个部门”，“应该说是一个家族型企业”。前述合肥地产界高管指出。

知乎上也有网友表示，恒泰八成以上高管为家族亲戚，整体风格低端，各种拖欠员工薪资及压榨，全集团公司无正规运作流程，高层口癖是“开掉他（她）”。

“其次，对于外部单位而言，拖欠政府土地款、偷税漏税进而荣获行政处罚比比皆是。此外，拖欠供应商（施工方）合同款，商票无法承兑已成常态，毫无契约精神与企业信誉。”

有网友爆料，自己买房时，在售楼处缴纳房款，但其中有5000元没有开具发票，经过反映偷税漏税之后，相关部门才给协调开具了发票。但发票开得也不规范，收据与发票上的盖章落款不一致。

2015年10月，合肥市相关部门披露2015年第一期欠税公告，恒泰地产欠缴营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税共1.45亿。

2015年底，程宏向媒体解释称，“这是个误会，并不是恒泰故意拖欠，而是‘营改增’问题所致，事情出来后，恒泰集团积极应对，主动和税务部门沟通，目前已妥善处理好。”

话音刚落，2016年1月，2015年第二期欠税公告出炉，恒泰欠税金额增至1.78亿。

Wind数据显示，2015-2018年，恒泰地产共有7次欠税记录。公司因少缴税款在2016年、2017年连续2次被合肥市地方税务局稽查局处罚。

天眼查显示，截至2019年9月27日，恒泰地产欠土地增值税、个人所得税、城市维护建设税、印花税共538.68万元。

恒泰地产还牵扯一起虚开发票刑事案件。

2015年11月，恒泰地产打算从被告人宋某某处购买3张安徽省国家税务局通用机打发票，宋某某开好发票正准备给对方邮寄时被民警当场抓获。这3张发票累计金额2000万元，均以恒泰地产采购苗木的名义虚开。宋某某因犯虚开发票罪被判处有期徒刑一年六个月，缓刑二年，并处罚金8万元。

一家成立近30年、剑指千亿的老牌房企集团，至今仍是粗放的家族式管理，这显然会阻碍恒泰的全国化扩张步伐。

“作为中国地产界的‘苹果’，不久的将来恒泰一定是万亿美金级的超级航母”。2015年，程宏对媒体这样说，他曾批评中国企业家太过短视、缺乏愿景、喜欢跟风、没有核心价值观。

不知这一次，这家“中国地产界的苹果”能否成功渡劫，55岁的程宏能否东山再起。