美国房地产，又走在次贷危机的路上

最近美国房价涨的有多夸张？

2021年4月最新公布的数据显示，美国20城房价暴涨14.9%，创2005年11月以来的新高——比2008年金融危机前还疯狂。

犹记得08年的经济危机，美国房价在此前涨得有多凶猛，在那之后跌的就有多惨烈。那场战争中，血本无归、倾家荡产成了常态，不仅如此，它还直接带崩全球的金融系统，引发了各国的金融危机。

因此，再次面对美国魔幻疯涨、排队购买的楼市，人们的讨论和关注度瞬间飙升，#美国房价创30多年最大涨幅#也一度冲上了热搜前10。

不过，对我们来说，房价二字自带热度，尤其是美国这种房价可以引出金融危机的，更是重点关注对象。但是说到底，谁也不知道美国房价跟我们有什么关系。

那么，美国房价这次暴涨到底意味着什么，目前的高位又会不会崩呢？

金融资产vs身份属性

在现代社会，一幢房子已不再是简单的建筑或是一个人栖身的家。

它身上被赋予的还有金融资产和身份标签的意义，甚至这两样才是这个时代下它的本来面目。

先说金融资产属性，也就是房价。

其实，影响价格的因素有很多，供需、政策、经济发展水平、利率、人口等等全部都是对房价产生影响的因素。但是不得不承认，这些直接因素在房价变动这条路上的能产生的作用越来越小，反之，影响金融工具的因素越来越能左右房价的变动。

举个例子，中国自改革开放以来的四十年，房价大趋势一直是上涨的。其中，在2004年人们开始察觉房价有了明显的快速上涨，在2008年因经济危机有了一波回落；随后，2009年再次加速上涨，2003年又有小幅调整，然而在2015年中国再次飞速上涨。

在这些年间，房价的上涨速度已经明显超过了GDP、人均收入、人口数量、CPI等指标。这就代表着基本需求对房价的解释力逐年下降；不过却与货币发行量变化趋势越来越同步。在2008年金融危机后的预期影响下，即使供需完全没有变化，金融危机带来的预期也让房价和成交量大幅暴跌。近年来的研究也证明，中国35个大中城市1996-2007年的房价说明了预期和投机对房价有更大影响。

而这种预期和投机为主导的因素是金融资产属性才具有的，按照人口、收入、房租这些传统供需指标完全无法测算。它是生活中的必需品，但却独立于商品之外，成为了一项金融资产。而这个属性，在全球都是如此。

从经济大周期的角度，房地产的上涨周期与经济有着更直观的关联。

经济学上众所周知的康波周期核心观点提到，全世界的资源、商品和金融市场会按照50-60年为周期进行波动。资本主义世界以来，前四次康波分别代表着新的技术生产力，如蒸汽、钢铁、电气、电子计算机。当前，人类历史已进入了第五波康波周期中，也就是信息技术。数据显示，自1982年起第五波康波周期进入回升阶段，1991年之后进入繁荣。

同步可以看到，1981年以后，美国联邦基金利率也走出了明显的拐点。在此前一波工业革命衰退期，经济过热，导致了美国联邦基金利率持续走高，然而20世纪70年代能源危机后，发达国家的经济造成了严重的冲击，经济增长都明显放慢，出于危机后进入新一波经济增长的需求，联邦利率也开始了大周期下的下行之路，从而刺激经济复苏。

利率的持续下降带来了借贷成本的降低，此时房产也就成为了新的金融资产目标，房价随之水涨船高。虽然其中有金融危机等插曲出现，但也只是加大了房价在螺旋上升周期下的变动幅度，并没有改变这轮长期趋势。即使是2008年金融危机下的房价暴跌，随后也只带来了更大幅度的反弹。

因此，在目前美国持续放水，零利率的状态下，房价的暴涨自然也不用太稀奇。

不过，金融资产属性和经济周期并不是长达几十年来房价一路暴涨的根本，房价暴涨背后体现的贫富差距和阶级分化才更为本质。

历史总是惊人地相似

自古以来，房地产就有着很重要的意义。

大到国家政权，小至家庭生活，土地都成为了决定命运的关键。因为土地上不仅可以建立住所，更是重要的生产资料，食物的来源都从土地获取。

纵观中国封建社会的历代王朝更替与毁灭，其根本原因都是土地兼并。而“富者阡陌成群，穷者无立锥之地”的情况也在历朝历代都曾上演过。土地兼并到最后导致的一定是财富分配不均而带来的阶级固化。富人拥有的经济优势越大，贫富差距也会越来越大，上层阶级形成了一个圈，穷人毫无出路，最终就会导致阶级矛盾爆发。

最初的土地兼并始于春秋时期，当时就有了国家的王田和奴隶主的私田两种概念。私田属于奴隶且不用交税，王田属于国家只需交税即可耕种。这种情况下，奴隶主自然大量开发私田，分到最后便是兼并王田。随着控制的王田越来越少，周王室最终也走向了灭亡。

至此，这种通过土地分配不均导致的阶级分化成为了无论盛世还是乱世，历朝历代都必然发生的轮回。

如汉献帝时期，朝廷的高级官员（九卿级别以上）有四分之三是豪强地主出身，这些豪强地主掌握着社会绝大部分土地，因此成为了“累世公卿”。随着他们的势力越来越大，长期垄断上升通道和社会资源，矛盾也越来越严重。失去土地的穷人不仅变成了流民，生存资源也越来越小，最终王朝必然覆灭。

盛世也不例外。汉朝文景之治时期，坚决贯彻休养生息政策，鼓励农业生产，轻徭薄赋，因此出现了史无前例的盛世，不过细看一下，政权的富裕并不代表人民的幸福。

文景二帝虽然将田赋降得越低，但却对不断兼并土地的大地主越发有利，底层穷人是享受不到政策红利的，因为他们越来越缺乏土地。由于土地兼并却愈演愈烈但皇帝没有管控，导致穷人的土地越来越少，平均每个农民的土地只有12亩，远低于土地平均占有量。

据传，当时西汉有钱人只需要交一项财产申报税，交税比例是一万钱只交127钱，比后世要低得多。然而富人们却还不满足，为了少交税，千方百计将他们的财产遮遮掩掩，化整为零，偷税漏税数额巨大，导致朝廷反过来对平民加大税收品种和力度，被剥削的全在老百姓身上。

《18世纪的中国与世界农民卷》中也提到，清朝一个普通农户一年收入也不过32两，而年支出为35两。由于苛捐杂税导致农户入不敷出，最终只能靠举债度日，恶性循环之下甚至卖儿女和卖土地。这时，地主却可以大肆购买廉价土地，没有土地的农户只能沦为佃农，最后土地再次集中到少部分人手中。 

因此古代房地产是加剧贫富差距，导致阶级对立和朝代的灭亡的根本原因。

历史是一面镜子，如今的美国房价的暴涨是多么熟悉的配方。

数据显示，在美国贫富差距分化日渐严重，按家庭净资产排序，美国家庭的财富向最富裕家庭集中，最高1%的家庭所拥有的净资产占比高达38.6%；同时，资产结构也严重不平衡，目前美国家庭房产占比仅有30.6%，近七成美国家庭是没有住房的状态。

自疫情开始，已有大部分美国人面临露宿街头的命运，即使美国政府专门下达租客驱逐禁制令，但仍是有期限的。在美国，“人人是业主”才是美国社会的主流意识形态。占有者的利益远远压过了居住者的利益。

然而更可悲的是，即使你有幸拥有住房，你也依旧是穷人，背负着房贷的穷人。如果房价下跌，最先扛不住的，也还是你。

《扫地出门：美国城市的贫穷与暴利》一书中提到，当家被异化成资产，占有的逻辑可能会不断强化和扩张，不断产生新的排斥和驱逐。

书中描述了这样一个场景：在美国次贷危机爆发时，贫民区里大量家庭因为不能按期付按揭，被扫地出门，被扫地出门的家庭不得不租房，所以房租不降反升。

一部分人认为是个发财良机，选择了购置房产，谢伦娜便是其中之一，每月都新购一套房，成为了少数靠出租房屋就能生活的包租婆。

由于供小于求，房租便会上升，但穷人却无法负担，继而遭到驱逐。驱逐后由于信用不良便只能去更差的贫民区租房，而持续的租房需求却让谢伦娜财富不断积累。强行驱逐使一些人的贫困转化成另一些人的超额利润。

而美国大量的房客被扫地出门，原因绝不是房子不够。驱逐数量的增加与房源的相对宽松是同时出现的。那么为什么空出来的房子不能成为被驱逐者的家园？因为占有者不愿意。

但是，谢伦娜只是少数，也并不会安枕无忧，如果经济出现危机，她购买的所有房产贷款就会直接让她破产。而更惨的大多数穷人已经在2008年那一波短暂的金融危机震荡下，被打回原形，流离失所。

在此前的经济周期中，经济上升的繁荣期贫富差距扩大；而在金融危机导致衰退时，资产价格向下跌会让持有资本的人遭受额外的损失，从而平衡贫富差距。然而，在过去40年里，全球面临金融危机通常的应对措施就是央行放水，这也意味着金融危机中资产价格下跌作为贫富差距的修正作用被中央银行快速抹掉了，而房价波动中被震荡出去的也恰恰是穷人。

谁最希望房价涨

最后，回到如今暴涨的美国房价。

有人说可以参考2008年美国房价的崩溃，其实那不过是个次贷危机引发的插曲。在这四十年的大周期之中，美国房价始终随着利率的不断降低而走向高位。

如今终于到了大周期的末期分岔路口，美国房价会何去何从呢？

如果美联储继续保持宽松，那么美国房价必然不会跌；但是美联储选择加息呢，房价一定会跌吗？不一定。

美联储目前需要面对的利益绑架和必须的妥协太多，回溯历史，也只有当年沃尔克那样的铁腕，才会选择在这样的情况下加息。

但是你会发现，站出来反对房价泡沫破裂的，也恰恰是担心就此被震荡出去的穷人。

在衰退中有资格挺住的人永远是金字塔顶端的富人们。他们是永远的赢家，而输家只会是泡沫中一碰就碎的穷人。