房贷利率对房价的影响
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房贷利率对房价的影响
作者： physixfan
我以前也没有认真关注过房贷利率对房价的影响，毕竟我自己做买房与否的决定时并没有参考当时利率有多高。不过随着我对房地产的认识越来越深入，现在明白了利率是房价驱动的主要因素之一。房贷利率降，则房价涨。
为什么利率对房价影响很大？
房贷利率降低1%，会导致月供减少多少？如果你没有用计算器算过，可能会被这个数字惊到。大家可以用这个网站算算看：
我们假设想买的房子房价是$1M，付20%的首付，贷30年固定利率贷款。那么：如果利率是4%（2020年及以前4%就已经很低了），则月供是 $3,819.32；如果利率是3%（2020年下半年开始就开始能拿到这么低的利率了），则月供是 $3,372.83。在这个例子中，利率降低了1%，直接导致月供降低了11.7%。从另一个角度来看也可以说，假设你只能付的出同样的月供，那你买房的购买力升高了13%。
即使你自己不会因为月供的问题升高买房预算，从社会整体来看，因为银行批贷款时决定贷款金额上限的主要依据就是 debt to income ratio 不能超过45%（如果你没有其他债务那么debt这一项就是你的买房月供），所以在income不变的情况下，若很多人选择根据银行批贷款的上限来撑预算，那么房价就是会涨那么多。
历史数据印证
下图是美国nominal房价（nominal意思是未经通胀调整的绝对金额）的历史走势图：
影响房价最大的两个因素是通胀和房贷利率。我们一一来看看影响有多大。
下图是美国通胀率的历史趋势图：
下图是美国real房价（real意思是经过通胀调整后的金额）的历史走势图：
然后下图是房贷利率的历史走势图：
下图是美国real房价再经过利率调整之后的历史走势图：
这张图如此令人震惊， 因为房价虽然nominal金额看起来一直在涨（除了2008年的次贷危机时期），但是经过通胀和房贷利率两个因素调整之后，整个曲线就被调整成了几乎是一条平线。也就是说美国平均房价几乎可以被通胀和房贷利率这俩因素解释个百分之八九十！
感谢 Real Estate Decoded 制作的精美图表！里面的图表还可以动态变化，可以自己选择感兴趣的城市查看。
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