可能是最详细的买房注意事项

还贷款也已经有相当长的一段时间了了，如今终于有点时间把当时整个买房过程中的一些看房经验累积一下，也为大家想要买房的做一个参考。毕竟买房可能是大部分人一辈子买的单一最大宗商品，也可能是一辈子中能够和银行达成贷款的最大一笔，能够在众多的新房、二手房中做选择，必须把方方面面都考虑到。

这篇文章直接对于房子本身、以及围绕房子周围的硬件做一些详细的剖析，以及如何真实的界定与看房相关的事情，至于在哪个城市定居、新房二手房的交易流程等等，不在本文讨论范围内（不过后面有时间的话，可能会再开一坑写一写交易流程）。本文所写的一些注意事项，不论在哪个城市，都是比较有用的。

位置这个很好理解，就是房子本身所处的地理位置。越靠近繁华的地方、人越多的地方越好，俗称CBD。翻开城市地图可以发现，地铁交集最多，人口密度最大的地方，房价相对也是较高，房子价值也最大。

注意事项：要注意避免一些类似于垃圾处理站、污水处理站、等等雷点。

由于国内的学校的学位一般都是比较紧俏的，尤其是优秀学校的学位更是一票难求，所以可以查看一下小区附近的学校的排名，近期学校成绩等等来作为界定参考。

注意事项：学校这里其实和政策关系很大，最好是先去教育局的相关网站查看当年，或者近几年的政策，例如升学政策，学区划分等等，免得万一买了房子才发现学区并不是自己想要的那个学校，这样不仅房子价值会大打折扣，将来对孩子的发展也是影响较大。

「地铁一响，黄金万两」这个俗语的确没说错，离地铁越近交通越方便，生活越便利，房子价值越大。

公交站可以作为辅助出行，周边公交站的多少也反映了一些繁华程度。

如果有车的话，看看周围开车是否方便，有没有经常堵车的地方，是否有市区内高速（快速环线或者快速车道等等）在附近。

注意事项：不论是新房还是二手房，都需要自己实地去走一走，看看房子到底离最近的地铁、公交站有多远，不要看中介APP地图上标注的，上面一般都标注的比较近，只有自己真的走一走，才能感受到是否真的能接受这个距离。

如果想要看房子将来的升值价值，周边规划的确是一个非常重要的参考点，周边规划了地铁、商场、学校、等等优秀项目，那么房子升值可能性会比较大，反之如果有污水处理、垃圾站、等等房子价值肯定也不会有什么增值空间。

注意事项：规划这个事情，需要从各方面去判断，也不能相信中介的一面之词，不论是新房还是二手房，通常他们都是会夸大其词的。按照如下方式可以获取到相对真实的信息：

1. 需要自己去政府的规划网站上，查看到真正的项目位置，项目启动结束时间，等等一些真实的信息，一般正规项目都会有公示，都可以查看的到。
2. 如果看到房子周边有正在施工的工地，那么可以自己亲自去工地周围查看一下，一般在围栏上都有公示项目的规划，时间等等主要信息，如果没有，可以稍微问一下在场的工人。

周边环境其实一般就是跟自己的生活息息相关的需要重点考虑一下。

• 超市：一些家庭生活用品之类的补充，当然现在网购很发达了，习惯网购的也可不用考虑。
• 菜市场：平常做饭较多可看看。
• 公园：平常遛弯散步之类的，附近能有一个公园会舒服很多，尤其是如果已经有小孩或者老人的家庭。

其他的诸如商圈、公共图书馆之类的，根据自己的需要酌情关注。

税费也是比较重要的一环，尤其是二手房，购买时间年限等一些因素和税费相关性很大，不过这个一般中介会如实相告，因为这部分也会计入购房成本中。

• 新房：
  • 维修基金：按建筑面积乘一定金额收取。
  • 物业管理费：房屋交房后支付，具体档次费率按各地物价部门规定执行。
• 二手房：税费各地规定差异较大这里只列出税费名称，具体税费可以按照当地规定查询。
  • 增值税及附加

以及一些其他的在交易贷款过程中的诸如权属登记费、交易手续费、权证印花税、配图费、贷款抵押登记费、合同公证费、评估费等等金额都不算太大。

这个主要用来关注房子本身的价值，可以带来的直接受益。

• 小区同户型涨幅，这个可以从各家的中介app上查找，尽量多看看历史记录，了解一下同户型近些日子的涨幅趋势，可以来基本预测一下房子将来的价值增幅。
• 租金收益，租金收益就是可以看一看这个同户型小区里的房子能租出去多少钱，这个了解一下，如果后面可能需要租出去，也可以补一部分房贷。

物业有时候会被比较大的忽略掉，但其实小区的物业好坏也是比较影响生活质量的，小到水电煤气修理，大到小区绿化电梯更换等等，如果小区物业不行，很容易闹心。另外如果是二手房的话，可以问一问小区有没有成立业主委员会，业委会也是可以制衡物业的重要组织。

注意事项：如何判断物业口碑如何呢，新房物业一般看不出来个什么，可以去网上搜一搜相同物业公司所在小区的口碑如何。二手房就可以去实地考察一下，问一问小区的住户对于物业的一些评价，都是重要的评判标准。

• 小区环境一般是看看小区内的绿化如何，小区内是否干净，小区的环境大小，小区的设施是否完善，一些好一点的小区有游泳池，篮球场等等。主要看看这些设施的维护情况，也可以作为一个考量点。
• 人员环境，一般来说，自住率越高的小区越好，如果小区出租的率比较高，那么有时候可能要关注一下出入安全，有没有杂七杂八的人员入住之类的。

• 产权：产权问题也是一定要了解清楚，房本现在是在谁手上，如果是正在贷款的话，有没有二次抵押，如果房屋产权是在多个人（夫妻，父母）手上，是否每个人都同意卖房。
• 学位：如果房子有在学区，房子的学位是否已经被占用掉了，因为一般小学就一下子占用了6年，中学3年，如果被占用，什么时候才会解除，这一点如果是有小孩子正要上学的家庭是必须要考虑的。
• 户口：户口有没有迁移，因为户口有时候不是跟着房产走的，不要等到交了房才发现上任业主的户口还在房子里。这个需要了解清楚，一般在交房后前业主会配合户口迁移。
• 租客：如果房子还有租客，那么需要确认租客放弃购买瓷套房产，因为国家规定租客拥有第一顺次购买权，可能需要租客配合签署放弃购买的协议。且要了解租客的合同时间，因为按照法律上规定是「买卖不破租」。

• 在小区的位置：具体到房子是在小区的哪一栋，有没有房子遮挡，房子所在的这一栋有没有面对马路，一楼有没有经营商铺等等。
• 真实大小：一般是以房本上的大小为依据，还有一些房子是有赠送面积的，这些都需要准确掌握。
• 装修：装修风格自己是否喜欢、装修的年限是否太久、装修的质量是否到位、装修的档次是简装还是精装，这里需要重点关注的地方是卫生间和厨房。
• 年限：年限很重要，对房子的价值有重大影响，但是国内的产权是按照批地时间计算的，而不是按照房子落地时间计算。这里一定要注意，比如房子是2010年落成的，但是盖房子的这块地是2005年批的，那么房子年限就是15年，而不是10年。
• 朝向：一般来讲，坐北朝南是最好的，但是南方（尤其是海南省分）由于有回南天的存在，所以不一定非要是正南。
• 邻居：这个只需要做好适当考察即可。
• 车位：车位有两个地方需要注意。
  1. 车位是否充足，如果不充足的解决方案是什么，周边有没有可以停车的地方。
  2. 小区内的车位，是不是允许业主以外的车停放。
• 户型：户型这个实地考察，看看是否实用，符合自己的预期。
• 公摊面积：一般电梯房的公摊面积较大，楼梯房的公摊面积较小。
• 电梯：如果是电梯房，要看一下一层一般是几梯几户，如果电梯过少，那么很容易就上下班排队时间过长。以及电梯的新旧程度，这个可以直接在电梯内的铭牌查看。
• 楼层：电梯房和楼梯房，黄金楼层是有区别的，具体楼层看个人喜好即可。
• 采光：一般最好是大窗户/阳台，不要有遮挡。整个户型中最好不要有暗房（即没有窗户）。最好每个房间（包括洗手间和厨房）都有窗户。
• 阳台：这个看自己的喜好即可。
• 通风：只要整个户型不是特别封闭，每个房间有窗户，基本就没什么太大的问题。
• 隔音：一般现在的小区隔音都还是不错的，需要注意的是如果是有大面积的玻璃，落地窗之类，需要看一下是不是隔音玻璃，以及大门的隔音是否好。

其实如上列了这么多需要考虑的事项，乍一看特别麻烦，但是每个人对房子的需求和要求是不一样的，所以这些也都只是做一些参考。最好是心里能够有一个权重，如果在资金有限的情况下，尽量满足自己的需求，例如喜欢住大房子的，可以适当把距离放远一些、注重位置和学区的，是否可以适当牺牲一些面积等等。最后，祝愿大家都能买到自己心仪的房子。

本来只是想总结一下看房经验，没想到一写就写了这么多。后续如果还有时间的话可能还在再开几个坑，写一写交易流程、合同审查、贷款、避坑、注意事项等等，希望不鸽！