调控再度出手！东莞楼市迎来至暗时刻

世界工厂的房价秘密

这次限价，东莞将跑在深圳前面！

距离上一次发布新政刚好两个月，昨天（4月29日）东莞再次发布楼市调控政策。

这次政策发布的重点有以下几个方面：

1、依据成本核算预售价

新出让土地按照，同等片区或跨片区土地将以楼面价最低九折出让。

2、预售价楼层价差不能太大

同一小区不同单元或楼栋，备案均价相差不得超过10%。四层以下小洋房或别墅备案均价相差不得40%。同楼栋备案单价相差不得超过25%。

3、同批次楼栋价格一年限涨3%

同一项目未出售新房，拿预售证后的半年或者一年内，不能涨价超过3%。如果降价，降价幅度不限，但是降价后得维持价格半年不变。

4、备案价涨幅不得超过5%

对于分批次备案及开盘的新房，后一批次备案价在上一批次的备案价基础上，涨幅不得超过5%。

5、禁止捂盘

对于达到预售条件的新盘，不及时办理预售证，在住建局通知一个月后还是不提交预售申请，将被暂停预售以及在建工程抵押手续。

这就意味着，未来东莞的新房价格会得到控制，二手房过热也会得到缓解。同时，也能缓解东莞5月份即将迎来的土地集中供应的热潮，防止房企为了抢地导致土地出让溢价过高。

房价和土地出让就如同面粉和面包的关系。

据东莞市公共资源交易网公开信息，在接下来的一个月里，东莞将出让10宗地块，其中商住用地共5宗，分别位于寮步、黄江、桥头、大岭山，总面积约15.37万㎡。

5宗地块中，桥头大茶岭地块的发展潜力最大，位于桥头镇石水口村水口城路，前海璟沃地块与之相邻，都属于桥头镇综合服务中心区，是镇区未来重点发展区域。

地块周围直线距离1公里内有宏远帝庭山、悦璟台、正丰豪苑等成熟小区，居住氛围浓厚。

地块3公里范围内分布有石水口综合市场、石水口公园、桥头医院等，生活配套较完善。附近还有桥头第二小学，岭头幼儿园、石水口幼儿园、东莞市华立学校、桥头中学等教育资源。

整体看来，大茶岭地块未来项目建成后会是一个不错的选择，发展潜力较大。

（图源：官方发布）

据公告信息，大茶岭地块占地面积约47722㎡，总计容建面为119305㎡。

拍卖起始价为8.4亿元，剔除无偿配建折合楼面价约8200元/m²，最高限价11.4亿元，剔除无偿配建封顶楼面价11070元/m²，容积率为 2.5。

本次竞拍采用“最高限价+终次报价”方式，当达到最高限价11.4亿元时，转为终次报价。

据了解，大茶岭地块要求配建不少于11498.49㎡的安居房以及建面不少于4320㎡，以及一所18个班的幼儿园 。

东莞楼市的“爆发”，从去年上半年开始，吸眼风头相比深圳有过之而无不及。

2020年5月，东莞二手房价以19911元/㎡、周涨幅5.6%的成绩超过深圳，排名全国二手房冰山指数涨幅第一的城市，之后连续三个月位居第一，总涨幅达16.54%。

由于二手房价涨得过于夸张，7月25日，东莞住建局发布了楼市新政，不仅对外地户籍的购房者加大了社保年限和购房套数的要求，在限售方面也从以前的2年改为了3年。

很多外地客表示：东莞的房子也越来越难买了。

（格隆汇楼市制图）

今年2月27日，东莞住建局在凌晨发布文件：提高购房门槛和首付比例、限制贷款比例，并且堵死了离婚炒房、企业炒房等行为。

当月东莞全市新房地面建筑层数超过4层的住宅均价为27189元/㎡，环比下降了7.55%；相比1月每平米下跌了2053元；网签共1812套，环比大幅下降约3倍。

二手房方面，2月二手房成交量跌价涨，均价为18760元/㎡，均价环比上涨4.09%；网签共1509套，环比下跌58.05%。

（图源：网络）

本以为在接连多次的政策调控之后，东莞楼市会平静下来，不曾想4月8日，住建部约谈了5城市政府，其中就包含东莞。

直到昨天（4月29日）新的调控政策出台，历时不过20天，看来这次东莞是下决心要严控楼市了。

毕竟作为深圳最紧密的邻居，东莞可是亲眼见证了深圳楼市几十年的跌宕起伏，若不想因“房价”闻名全国，确实要多做些努力。

合富研究院数据显示，今年一季度东莞的新房成交量创5年同期新高，三个月共成交12024套，均价约28479元/㎡。

虽然受到“227新政”的影响，3月的新房均价环比2月下降16.6%，但价格波动的主要结构性因素是因为今年1-2月以高价盘签约为主，3月则以中低价盘签约为主。

二手房方面在成交量价上的表现还算稳定，其中3月的二手房成交量为1950套，均价约17356元/㎡。

所以东莞要想改善自身存在的楼市“畸形”，抑制新房市场过热的同时，“限价式”加大土地供应，缓解新房短缺的局面，从而间接影响二手房市场。

那么接下来，东莞楼市在未来的一段时间内，必定会有所降温。