房地产：如何通过现金流对房企的经营战略进行分析？
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房地产：如何通过现金流对房企的经营战略进行分析？
现金流变化是房企财务战略的动态映射
现金流量表是洞察企业财务战略的窗口。房企发展的核心在于穿越周期的资源配置，资金的配置是资源配置重要组成部分，现金流量表作为记录房企资金实付实收的工具，对于观察房企的财务战略有重要的意义。通过现金流量表分析长周期内房企的资金配置规律，能总结归纳房企的风险偏好和战略导向，结合宏观趋势分析有助于预判房企未来信用的变化。样本选取153家房地产行业非城投发债主体。基于12年-19年8年的定期财报，构建相应财务分析比率，结合企业经营特质，定性定量地通过现金流数据归纳企业战略。
从经营节奏出发构建现金流分析框架
房企的资源禀赋与投融资模式使其具有特征性的现金流周期，因此通过构造现金流战略分析框架去辨识不同特征房企的现金流特点，进而结合宏观环境的预判去做不同主体未来现金流变动，财务指标变动的推演。我们根据样本房企的现金流变动特点倒推分析框架，通过以现金变动为轴，外推融资杠杆和土储变动，从而判断房企的经营节奏。
我们从六个方面构造财务分析指标判断房企经营战略
通过现金及现金等价物的净增加额的比例变动体现房企财务的风险偏好；通过分析流动资金占比识别房企成长驱动模式；通过分析投销比的波动性分类房企的投资策略；通过投销比、融资偿债比和资金流向占比的结合分析透视房企经营节奏；通过计算销售回款的增速验证房企收入质量；通过其他现金流收支的占比鉴别房企的表外业务规模。
现金流分析下的房地产信用投资策略
通过分析信用质量持续优化的标杆房企分析其经营特点，说明现金流分析框架的使用方法。选取金科、融创、龙光三家标杆房企。通过对样本企业的深入分析，我们认为未来财务管理能力强，投资模式多样化的房企未来的信用资质将持续优化，此类房企的信用债将迎来投资机会。
风险提示
政策收紧超预期；行业供需关系恶化；财报数据披露准确性有偏差。
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