本报记者 许洁

截至12月17日，共有37家物业服务企业登陆港股、3家企业登陆A股。未来，物业管理行业究竟应该如何估值？行业的增长点又在哪里？12月25日，在由《证券日报》社主办的“第三届中国房地产资本峰会——乘风·求变2020物业管理资本论坛”上，中信建投房地产首席分析师竺劲分享了自己的观点。

竺劲认为：“物业企业上市数量比较多以后，估值是有所下滑的，未来可能会分化的更严重。因此，物业管理企业的初心还是要回到本身的规模增长和业绩确定性上来，要做好基础的物业管理。”

竺劲认为，合约面积规模的增长将会带动住宅类物管估值的提升。“对于以住宅类项目为主要收入来源的物管公司，单位合约面积价值与合约面积规模呈现较强的正相关性，主要是因住宅类物管项目规模效应明显，规模提升带来的边际效应递增，从而推动单位合约面积价值上升。”

“所以，规模很重要，物业到底能不能做一些增值的东西也很重要。”竺劲表示，“此外，市场也在依据母公司进行估值。因为现在所有的开发商都知道，手里的物业管理面积是香饽饽，都要给自己的‘亲儿子’。”

2014年6月30日，彩生活赴港上市，成为国内首家上市的物管企业。

竺劲表示：“彩生活上市主要讲的是社区流量，同时做社区金融、社区理财，2014-2015年主要是这个故事；后来互联网浪潮退潮，大家开始聚焦于业主增值服务，回归到社区里面有哪些业务可以做，绿城服务是那段时间的明星公司；到了2018年，由于2015年-2017年中国房地产市场出现了新一轮的增长，带来了大量房屋的销售和交付，所以碧桂园成为了明星公司；但到了2019年以后，大家发现原来物业管理企业的边界不像原来想的这么小，也可以做城市服务，可以跟社区更加紧密，所以当时火的是保利物业等；在2020年以后，市场更加关注偏商业运营类的企业，给了他们很高的估值和很大的期待。”

“资本市场在2016年跟踪绿城服务以后，发现业主增值服务似乎还是很难做出来。现在还是‘老三样’：空间管理、房屋经纪、家居服务，包括生鲜也做得有点难，团购现在还在探索之中。因此，在这个过程当中能否突破物企的边界、摆脱同质化的竞争，或者物企能不能做物管费的提价，这是当前资本市场最为关注的点。”竺劲表示。

“现在大家最关心的是未来的面积从哪里来，现在已经进入了后并购时代。老大哥碧桂园服务已经开始并购专业的服务公司了，而不是简单的并购面积，说明这个市场可能有点白热化了。因此，独立第三方项目的拓展能力是物业公司重要的业绩来源。”竺劲表示，“因为并购有风险，外拓也有不确定性，中期还是看合约面积、覆盖的在管面积倍数，这个可能是资本市场更关注的指标。”

“最后要看增值服务，业主增值服务才是赚取超额利润的正道。未来物业管理企业不是面临存活的问题，而是面临能不能提价、营业收入能不能增长的问题，这个问题可能五年以后全行业会暴露出来。”竺劲认为，物业管理行业是一个准消费行业，物管企业的本质属性为消费成长股。