京东房产总经理曾伏虎：“自营房产”是长期发展方向丨亿欧专访

文丨刘一诺

编辑丨黄志磊 梁希理

5月22日，京东正式上线“自营房产”业务。中骏旗下北京楼盘首批1000套房将作为渠道专享房源，在京东全面开售。

受疫情影响，房地产推介和销售都搬进了直播间。薇娅和明星们参与的直播卖房吸粉无数，也带动了一定的线下房产销售数量。行业对房产线上交易的认同正逐渐加深。

在这样的背景下，从一开始为房产开发商提供流量支持，转向亲自下场卖房，京东此举别有深意。

面对市场上安居客等第三方平台，以及开发商自主运营的售房平台，京东“自营房产”优势何在？卖房过去较为依赖线下服务，对京东房产而言，除了电商的巨大流量，又如何跑通业务的全流程？

在“自营房产”业务上线当天，亿欧对 京东房产总经理曾伏虎 进行了专访。

恰逢其时的“自营房产”

从2019年“双十一”起，京东就开始酝酿“自营房产”业务。但受到当时社会环境的影响，房地产支付、交易流程管理尚不够简洁高效，以及房地产法务、税务方面的一系列问题，京东在这项业务的运营模式上经历了长期摸索。

今年，在获得房产经纪相关资质后，京东立即上线“自营房产”。而选择临近“618”购物节上线，则是看中“618”背后巨大的流量。

“ 京东会挑选重要的时间点进行创新业务的推进。这些时间点，可以形成一股自然的推动力量。 就好比2003年的非典，让整个中国互联网速度一下子提高了”曾伏虎向亿欧表示。

但这股自然力量的形成，其实来自于行业对房产线上交易的认同。

随着线上交易手段的逐渐成熟，房、车等大宗商品早已登上电商平台。不论是租房还是购房，相关线上服务都在日趋完善。直播电商、线上营销也成为卖房新手段，并且效果还优于传统房产中介，成本更低，覆盖面更大。

新冠疫情也在加速着房地产交易的转型。恒大、万科等房企已多次进行线上营销活动，成为舆论的焦点。借助商品房线上认购平台，开发商已能够实现大宗商品的线上交易，对此，消费者也更加容易接受。

不论是内部的模式酝酿，还是外部的市场环境，京东“自营房产”的上线都恰逢其时。

这次，京东房产的一千多套自营房源来自中骏集团的独家授权。尽管开发商并没有对销售额做出明确要求，但曾伏虎透露， 成为北京今年最大的流量盘是大家共同的目标。

电商平台要能跑通业务流程

目前，市场上不仅有贝壳找房、安居客等第三方平台，也有开发商自主运营的在线售房平台。相比之下，京东房产的优势在哪儿？

曾伏虎表示， 作为一个坐拥流量的平台，需要的不是优势，而是没有短板，能够把整个流程顺利跑通。

“平台首先得有足够多的流量，在把用户吸引进来后，还要能提供足够的服务支撑。比如说VR（看房）、线下的经纪服务、定金和支付以及银行存款和贷款业务等。”曾伏虎认为， 这正是电商平台的意义，也是京东对于房产线上销售最重要的意义。

目前按照有关规定，线上不能通过按揭进行贷款，更不允许用消费贷支付首付。

但很多人在买房后，还需要去借装修贷这样消费类型的贷款，而京东的金融业务恰好能为房产交易提供支付和贷款服务。“京东小金库可以解决线上大额定金支付问题。京东数科也提供了非常给力的支持。”

自营房源，需要平台更多的投入

在盈利空间方面，推出“自营房源”无疑会为京东房产带来更为可观的收入，但京东也要投入更多的精力。

“普通房源可能就相当于在你的平台去进行分销，卖出去就有钱赚，或者有一些广告方面的收入。但如果是自营房源，就需要对项目整体业务、销售能力、服务保障等方面投入更多。加上房产不是标准品，在一个项目里的不同房产也存在变数。”曾伏虎说道。

京东房产推出的购房折扣力度较大，这份优惠得益于平台的运作。曾伏虎透露， 由于政策原因，购房合同最后还是由用户和开发商签订。但是京东房产平台争取到了更好的价格。

京东也作出了“价格保护”的承诺，即从本次“京东618”活动到今年“双十一”期间，所售楼盘房价不会下跌。

在“价格保护”的实现层面，曾伏虎解释，“保价来自开发商的承诺，在我们和中骏集团的合同里也有专门条款，如果开发商不能实现相关承诺，京东作为平台方将进行追责。”

直播或将成为行业标配

疫情期间，薇娅将房产销售搬进了淘宝直播间，邀请明星进行房产在线推介和销售也受到开发商的效仿。谈及直播在房产销售中的地位，曾伏虎认为， 直播可能会成为全行业的标配。

对于京东房产未来的直播方向，曾伏虎表示，随着越来越多的经纪人上线直播，专业的房产经纪人会是主力。不过由于房产销售的佣金远高于其他产品，可能会吸引许多非专业主播走上房产销售的道路。

曾伏虎看到，在“自营房产”上线首日的直播中，进行项目介绍的就是所售楼盘的操盘，效果也较为可观。未来，在项目开盘的大型活动场景上，京东还会邀请到更多的项目负责人等亲自直播推介。

在日常的楼盘推介场景下，主要还是由房产经纪人进行直播。“在开盘活动直播间里，有几百万人在现场关注。但是对于一个普通的经纪人而言，几十个粉丝他就有机会卖出房子，有机会找到客户。”

因此，曾伏虎认为，大规模的网红直播和小规模的经纪人直播未来会同时存在。

京东房产的未来

5年内，京东房产要成为流量、线上交易量的双料第一。

随着“自营房产”业务上线，京东房产在2017年上线之初设立的目标，距离最终的实现能否越发靠近？

京东的家电和家居业务在房产销售活动中受益。曾伏虎透露，购房后京东附送家具券和家电券，除此以外，京东正在尝试与开发商进行家电和家居业务的相关合作。

“我们还在准备做智能设备、智能家居产品的植入，可能从开发商端直接合作，在用户收房前就完成装配。 我们计划今年下半年会有项目落地。 ”

住宅地产仍是京东房产的主营业务。据曾伏虎介绍，下一步，京东的自营模式将在“北上广深”陆续落地，锁定自营房源的销售方式也将成为京东房产的长期重点。未来，京东也会和其他头部地产商进行战略合作。