长租公寓集体“失速”：从抢规模到反思盈利模式

商业地产

凭借房源及资金优势，近年来，房企长租公寓规模大幅扩张，但值得注意的是，几乎所有房企都未达成早前制定的规模目标。

新年伊始，金地长租公寓业务收到开门“红包”，其首单长租公寓ABS成功获批，拟发行规模合计20亿元。

“在ABS融资及已积累的产品和运营能力的助力下，2019-2021年将是金地长租公寓规模快速发展的三年。”金地方面向时代财经表示。

事实上，在政策的推动下，金地、万科、龙湖等房企早在几年前就开始布局长租公寓。据克而瑞研究中心不完全统计，TOP30房企中已进军或表示将布局长租公寓的房企已有近20家。

凭借房源及资金优势，近年来，房企长租公寓规模大幅扩张，但值得注意的是，几乎所有房企都未达成早前制定的规模目标。

金地首单长租ABS

作为长租公寓的先行者之一，金地长租公寓业务已初具规模。“金地草莓社区”为金地旗下的集中式长租公寓品牌，由金地商置运营。金地商置是金地集团旗下的上市公司，主要业务包括城市综合体、写字楼、产业园和酒店、长租公寓等业态的开发和运营。

为进军长租公寓，金地商置于2015年设立了全资子公司“火花时代投资管理有限公司”(以下简称“火花投资”)，2016年初，“金地草莓社区”首个公寓在深圳开业。据时代财经了解，截至目前，金地草莓社区已有房源约1.5万间，投入运营约6000间，进入了深圳、杭州、上海三座城市。

此次金地发行的华夏资本-金地火花长租公寓1-8期资产支持专项计划,融资品种为ABS,为其首单长租公寓资产证券化产品。中国长租公寓领域的首单ABS最早出现于2017年1月，当时魔方公寓发行了3.5亿元魔方公寓信托受益权资产支持专项计划。

克而瑞研究中心分析指出，长租公寓资产证券化的出现不仅解决了长租公寓市场长期以来融资渠道单一的问题，还有效降低了融资成本，提高了融资效率。

据克而瑞研究中心不完全统计，2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面的发行规模已达107.21亿元，相比2017年增长了168%，综合优先级票面利率仅为6.05%，而截止2018年底，50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿元，约860亿元待发行。

值得注意的是，发行资产证券化的房企大多都位于TOP20以内，其中20强房企2017至18年已发行资本证券化规模达135亿，占总发行规模的92%；此外在获批发行的队伍中还出现了部分央企或地方国企，如越秀地产、华侨城等。克而瑞研究中心指出，资产证券化对于企业要求相对较高，仅有具备较大规模或较高融资信用的企业方能涉足。

金地方面表示，本次长租公寓ABS获得的20亿元资金将用于发展长租公寓业务板块，使该板块获得稳定的融资渠道。目前，金地长租公寓业务为轻重并举的运营模式，其中重资产项目以金地自持物业为主。而为了加速规模扩张，收并购也成为金地扩大规模的重要手段。2018年3月，金地商置收购深圳本地Warm＋公寓全部股权，共耗资7631万元。

Warm＋公寓下辖房源1670间，大部分房间的租约在8-12年左右，剩余年限在6-10年左右。金地方面透露，将持续关注一线城市核心区域的物业购买机会，与此同时，扩张规模会因城施策，深圳目前以城中村改造为主，上海杭州等其他城市也有相应的扩张策略。

从蜂拥而入到频繁爆雷，长租公寓市场在过去一年经历了巨大变化，有业内人士表示，长租公寓已进入“规模竞争”的时代，在盈利和规模扩张的双重压力下，长租公寓即将迎来加速洗牌。

房东东创始人全雳指出，真正意义上的品牌公寓，能沉淀下来的估计只有20-30家。仲量联行分析认为，相比于品牌公寓运营商，开发商的优势主要在于土地及资产获得优势、融资优势以及资产管理经验优势。

从扩规模到炼内功

近年来房企在长租公寓领域扩张迅速。据克而瑞研究中心发布的《2018年中国长租公寓排行榜》显示，在房企长租公寓已拓房源排行榜中，排名前3的分别为万科泊寓（23万套）、龙湖冠寓（10万+套）、旭辉领寓（5万套），金地草莓社区则排在第8位。

从规模增速上来看，房企长租公寓在2018年处于大幅扩张阶段，万科泊寓较2017年房源增长近3倍，龙湖冠寓和旭辉领寓也保持着100%及150%的增长速度。尽管增长显著，但时代财经发现，多数房企长租公寓在规模上仍离目标有一定距离。

以万科为例，其原本计划要在2018年拓展房源至45万间，远期规划100万间，如今却只达成了目标的一半左右；碧桂园碧家国际社区计划在2018年底获取房源数达10万套，现今也只有约4万套。

据时代财经了解，房企未能按预期达成规模目标主要与楼市进入下行周期相关，在此背景下，各大房企主要目标是维持现金流的稳定，将更多的精力放到住宅开发主业上来，因为长租公寓投入大、且回报周期长，在资金紧张的环境下，房企放缓扩张也实属合理。

去年9月，万科就暂停拓展“万村计划”，此为万科泊寓房源的重要扩张渠道。有媒体报道称“万村计划”全面暂停签约新房源主要是因为工程进度严重滞后、收益率不理想以及深圳监管部门对城中村租金更严格的监管。

除房企外，中介系代表世联行红璞公寓也明确要收缩在长租公寓业务上的投入。世联行2017年在管运营公寓约3.5万间，2018年缩减至近3万间。世联行集团董事、副总经理兼董秘袁鸿昌表示，在布局前期，长租公寓板块主要是通过规模增长拉动收入，接下来会继续扩大规模，但公司更注重通过系统、服务等核心竞争力的提升来提高收益。

此外，原世联行红璞公寓负责人、现广州建方长租CEO甘伟向时代财经指出，集中式公寓房源很稀缺，从目前公布的数据来看，各大房企的扩张速度已经很快了，“但是已拓房源这一数据是比较虚的，真正有意义的是投入市场运营的房源。”

克而瑞研究中心数据显示，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领域如今投入市场运营的房源分别为5万套、5.4万套、1.5万套，与已拓房源数量之间还存在较大差距。万科总裁祝九胜在万科2018年的中期业绩发布会上曾坦言，万科在获取房源和推出房源之间的时间差做得不是很好。

祝九胜表示，万科的集中式公寓前期投入大，新增房源获取后需对楼栋进行整体改造，从设计、改造施工到消防验收的周期较长，如何在标准和效率之间形成一个平衡可能是万科长租公寓未来需要思考的问题。

而2018年底，万科高级副总裁、南方区域本部首席执行官张纪文也指出，万科为“万村计划”安排了四部曲，“第一步就是进入这个业务领域，找到未来运营它的方式，这一步万科在一年前就完成了；第二步就是要完成规模量，现在万村已有7、8万间，规模目标已达成；第三步就是将现在拥有的7、8万间公寓投入运营，我们正进行到这一阶段；第四步就是如何进一步扩大规模。”

甘伟透露，目前来讲，长租公寓的盈利模式还不是很明确，在扩大规模的情况下能不能体现出品牌价值以及盈利空间也并不清楚。“我认为今年长租公寓的扩张速度会放缓，反思盈利模式和提升核心运营能力将成为主要的目标和方向。”