告诉你曼谷房价比杭州贵的N个理由！

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  DJ

中国人最爱扎堆的地方，现在非曼谷莫属，不是去旅游，就是去买房。

曼谷房价便宜吗？

中心区5万人民币上下，比这些年正努力跻身一线的中国杭州还贵1万。凭什么？

（杭州数据来源-中国房价行情网；曼谷数据来源-CBRE）

都这么贵了，去看房的国人还源源不断，为什么？

带着疑问，在北方飘絮烦人南方大雨倾盆的季节，掘金小分队来到了泰国曼谷。

一下飞机最直观的一个感觉——天真蓝！空气中的湿度正好，还有新鲜水果的香味。

但这显然不是中国人最关心的。一头扎进这片东南亚的投资热土，很快我们就知道，曼谷房价最起码值这个价。

01

曼谷的实力相当于国内哪座城市？

最常被拿来和曼谷比较的中国城市是成都。

成都是中国文化旅游和经济中心，这和曼谷很像。更像的则是它俩的生活节奏和都市氛围，感觉都慢慢的。

不过，投资客看重的是收益。一旦把经济指标列出来，你立马就能发现，当下最适合和曼谷对标的中国城市。

没错，就是杭州。

还不仅仅是数据。

（杭州，来源： 纽约时报）

作为中国大陆东南沿海的经济大省浙江的省会城市，杭州毗邻上海，还是中国两大互联网公司——阿里巴巴和网易总部的所在地，杭州甚至享有许多一线城市没有的待遇。

拿这座既有话题性、又不缺乏未来感的城市和曼谷作对比，才比得出曼谷的优缺点。

02

这个城市经济增速慢，但潜力无穷

曼谷在泰国经济中是唯一的。至于杭州，则要看你怎么说。在中国，北上深无论如何都绕不过去。

曼谷是拉动泰国经济的一驾马车。

2010年，曼谷GDP占泰国GDP的比例为29.1%，至2015年，曼谷的人均GDP仍在全国平均线的两倍以上。

杭州的人均GDP也是中国大陆平均水平的两倍，但要说占比，杭州就少多了。

（杭州山脉多，曼谷在平原；杭州有钱塘江，曼谷有湄南河——交通便利，为当地经济开路）

曼谷的经济增速逊色于杭州，所以被杭州快速拉开距离应该是大概率事件。但是，曼谷可是东南亚重要的国际城市，泰国金融主要集中在曼谷，此外，各大国际品牌公司的东南亚总部也选址于此。

在这一点上，杭州差距就比较大了。

提到杭州就会想到它是第一个“无现金城市”，但其实曼谷在移动支付方面也不逊色。

去年初，泰国政府就励志要让曼谷实现无现金支付体系大量覆盖。

根据泰国央行的数据统计，去年下半年，电子支付的交易量就占总支付量的85.5%，电子支付在泰国的重要地位不言而喻。

即便很多国内媒体报道称，泰国实现无现金是中国的功劳，但这次我们在曼谷却发现，中国支付品牌在曼谷的出镜率并不高。它们更多地是服务于中国游客，使用范围也局限于7-11、免税商场这一类中国游客比较多的消费场所。

反倒是日本的通讯APP，和曼谷当地银行的无现金支付方式，在曼谷的使用范围更广。

（曼谷BTS里LINE Pay的广告；泰国年轻人使用通讯APP时喜欢用LINE，给了这家日资企业很大的流量。）

信用卡方面，同样也是JCB（日本银联）抢了中国银联的风头。

03

生活成本低的国际大都市

说起杭州的物价，总会有人意味深长地叹口气。前段时间有网友算了一笔账：

最后一句话扎心了。

相较之下，曼谷的消费可以用“平易近人”来形容。这么一个国际性都市，能吸引海外人才、游客的一个必杀技就在于此。

曼谷的物价大约是北上广的一半。

餐饮价格低，在曼谷的各大商场的美食街或是路边摊只需要25-40泰株（大约5-8元人民币）就可以吃到一碗河粉或者炒米饭。

（曼谷考察第一餐，价格在15人民币以内）

在一些条件稍好一点的餐厅里，两个人一餐也差不多只需要100RMB。

（在一家考究的餐吧吃饭，这样一份菠萝炒饭30人民币）

交通花费上，跟广州比，轨道交通差不多，但出租车是真便宜！

这里的出租车大多用的是天然气，平均1元人民币一公里。每到周末，住在曼谷的人会一家子前往海边度假。从曼谷市区到芭提雅需要2个小时左右的车程，包一辆出租车单程车费只需要1000-1500泰株（约200-300人民币）。

插播一句，曼谷也有自己的“滴滴”。这次用谷歌地图就发现，地图的插件里也有一个叫车选项，是一个来自新加坡的品牌GRAB，用起来跟滴滴差不多，很方便。

也可以选择乘坐巴士前往，票价约25元人民币。

除了在路上跑的，天上飞的也便宜。例如从曼谷临时购买飞往清迈的单程机票，亚洲航空经济舱含税的票仍会很便宜，往返含税100人民币的机票也很容易买到，去普吉岛也差不多。

（飞猪上搜索曼谷-普吉岛的飞机票价格，最便宜的只要54人民币）

一进入曼谷就来到了东南亚的中心，这里前往周边的国家，如马来西亚、柬埔寨、新加坡等都非常方便，机票的价格也不贵。

04

旅游大热，但却不是它的主要收入来源

现在提到出国游，相信没有人会漏了曼谷。这里有名望天下的景点，还有在市中心密集分布的血拼莫，还可能看到著名的“泰国人妖”，不过讲真，这次在曼谷大街上还真没见着。

根据万事达卡国际组织公布的最新全球目的地城市增长指数报告，曼谷连续两年超越伦敦和巴黎，登顶“全球最受欢迎的旅游目的地城市”。

最爱去曼谷的，还属咱们中国人。

2017年来自中国的游客成为泰国的主要客源，增长了将近12%，达到980万人次，占去泰国的外国游客的27.7%。

这个数字是什么概念？去年整个东南亚（东盟国家）的游客也就912万人次，中国人去的人数，比九个国家加起来还多。

960万人中，有超过600万人涌向了曼谷，也就能看出曼谷在整个泰国对国人的吸引力了。

要论旅游，杭州绝对不输曼谷，就如那句经典台词：“上有天堂，下有苏杭”，在古人眼中的杭州堪比得上天堂。西湖名景区一年吸引千万内地游客前往，白蛇传更聚集了一大批忠实的粉丝，能说杭州资源不如曼谷吗？

可没想到的是，在GDP占比上杭州比曼谷更依赖旅游业。从2016年旅游收入占各自GDP的情况来看，杭州比曼谷多出了整整9个百分点。*

（曼谷-泰国旅游署；杭州-杭州统计局）

杭州的收入更多地来自本国人的消费，而曼谷的收入则是国外游客——国外游客在全体游客中的占比还不到4成，却承包了6成以上的消费收入。相比之下，本国人数量占优但消费力较低。

旅游居然不是曼谷经济的最大来源？虽然不想承认，但是真的。

除了旅游，经贸、服务业、制造业也在创收……还有一个正在蓬勃发展的产业——房地产业。

（房价涨幅最快的Riverside，商厦、住宅楼正在建）

近来泰国地价猛涨，推动了房地产的发展，开发商疯狂拿地。考察期间，路上就经常看到开发在建项目。

05

地少房贵有原因

预报：这里有投资泰国房产的一个重要理由。

（1）房价、租金

文章刚开始我就抛出了重磅数据，曼谷市中心的均价已经超过杭州。

不过整个曼谷公寓一年的涨幅并没有国内的城市猛烈。杭州去年涨了40.90%（12月同比），而曼谷去年一年涨了多少？

莱坊国际的统计是，5.9%。

所以如果你看好东南亚整体经济，以为来泰国买房就是抓住了经济增长的机遇，那还是洗洗睡吧。

这个数据告诉我们，投资泰国房产不是看涨房价，而是它稳定的房价变动以及健康的租金回报率。

曼谷最贵的区并不是居民区中的贵族素坤逸，而是滨河区（Riverside），它也是近年来上涨最猛的。

不过这些数据体现的也只是区域的平均水平。曼谷有一个许多人心照不宣的共识，也是解开投资密码的关键——

相信很多去过曼谷的人都深有体会，在一座30多层的中高档“公寓罐头”里舒舒服服地住着，推开阳台的门，眼前是这样的景象：

仅一街之隔，就是曼谷居民区，年代久远的平瓦房和你住的新盖公寓形成强烈的反差。

这样的情况随处可见，是永久产权国家城市规划的特点。

在曼谷，一个被称作CBD的区域，在方圆800米内还是高楼耸立，可走过一小段路，周遭立马变成矮平房，配套设施也明显跟不上。

所以，居民区的房价能跟几百米外的地最多可以相差5000-7000人民币/平！

（距离新CBD Rama9大约1公里的某处）

而这里就是我们所说的曼谷待发展的价值洼地，但它有一个前提，我们后面会聊到。

说到房租，此前有网友很好心地把杭州的租金分布画了出来：

但相比于杭州核心地区平均仅有2%的租金回报率，曼谷的回报会更高一些。

我们在Rama9中心的一座公寓看到的租金回报率是5%，大部分投资型的公寓租金回报率也都在4%-5%之间。从这一点来看，曼谷市中心的租金和房价，都比杭州要高。但同时，它也暗示了曼谷核心区楼市的涨幅和供求是健康的。

（2）供应量

曼谷不是有价值洼地吗？那为啥杭州市中心单价比曼谷还低了近1w块？这就要讲到一个决定房价至关重要的因素——供应量。

曼谷的面积绝不算大，它的都会区才7761平方公里，与杭州市区面积（8000平方公里）差不多，但可以称得上曼谷市区的面积，仅仅1569平方公里。

一个小曼谷承载了一整个杭州的人口，单位密度是杭州的两倍。

杭州面积大意味着房源多。根据房价行情网公布的信息，杭州目前有4605个楼盘，达到57.6万套次的二手房。而莱坊国际的最新统计，曼谷则有53.9万套的新公寓和二手公寓（不包括别墅、排屋），库存量应该在杭州之下。

库存量的充足一定程度上稀释了杭州的房价，跟曼谷“集中式建设”的城市规划不同。曼谷原本面积就小，又有未开发居民区占据，地皮就更稀缺了，房价因而水涨船高。

（3）曼谷周边的楼市怎么样？

随着市中心的房价不断攀升，对于中国投资者150万以下的预算来说，是越来越买不起市中心的房产了。但是告诉你个好消息，你还买得起绝大多数曼谷周边的楼。

高力国际最近发布了曼谷2017年第四季度的公寓趋势报告，发现近来越来越多开发商在动曼谷周边地皮的脑筋，而这些地方的平均价位在1万-2万人民币/平。

（许多开发商持续在未来轻轨BTS沿线上寻求商机，开发单价在5万-10万泰铢/平米的房产）

（红色柱状是5万-10万泰铢每平米的新开工项目数量，可以看到在2017年下半年，供应量明显上升；与此同时，房价-黄色折线-却略有下调）

又据莱坊的最新统计，超过一半的新建项目选址在曼谷城市周边的地区：

开发商考虑的是，在这些地方拿地可以拿到更便宜的价格，建成的公寓价位区间更为人所接受，而轨道交通也能很好地避开曼谷经常堵得水泄不通的城内交通。

（电影《泰囧》片段）

但是因为市中心的供应还相对充足，房租对于目标租客也算合理，所以市周边的公寓在竞争力上略逊一筹。就算是名开发商、毗邻已经开通的地铁站的好楼盘，租金回报率也只有3%，甚至更低。

从目前的市场来看，配套未行，建房先行的现状，使得曼谷周边区域房价低、租金回报率也低。但尽管如此，曼谷的房产热还是打得火热。2017年全年的新开工公寓数量就比2016年多了28%。大家都很乐观嘛。

06

公共交通——曼谷的痛

在未开通的轨道交通沿线争地盘的开发商们，也是走在钢丝上的，因为曼谷的基建进展真的是非常非常……慢。

此时曼谷的轨道交通，还在它的幼儿期，离最终的完整铁路路线差异不止一点点：

（上面是已有的铁道路线图，下面是未来的规划）

如果说国人建地铁是迅猛龙，那曼谷就是《疯狂动物园》里的树懒。

拿杭州和曼谷的轨道交通来说，杭州地铁2007年开工，2012年开始运营，至今已有三条线，全铁路4G网覆盖。

而曼谷的的轨道交通建设慢得让人牙疼。计划始于1980年代，到了1998年才完成了原计划的10%，到1999年，素坤逸线和是隆线两条主线开通，前后经历了19年。又一个十年后，2009年是隆线沿线的一小段建成，此后就是慢慢地一边建一边通。

我们此行就看了两个位于曼谷周边、BTS沿线的房产项目，轻轨还没开通，房子却已是现房。

在这里不得不提醒一点：在买房评估时，一定要考虑泰国人的办事效率问题。

07

写在后面的话

我们在曼谷前后看了8个项目，有期房也有现房。说实话，项目各有优缺点。一些开发商为了减少成本，公共设施“简单处理”；一些现房的项目离市区远；还有的虽坐拥优良地段，却叫价颇高……

自己买房投资，还是建议各位亲自去看房挑房，毕竟买房是一件非常个性化的决定。

（其中两个项目）

最后再讨论一个大家关心的话题：曼谷房价会不会持续涨？

我这次考察和整理资料后得出的结论是：会。

主要有两点原因：

第一、曼谷的未开发区。虽然因为永久产权制度，这些居民区仍破旧，开发起来也更有难度，但是可以预计的是，好面子、爱消费的泰国年轻人，不会甘于长期待在这里。

公寓有优越的配套设施以及舒适的生活环境，这正对了泰国人的胃口，在拥有经济基础的情况下，相信曼谷的投资前景会比金边更明朗，因为一群泰国的中产正在酝酿形成。

我们此次考察也去了普吉岛，当地在去年卖了两栋豪宅别墅，一套卖给了对泰国投资最多的日本人，另一套就卖给了泰国人。

虽然有人会说，泰国人要拥有一块地皮才安心，所以带有地皮的别墅是泰国当地人的首选。这一点适用于泰国其他城市，但按照大城市的发展规律，曼谷在将来或许是另一幅景象。

出于发展需要，人口逐渐聚集到泰国的首都曼谷。在我们此前统计的投资热门国家的60城人口迁移的文章中，曼谷在2016年是东南亚人口最多的城市，而在2011-2016年的五年间，曼谷的人口增长仅次于印度的德里和孟买。

人口流入使得未来靠近公共交通、市中心的地皮会异常紧俏，为了出行方便，本地人也会愿意在市内买一套房。曼谷房产接盘群体是当地人，这是可以预见的。

第二、人们对房价的期望。在排除地段、环境和基础设施等因素的情况下，房价的高低很大程度地取决于人们对这块地的预期。现在人们都预期素坤逸区会涨，于是即使它目前房价已经到了5万人民币/平的价位，在乐观情绪蔓延的大环境下，它仍会上涨。

同样的，一些周边区域也享有高预期的待遇，比如距离中泰铁路中转站——曼谷车站较近的地铁站Bang Son周边。但这一类看好“未来”的项目就没有素坤逸区这样实实在在、现成的好处，成败皆在中泰铁路是否能准时完工。

曼谷楼市会在稳中求进，就像个健康的宝宝，各项身体指标都很好。但也不是万事俱备只欠东风，我们这次考察发现，曼谷的项目在一些地区（比如紫线上）有饱和情况。

所以在挑选曼谷的项目时，要多做研究、亲自去考察，才能找到让你满意的房子。

*2017年出现了反转。杭州的旅游收入虽然较2016年上涨，但占GDP比例大幅下跌，仅占7.4%。

 

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