中国需要一个真实的空置房数据

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  路口大爷

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今天来说说中国楼市一大未解之谜。

 

平时一说起房地产，大家最关心的问题就是：房价还会涨吗？

 

多空论战向来争议不断，有人看家庭负债率评估楼市风险，有人看城市化进程、看人口流动来寻找接盘侠，也有人掌握房地产的政治经济学、坚信内外夹击之下楼市坚挺是眼下最大的正确……公说公有理，婆说婆有理，但人民群众还是一脸懵圈，因为几乎没人能说明白一个最实际的问题，市场究竟有没有过剩？

 

判断楼市泡沫有一个重要风向标——“空置率”，指空置的房屋面积和总房屋面积的比例。

 

搞清楚这个问题，能避免很多无谓的涨跌争辩，帮助更多人做出科学决策。

 

但是上网一搜，从“晒电表”、“晒水表”、“数灯”到大数据估算，调查方式之奇葩、统计数据差异之大，真是让人越看越一头雾水。

 

更加有趣的是，估计连调控部门都没摸清楚市场的底。

 

02

 

民间对空置率的调查一向很热心，智慧无穷，统计方法也是五花八门。

 

 

当然，数据可信度也不足够。好比2010年8月5日北京网友发起“晒黑灯”活动时，据杨红旭在《楼市探秘》一书中提到，8月6日就有开发商老总做出应对，要求所有空置房晚上7点至10点半必须保持不同色调的节能灯照明。据第一财经日报，当年“晒黑灯的行动收集了上海近百个小区数据，得出平均黑灯率约为50%。

 

有一些研究者针对某城市某片区进行抽样访谈，太过随意的调查方法最终得出这样的结果：长沙市某片区，小户型和中户型空置率达到69.6%和61.22%，大户型较低，为33.66%。

 

 

再搜一搜各种报道和分析，引用的数据来源出处不一，甚至令你无从判断究竟有没有泡沫，谈论比较多的有下面几个版本：

 

第一个版本：22.4%，4898万套，严重过剩！

 

来源是2014年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发表《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》的报告，显示2013年中国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套，严重过剩。另外有4.2万亿银行放贷沉淀于空置住房，占中国城镇家庭资产的 11.8%，造成资本和资源闲置。

 

近五千万套空置，几乎可以解决两个澳大利亚人口的住宅。

 

2011年西南财经大学就开展了这项调查，对比之下空置率提高了1.8个百分点。

 

 

这个数据放到国际上对比，是比较惊人的。按国际惯例，10%-20%已经算空置危险区，20%以上已经是商品房严重挤压区。

 

（各国和地区的空置率）

 

这份报告的空置房标准包括两类：一类是一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房；另一类是多套房家庭既未自住也无他人居住的住房。方法是分层随机抽样，最终样本覆盖29个省市262个县1048个社区，访问时间、题量、回访都比较科学。

 

这份报告当时引起了不小的论战。任志强认为小城镇空置房不可能被外出打工者放弃，那是他们的根，而且城镇新增家庭住房户数超过了新建住房套数，因此“绝不可能有5000万套或更多空置”，我国城镇地区的空置率也不太可能超过20%；杨红旭也质疑11年住宅竣工722万套，13年为764万套，而新增空置量占了竣工量的一半，明显被高估。

 

第二个版本：22%-26%，不危险！

 

2015年5月腾讯通过网友抽样，最终完成一份《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》，结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

 

搞笑的是，腾讯用大数据估算得出新颖结论，空置率30%是中国合理水平。

 

 

第三个版本：10亿平方米空置，太高了！

 

2015年IMF也发表了一份报告，称“中国住房供应过剩遍及全国，在较小城市和中国东北部尤其明显”。

 

时任IMF副总裁朱民说，中国空置率太高了，面积达１０亿平方米。

 

不过，新华网采访的业内人士指出，IMF报告观点因样本选择、数据采集、调查方式等主客观原因估算有偏差。

 

第四个版本：20%-25%。

 

这是2015年中央党校国家战略研究所副所长周天勇的估计，中国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约为20%-25%之间。时常被引用，但是调查来源不明。

 

第五个版本：积压严重，一线过度投机，三四线过度建设。

 

这是任泽平2016年还在方大证券时做出的分析，他认为中国房地产空置率比较高，积压严重，三四线比一二线更严重。从住宅来看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设，大城市的空置率可能跟过度投机有关；从商铺来看，二三线空置率过高。

 

因为以上数据缺乏官方背书，标准不一，始终没有哪一个能真得到社会普遍认同。

 

对不起，民间尽力了。

 

03

 

而在官方系统中，空置率数据可以说一直缺乏。

 

统计局表示暂时不能算出这项指标，公安部表示自己的数据暂不准确，国家电网撇清电网数据与空置率之间的关系，住建部说民间的统计方法不够客观，目前“没有准确官方定义”……

 

上个世纪90年代中后期，相关部门引入了“空置面积”的统计指标，2005年国家统计局曾公布商品房空置率为26%，但这一数据计入了待售面积，错将待售率当成空置率。所以从2008年开始，这一数据就不再公布。

 

2010年，一则“全国660个城市有高达6540万套住宅空置，可供2亿人居住”的信息给房地产市场丢了重磅炸弹，“空置房真相”的争论第一次大爆发。

 

《北京晨报》报道，国家电网利用智能网络，在660个城市查出共有6450万套住宅连续6个月电表读数为零。随后这一数据被解读为空置房数据，引发了口水战，国家电网立即出面撇清了电网数据与空置率之间的关系。

 

如果当年的电表统计不准确，那什么数据才靠谱？

 

大家都想搞明白这个问题，相关部门却缺乏数据，所以才有了之前提到的“晒黑灯”行动，得出上海近50%的惊人空置率。

 

很快，国家统计局下发通知，率先在5大城市开展了摸底调查，在坊间期待值高涨时，北京统计局的发言人指出，这次调查不是空置房的调查，没有相关数据。

 

 

不过，当时人口普查进入复查阶段，国家统计局给出了住房空置率等人口普查主要指标有望在2011年4月发布的期望，到了2011年，统计局表示想摸清情况，还有待一场大规模的住房普查。

 

实际上，这项指标统计困难，统计部门也一直在努力研究：

 

2003年有关部门承诺“改进房屋空置统计方法,建立与国际接轨的房屋空置率指标体系”；

2010年，统计部门再次明确“研究建立空置住房调查办法”。

 

2012年，民间又一次因为一组官方数据“一惊一乍”。北京市公安局人口管理总队称，当时已核对流动人口信息725.5万人，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。

 

公安部担心大家误会，才说清楚真相——当时统计时会将一些暂时无人居住，或者普查当天无人在的房屋暂时划为空置房，380万套不是最终数据。

 

2014年西南财经大学的报告引起第二论广泛大争论时，住建部总经济师冯俊称“我们现在这方面是没有调查的”，但民间靠数灯计算不客观。

 

为什么官方迟迟不发布空置率数据？

 

数据本身“敏感”。空置率会直接影响房价，这背后牵涉的利益太复杂。

 

当然，技术上的确存在官方所说的困难。空置标准难以定夺，统计方法难求，靠电表、水表这些单项的指标不能科学界定，所以，这是一项需要多部门配合的技术活。

 

官方都推不出，民间的奇葩统计自然也很难令人信服。

 

04

 

实际上，国外有很多成熟的制度可以借鉴。

 

美国的统计方法是最成熟而且数据最透明的，统计体系也比较复杂。

 

美国一共发布了3个住房空置率指标：美国普查局的“人口调查/住房空置调查”、“美国社区调查”，以及由美国住房和城市发展部与USPS合作通过邮政服务记录。美国会把度假房、周末房、移动住房纳入空置房统计范围。经过长达五十多年的跟踪统计，这些指标即便数据来源、统计口径都有所不同，但基本可以反映出美国楼市的规律：楼市繁荣时，空置率低，楼市萧条时，空置率高。

 

这些数据细化到了季度。美国圣路易斯联储统计美国人口普查局的数据显示，2018年美国第一季房产自有住宅的空置率低至1.5%。

 

除了自住房，还有租赁房的数据，第一季度为7%。

 

 

而且还分地区统计。

 

 

日本总务省每5年实施一次全国房屋空置率调查，空置房定义是长期没有人居住且连续５年没有使用过自来水和电。最近一次的调查是2014年，截止至2013年10月，受人口老龄化、少子化影响，日本住宅空置率达到13.5%，创历史新高。

 

 

香港会在每年年底进行一次统计，并且将正在装修的住房纳入空置房统计范围。2017年的空置率为3.7%。

 

 

加拿大抵押和住房公司会定期对加拿大的35个主要城市进行出租用住房空置率进行跟踪调查。温哥华政府也曾根据电力公司BC Hydro的数据来统计出的空置率，空房定义是每个月要有25天没有人居住或是一年中有4个月无人居住。

 

各国的统计体系没有哪一个是最理想的，但是基于科学的调查方法，有分门别类的、跟踪的长期统计数据，不论是对政府、投资者或者刚需的决策都是极具参考价值的。

 

05

数据缺失给市场的健康发展带来了不少的阻力。

 

因为没有空置率数据的统计和发布，市场无从掌握真实的供需面，声音嘈杂，信息不对称，造成政府、民众决策时的失误、错位，制造了一系列矛盾的楼市乱象，甚至令政府与全民成了对手盘。

 

早前国土资源部规划司司长庄少勤提出，一二线城市房价过热的现象，与供地数量并没有必然关系：

 

“在投资性需求没有得到有效抑制的前提下，单纯增加土地供给并不能直接平抑住房价格。”

 

高层实际上是希望逼市场盘活存量。

 

但坊间却认为，房价推高少不了地方政府故意不加大住宅用地供应的功劳。

 

民众对市场供应情况心里没底，楼市恐慌就变得非常容易传染。有些开发商趁机钻了数据缺失的空子，延迟竣工、捂盘惜售，制造了库存告急的一幕。

 

市场的预期与政策的引导往往走向两个不同的极端方向。政策限价，希望利好刚需，结果一二手房价倒挂，最后摇号抢房的门槛上升到全款，这里面有多少真刚需，没有人搞得清楚。

 

这就是信息不透明带来的决策障碍。

 

06

 

最近，高层罕见主动谈起了空置率。

 

中财办原副主任杨伟民在“陆家嘴论坛”发言时称，中财办请了有关单位根据用电量进行空置房摸底统计，“结果显示我国无论是城市、城镇还是乡村住宅的空置率都相当高，比日本高度老龄化老子化城市化的国家还要高，日本是13%，中国是多少我就先不说了，当然比日本要高，这很不正常，说明用来炒的房子还真不少”。

 

有迹可循的是，3月份，中央农村工作领导小组原副组长陈锡文在《中国经济大讲堂》节目上称，根据电力部门的数据陈述，一年一户用电量不超过20度认为是“空置”，那么空置率为大中城市13.1%，中小城市13.8%，农村14.3%。

 

这与民间统计的差异还是非常大的，而且单靠用电量一项的统计，也还不能算权威的数据。

 

这一周，公众还沉浸在我大A股又崩、世界杯赌球又输的悲凉中，没怎么注意到一条足够重磅的消息，不动产登记实现了全国联网。

 

要知道，在几年前，几乎所有人都认为这是不可能做成的事情。

 

潘石屹在他的微博上说，十几年前市场为了房价涨跌争论不休时，他托人拿到了北京2007年房子买卖的数据，做了一份报告交给了当时的市长，“市长还表扬了我，但从那以后，我就再也取得不了这些数据了，因为数据被保密起来。有现代化设备和技术不用，偏偏要争吵、辩论，浪费时间。”

 

不过，中国的确在努力推进房地产的信息透明、公开。

 

3年前，潘石屹得知了“不动产全国联网”项目已经完成了70个城市，但这个系统几乎无法查询，因为密码在不同人手里，可想而知背后阻力之大。

 

3年之后的今天，我们看到这个系统已经做到200多个城市的联网。这就是进步，即便步子很小。事实上，这的确意味着房产税开征没有了技术上的壁垒，但潘石屹也提了一句，大家都理解，如果这个系统是为了“以人查房”或者为开征房产税做准备，“可能再过十年也推不出来”。

 

今天，从不动产登记全国联网向前迈进的这一小步，足够令我们相信“房住不炒”时代的决心和能力。

 

且不论是否开征空置税，系统公开房屋空置率的时候也已经到了！

 

房住不炒时代已经到来，目前房地产政策的核心是建立长效机制，长效机制是建立在透明的数据、科学的调查这一基础之上。是否有靠谱的空置房数据，关系着一系列举措的成败。

 

有关部门应该加快制定和推出空置住宅的标准，定期统计和发布空置率数据，才能让各方清楚市场的真实情况。如果缺乏这一数据，导致频频调控却屡屡与市场预期错位，楼市风险只会越来越大。

 

房住不炒、租购并举的时代，各方都需要一个真实的“空置率”数据！

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