全国住房信息联网，房地产税离落地还有多远？

◎作者 | 凯风君

◎来源 | 房屋屋（its-home） 已获授权

全国住房终于联网了！

 

据自然资源部消息，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

 

这一制度可谓姗姗来迟，其意义至少存在于三个层面：

 

其一，通过全国住房信息联网，可以摸清楼市家底，弄清房地产的基本面。

 

全国究竟有多少房子，多套房的比例有多少，到底有多少房子空置？如果这些数据都搞不清，楼市调控的科学性和有效性，就无从谈起。

 

其二，“以人查房”在技术上不再存在问题，房姐、房叔或将无所遁形。不过，技术上没有障碍，并不意味着实际上没有障碍。

 

首先，“以人查房”并非人人可查，想要以此监督官员并不现实；其次，能否用于反腐，要看财产公示是否落实到位。

 

其三，全国住房信息联网，为房地产税提供了基础技术储备。但如何开征、何时开征、对谁开征，仍旧存在悬念。

 

当然，房地产税牵一发而动全身，既关乎技术，也关乎经济，更关乎社会情绪。能否遏制投机炒房，能否降低房价，更是备受关注。

01

技术面：开征房地产税再无障碍

 

房地产税想要顺利开征，必须扫清一系列的技术障碍：住房信息联网、分地区立法和统一税收监管。

 

如今，这三大技术障碍都已不复存在。

 

一则，全国住房信息联网之后，每个家庭在全国有多少套住房，有多少用于自住需求，有多少属于投资和投机，都将一目了然，这为房地产税的开征提供数据储备。

 

二则，今年通过的根本大法，明确赋予所有“设区的市”以地方立法权，这为房地产税分城市分区域征收提供可能。毕竟，地方发展不同，楼市泡沫程度不同，居民承受程度不同，房地产税只可能“因城施策”。

 

三则，就在几天前，国地税合并迈出步伐。国地税合并的最大意义，还不是减少交易成本和信息壁垒、降低人员冗余，而是统一税收监管，为个税、房地产税的征收铺路。

 

所以，从技术层面来说，开征房地产税已经没有太多阻碍。当然，房地产关乎的不只是技术，它还需要经济社会层面的认可。

 

02

经济面：房地产税能否取代土地财政？

 

2013年，房地产税就被提上日程。直到5年后的今天，才迈出实质性的一步。这背后，是经济社会背景发生巨大变化。

 

一方面，2013年之前，除了一线城市之外，大部分地区的房价都还没有如此夸张。但随着2015年以来的这一轮暴涨，全国房价普遍翻倍，而收入增长可以忽略不计，房价与收入之间的巨大悬殊，不仅引发住房负担问题，而且带来新的社会公平问题。

 

另一方面，随着商品房市场进入存量房时代，以及部分城市土地资源日渐紧张化，原本作为地方政府财政收入主要来源的卖地收入，很快将会走到尽头。土地财政的可能空间越来越小，开拓新的稳定税源就成为当务之急。房地产税，就是为这个目的而来。

 

所以，前些年开征房地产税，一方面未必能得到整个社会的呼应；另一方面，正在饱尝土地财政大餐的地方政府也未必愿意。

 

如今环境有所不同。土地财政的未来可能空间受到严重束缚，而房地产税已被确定为未来地方主要财政收入来源，各地市顺理成章地成了房地产税的有力支持者。

 

尤其是，今年以来，经济再度出现下行趋势，有三四线城市出现财政危机，导致公务员的工资未能按期发出。随着消费、投资和出口的全面收缩，未来地方政府的财政形势只会更加紧张，对新税种的渴望也就不难理解。

 

然而，房地产税是把双刃剑。

 

对于三四线城市，它虽能为地方政府开辟新的税源，但如果地方经济衰退、人口外流，基本面一塌糊涂，房地产税的出台，只会加速逃离步伐。

 

对于一二线城市，房地产税是为了替代土地财政而来，如果房地产税开征，而土地财政依然故我，那么加诸于居民身上的就将是双重负担，这显然是更坏的结果。

 

03

社会面：能不能降低房价？

 

房地产税从动议至今，一直都存在两种对垒的社会情绪：

 

一种情绪是支持且乐观的，认为全民炒房情绪高涨，楼市调控越调越高，唯有通过对投机者征税，方能遏制炒房，从而降低房价。

 

另一种则是犹豫甚至反对，认为通过房地产税降房价只是一厢情愿，它只是财富从民间向官方的转移。税收完全可以转嫁，所以居民购房负担只会不降反增，房价有可能继续上涨。

 

这两种观点都不无道理，关键在于分清短期与长期，以及廓清政策的现实逻辑。

 

就短期而言，房地产税势必对社会情绪产生影响，炒房团势必担忧税收负担而增加抛盘量，进而对房价上涨产生一定的抑制作用。

 

但长期完全不同。房价上涨，主要受金融货币、土地供给以及人口流入等基本面的影响，房地产税只是其中的一环。显然，在长期，房价的涨跌，并不全然受房地产税的约束。

 

而从政策逻辑来看，其实，一直以来，官方都没有做出“房地产税降低房价”的表态，而且从官方的各种表述来看，降低房价从来都不是政策的目的。

 

历来楼市调控，无论有多严厉，里面都不会少一个词：“保障房地产市场平稳健康发展”。既然是“平稳健康”，那就意味着暴涨要得到遏制，但暴跌也不会被允许，所以房地产税的效用也必然要被局限在这一框架之内。

04

房地产税离落地还有多远？

 

技术障碍不复存在，财政需要极为迫切，社会情绪有所变化，看起来万事俱备，只欠东风，那么房地产税离落地还有多远？

首先，根据税收法定原则，房地产税，必须经过立法审议的一系列过程。即使房地产税今年就开始征求意见，那么从出台意见稿到正式实施，起码还有几年的时间。

其次，如果考虑到地方区情，那么在房地产税立法尘埃落定之后，各地势必会出台各自的实施细则，这一过程又会增加不少变数。

再次，房地产税要想顺利推进，需要一个稳定的房价环境。如果下一步金融周期风险陡增，房价出现大幅回调，那么房地产税只会无限期向后拖延。

所以，就目前而言，房地产税的影响更多还是在情绪层面，从出台到落地再到正式发挥作用，还有很长的路要走。

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