楼市“史上”最严限售政策出台，房价真能降吗？

虎嗅注：本文来自华尔街见闻（微信ID：wallstreetcn），作者汤白露。原标题为《新一轮调控组合拳：“最严限售+房贷利率上浮”，楼市速冻效应扩散》

国庆之前的这个周末，楼市调控炸响“惊雷”——“史上最严”限售政策密集出台。 

9月23日，重庆、南昌同一天发布限售政策，获得房产证后2年限售；西安发布新房调价需要申报的政策；石家庄更猛！直接限售5年，而之前保定新房限售期长达10年。很多省会城市没来得及跟进，不排除更多二线热点城市加大限售政策。  

从7个城市新出调控政策的条款来看，大多针对新购房再上市作出限售，时间为2年至5年不等。通过延长新购房的限售期，严厉控制新购房再上市，精准打击“短炒”。另据了解，长沙市此次是23日凌晨发布新政，有关消息称，9月22日晚上突击开盘项目将一律严厉查处。 

此前，中国央行已经表态，支持北上广深房贷利率上浮，房贷利率已经突破5%，而且进入上行通道。 面对新一轮“房贷利率上浮+新购房限售期延长”的双重巨压，中国楼市未来会走向何方？

“史上最严限售”密集出台 

9月23日，石家庄发布《加强房地产市场调控的补充意见》。 

该意见提出，非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近3年内连续缴纳24个月，及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房；本市户籍居民家庭自发文之日起，新购住房（含新建商品住房和二手房），五年内不得上市交易。 

据了解，上周五晚到次日凌晨，重庆、南昌、南宁、长沙先后发布楼市限售新政。 

重庆和南昌要求，新购住房取得不动产权证满两年后才能上市交易；南宁限售两年针对二套及以上住房；长沙要求购房满三年方可交易；西安还发布了商品房价格调控通知。 

贵阳市有关部门在22日发布楼市调控新政策，主要包括以下要点：

1）销售周期在36个月以上的区（县、市）要停止供应土地；36-18个月的，要减少供地；18-12个月的，维持正常供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加供地，并加快供地节奏； 

2）将第二次住房公积金贷款的首付比例由20%调整为30%；职工家庭累计有过两次或两次以上住房贷款记录的，认定为三套或以上住房贷款，停止办理住房公积金贷款；

3）即日起购买新建商品住房3年内限制转让。自2017年9月23日零时起，凡在我市购买的新建商品住房，3年内不得转让。购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。 

“楼市速冻”效应加速扩散 

北上广楼市在经历第一季度“疯狂”，第二季度调整之后，第三季度开始进入“速冻”。 

特别值得注意的是，银行收紧房贷额度与提高房贷利率，进一步加速北上广楼市“速冻”。 

各种迹象表明，北上广楼市“速冻”效应开始显现，8月愈发明显。紧要关头，9月19日，中国央行表态支持房贷利率上浮。这是关于房贷政策的最新动向，意味着房贷利率进入上行通道。 

舆论认为，北上广“楼市速冻”之后，目前这种效应正在加速向省会城市扩散，意味中国房地产调控政策“严厉升级”。 

“没有想到这么快，北上广的速冻效应开始向二线省会城市蔓延，新房限售期延长意味着冻结交易量，主要是为了遏制房价涨幅。至于速冻效果如何？监管部门或许仍在观察楼市的反应，然后才能制定新的调整政策，目前难以下定论。”9月23日，一位大型公募基金投研人士说。 

今年以来，一系列楼市调控政策出台，一线城市大多无法购买，北上广楼市8月份交易量猛然“腰斩”。这种情况说明，一方面一线城市的第一步调控目标基本达到预期，已经出现量价齐跌的现象；另一方面，在这种情况下，7、8月份大量购房资金加速转移至二三线城市。 

统计显示，8月份二线城市房价涨幅仍然较大，甚至出现暴涨的情况。因此，管理层再度赶在国庆长假之前的周末，加速出台新房限售等调控措施，进一步遏制“金九银十”的房价涨幅。 

长沙市住建委有关负责人在接受媒体采访时表示，此次楼市调控政策“加码”的特点是，全面强化了住宅的“居住属性”，坚决抑制其“投资属性”。同时，强力保障刚需购房，精准调控投机行为和市场炒作。 

该人士表示，受益于政策影响，下阶段长沙市场低端有住房保障、限价房托底，中端市场切实保障了刚性住房需求，高端市场则可充分满足改善及其他品质需求。同时，限售期限延长将直接影响市场走势预判，投机炒房需求寻求空间已十分艰难，市场看涨预期将明显改观，房价有望趋于稳定。 

开发商继续“硬扛”

“七城限售”新政甫一发布，社会各界有关人士纷纷发表点评，引起海内外极大关注。 

显然，长沙市住建委负责人的上述一番话意味着，“长沙房价有望趋于稳定”！ 

据了解，一位基金业投资人士第一时间发表了自己的点评：“不许买不许卖，干掉流动性，需求侧管理！短缺经济学才是中国经济的秘密……” 

关键问题在于：限售期延长的意义到底在哪里? 有关人士指出，进入下半年以来，国家在楼市调控思路和逻辑上发生了改变，一改过去为了调控房价而调控，现在重点从“更加民生”的角度，期望解决所有人的住房问题。 

以长沙为例，新购房限售期从2年延长到3年，无疑是调控政策在升级，表明当地政府稳定楼市的决心。另一方面而言，限售期延长能降低房屋的流动性，减少一次交易，就少一次加价机会，客观上减轻了对“刚需”群体的误伤。 

除了对于炒房者、投资客的驱赶效应之外，普通购房者更关心的是，限售之后房价会不会有影响呢？或者说，会不会带来新一轮房价大跌？ 

有一种值得思考的观点认为，新政在一定程度上会影响购房者的心里预期，直接切断了短期投机者的后路。另外一方面，限购升级又把一部分人赶出楼市门外，丧失了购房资格，这意味着对于后来者更加有利。 

目前而言，开发商仍在“硬扛”。中国央行货币政策从紧还会持续，至少到目前为止还看不到放松的可能性。如果持续下去再借不到钱，明年就有问题了，所以资金紧张可能在明年，那么有可能房地产投资和销售会出现更快速的下行。扛到什么时候呢？扛到资金不够的时候，也就是说开发商就得“降价”了。

更关键的是，在未来几年，不排除政府直接用限价措施继续调控房价，强制开发商降价。这种可能性究竟多大？业内人士认为，还得继续观察后市的走向。