冷眼：别让你的房子沦为负资产

在上一篇文章《逆天泡沫 致命杠杆 卖房的最后时机来临？》中，冷眼从屡调屡涨的根源、楼市空前的泡沫、极限房贷杠杆等方面，分析了楼市无法持续的宏观原因。

有人会说，就算你说的都对，但是在当前货币超发、通货膨胀快速拉升、投资渠道有限的前提下，除了买房，我们根本找不到资产保值的方法。就算楼市有天大泡沫，源源不断的买房动力，还是会推动楼市持续繁荣，房价永远涨的命题继续成立。

下面，冷眼将和大家一起分析，你利用几代人的积蓄高杠杆买下的房子，是如何土崩瓦解，变成负资产的！

我们有“未雨绸缪”“居安思危”的忧患意识，但很少有独立思考、理性判断的能力。“房民们”喜欢把当前美好生活无限后推，幻想未来日子一直美好，比如永不失业，工资一直涨，足够还贷……正是在这样的思维下，危机不期而遇。

当前经济远未触底，实体企业减产、裁员、倒闭成为新常态，高房租、高税费、去产能、环保风暴、汇率飙升都让实体、出口、民营企业岌岌可危。建筑行业、对外出口中小制造业已经出现了一定程度的破产倒闭浪潮。在保国企的去产能和环保风暴双重打击下，解决了大量就业人口的中小民营企业，结局只能是关闭，成为未来房民失业的最大来源。

雪上加霜的是，外资撤离正在加速，三星、索尼、尼康、麦当劳、西门子、富士康……不管是欧美日企业回归本土，还是迁移东南亚，除了连本带利卷走外汇，留下的是大量外企白领失业，而这些人都是房贷的主力军。

不管是白领失业，还是制造业流水线上的工人、建筑民工失业，这种病毒式的传播最终会给每个家庭的财务状况带来冲击，高负债的房贷成为脆弱平衡中最先被突破的一环。

冷眼一直认为，房民都不能对未来的财务状况过于乐观，也不能对自己的工作稳定性过于乐观。未来房奴的风险，除了来自房价的下跌外，更大的危险来源于裁员。没有做好收入降低和失业的准备，盲目冲入房地产投机，最终必然是债务链崩断而破产。

今年10月，宁夏的房产税开征在全国引起欣然大波，争论空前。直到政府多方澄清后，乌龙事件余波才了，房地产税开征对房民的杀伤力可见一斑。

当前地方的土地被卖得所剩无几，征税从房地产的交易环节转向持有环节是大势所趋，高额的房地产税、遗产税必然替代土地出让金，成为未来地方政府的财政支柱。

冷眼曾断言，如果财政足够紧张，房产税必然会从重从广。而税基不会按购房原值征收，而是根据市场评估价，而这个评估有很多操作的空间。前几日，财政部长肖捷就明确说，房产税即将立法，个人住房按照评估值征收房地产税……冷眼的判断再次得到验证。

如果按5%的税率计算，一线城市一套房一年征收几十万房产税是常事，未来还可能根据情况上调。重税之下，抛盘必然涌现，房子成为鸡肋，持有负担沉重，消受不起；卖之无法脱手，烂在锅里。

很多挤入楼市的人，缺乏长远规划和风险意识，对楼市走向和自身还款能力没有正确评估，都是从众而行。不管是失业、减薪等内因，还是房产税开征、限售等外因突变，都可能导致房价出现下行拐点。

无论楼市还是股市，投资者素质不高，都是羊群效应，容易被情绪感染，“追涨杀跌”是他们唯一熟悉的投资逻辑。极易被情绪感染，不能理性决策。

只要出现了抛房的拐点和案例，民众就会跟风仿效，就像现在一窝蜂买房一样，一窝蜂卖房套现也可能会成为未来一道亮丽的景观。

所谓的资产，都是能自由交换、随时变现的标的，价值在交易过程中才有价值；如果不能在市场上通过自由交换变现，和垃圾无异。

从这点上来说，虽然房子已经脱离了居住属性，不是商品，而是金融投机品，但由于套现周期长，不确定性因素多，风险远远大于股票、债券。试想，如果买入的股票只有8年后卖出，这样的股票还有人买吗？如果是房子呢？

今年，全国加入限售的城市有32个之多，包括诸多红火的一二线城市。限售年限大都3年，河北保定为5年，而石家庄则为8年，石破天惊，举国哗然。

姑且不论货币紧缩的大趋势和负债资金链断裂下房价下降的可能性，单是在失业和房产税开征后，冻结楼市交易这一条，都可将高负债买房投机的人锁死，大量的抛盘无法脱手，房产也成为无法变现的死资产，无法变现还债。更何况，8年之后，楼市是什么光景谁也说不准，就算到时你能脱手，恐怕也是恐慌性的踩踏事件。

退一步说，就算企图通过冻结楼市交易，达到控制房产价格的目的最终失败。也无外乎两种结局：一种是官方定价和交易市场失灵，房产在民间市场以特殊的形式进行转手交易，民间定价；另一种结果是限售期限到来，被关闭沉淀的资金，蜂拥而出，以无数个跌停收场。

很多人认为，如果因失业还不起房贷，或者征收房产税交不起，或者房产被冻无法脱手，而债务步步紧逼，此时还有一条路可走——断供。购房者要断供，最受伤的肯定是银行，不仅无法源源不断薅羊毛，收利息，连本金也无法收回，只能拿回一堆无法变现的钢筋水泥盒子。

中国个人住房按揭贷款的债务责任是无限追诉的。也就是说，如果房子价格大幅下跌，居民所持有的住房市值低于贷款，资不抵债，成了“负资产”，也无法断供申请破产。

如果房民选择“断供”，不仅房子会被银行收回，还必须打工还债，直到全清。房子就成了负资产。

而美国次贷危机中，持有“负资产”的房民，只要“断供”，把房子交还给银行，其债务便可中止，断尾求生。

如果楼市真到了这步，这几年大规模发放抵押贷款的商业银行也不能独善其身。天量房贷无法收回，银行资产负债表必爆表，大量的坏债将商业银行推向破产的边缘，类似于美国次贷危机，这种风险是不能承受的。

央妈不会袖手旁观，直接印钞给银行注入流动性负面影响太坏，曲线救市是首选，即通过给央企国企注资，委托买房。大量的断供房源，让银行成为最大的房产所有者，而这些房源将成为地方政府和大国企的采购标的，大量购买断供房必然补充银行的流动资金，银行资产负债表修复后，便可安全着陆。

这些断供房源，将作为福利项目，为无家可归的断供者、失业者、流浪者提供廉租房，一举两得！

一个循环下来，一家几代人攒钱购买的房子可能还是会到你手里，只是它不再完全属于你！

冷眼老师说：受功夫财经平台的邀请，很荣幸能在此开设专栏，和大家一起，分享我的财经观点。在专栏里，我将和大家畅谈世界经济大势，深入剖析中国货币政策、财政政策、产业政策和房地产走势等，让大家对世界经济及中国经济的发展趋势有一个清晰的判断。从而真正做到投资趋利避害，合理配置资产，让自己毕生财富在安全的状态下不断增值。欢迎大家和我一起，寻找财富自由之路！