上海豪宅楼市观察：短期供应井喷、中长期方向未明

如何持续激发需求量，是当前房地产市场需要深入思考的问题。

近期的上海楼市，是绝对的市场焦点。

4月18日，陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”正式开盘，推售的212套房源当天全部售罄，共揽金70.27亿元，当中，总价1.1亿元“楼王”开场就被买走了。而在近期，上海静安的一套老洋房亦以3.1亿元成交，折合成交单价约100.9万元/㎡，刷新上海及内地楼市交易单价天花板。

再往前推，中海旗下上海豪宅项目“中海·顺昌玖里”于3月28日开盘选房，当日劲销196.53亿元。该销售额创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录。

这让市场再次感受到澎湃的购房热情。得益于高价项目的成交，上海楼市也领跑全国。

据国家统计局最新披露的数据显示，从2024年3月份70城新建商品住宅房价指数来看，上海新房房价指数环比上涨0.5%，依旧领涨全国；同比上涨4.3%，位居全国第二。据市场统计数据，上海新房价格指数已连续22个月环比上涨，同比则连涨65个月。

从目前来看，上海楼市的涨势还将持续一段时间。分析指出，高端住宅项目的集中供应，将成为今年上海新房市场的“主旋律”。

据了解，在今年前四批次新房中，总价2000万元以上高端住宅供应总量已接近去年的八成，不乏黄浦区五坊园、杨浦区缦云上海、徐汇区瑞峰宁苑和瑞盛宁苑项目等明星项目。仅4月，上海至少有4个均价16万元/平方米以上的项目入市，包括保利世博天悦、融创外滩壹号院、凯德茂名公馆，徐汇滨江香港置地启元等，共计650套房源，无疑为已经热起来的高端住宅市场再添一把火。

事实上，该些楼盘的购买门槛并不低。仅就滨江凯旋门而言，均价达到17.28万元/平方米，要想获得认筹席，个人买家至少要缴纳330万认筹金，企业买家则需缴纳1155万元，入围分更要达到113分，以及连续21年社保缴纳记录。

但满足条件者仍大有人在。据了解，滨江凯旋门在认筹期间，累计获得总数1043组，认购率超过500%，认购金就高达35亿元，创今年新房认购金额新高，更超出了该项目的拿地金额31.85亿元。

4月14日，徐汇滨江香港置地启元开启认购，均价17.8万/㎡，为本批次备案均价最高的项目，80套房源，仅头两日认购率达到135%。至于即将入市的融创外滩壹号院二期，尽管仍受到融创债务风波所带来的困扰，其亦录得174%的认筹比，并将于4月21日开盘。

当然，该认购率在当前的热闹楼市下并不算高。但有人士指出，得益于当前上海高端住宅购买力需求仍表现强劲，预计滨江香港置地启元、融创外滩壹号院等最终成交表现不会太差。

市场分析表示，一二手倒挂，是促成高端住宅项目“热销”的主要原因之一。以滨江凯旋门为例，其一期、二期的二手房报价约为20万元/平方米，大部分房源挂牌价格依然高于此次均价17万元/平方米的开盘价。融创外滩壹号院二期同样如此，当前外滩壹号院一期二手房价格仍站在20万元/平方米高位，但二期项目开盘均价则为16.8万元/平方米。

市场人士指出，基于供应量增多，成交量出现好转，但从交易绝对量来看，仅接近合格水平，可见新房市场升温速度不快。此外，同样在上海，高端楼市的热闹之下，郊区楼市仍面临较大的去化压力，甚至个别楼盘要进行打折促销。

另有分析指出，接下来，在供应放量的情况下，高端住宅去化表现，也同样将成为上海楼市的一大考验。随着高端住宅市场价格逐渐回归理性，套利空间持续收窄，投资需求随之退潮，高端项目之间热度分化，也将成为大概率事件。

如何持续激发需求量，是当前房地产市场需要深入思考的问题。

根据中国人民银行公布的最新数据显示，3月末，我国广义货币也就是常说的M2的余额突破300万亿元。M2的快速增长，不仅反映了中国经济的蓬勃发展，背后亦映射出市场上仍存在极其庞大的潜在购买力。

另外，为了进一步促进房地产的健康平稳发展，今年以来，中央和地方持续释放政策宽松信号，在供需两端密集出台政策支持。

就在近期，全国目前已有超30城表态支持二手房“以旧换新”，10余城已落地推行相关政策。通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助居民达到“卖旧房买新房”的目的，从而盘活各地二手房市场，激活新房市场成交。

此外，相关支持举措还包括放宽公积金贷款政策、实行购房补贴、放松限购、阶段性取消首套房商贷利率下限等。在加快建立城市房地产融资协调机制方面，各地分批提出了可给予融资支持的房地产项目“白名单”，并推送给商业银行，满足房企合理融资需求。

此前上海豪宅法拍市场“神仙打架”，也侧面证明了市场不乏有实力的购房者：上海长宁夏都花园一栋别墅最终以1.28亿成交，折合单价高达21.34万/平；汤臣一品的一套433.87平方米法拍房约1.18亿元成交，折合单价27.3万元/平；浦东九间堂一套法拍房以1.44亿元成交，较起拍价上涨了60%，折合单价达21.14万元/平。

分析人士指出，房地产始终带有一定的投资属性，市场会呈现出买涨不买跌的态势，包括本轮上海豪宅购买者中，不少也抱着房价持续上涨的心态。“高端住宅产品如果不能给客户提供合理的上涨预期，这种需求激发的可能性就会大为萎缩，但这又与目前中国的房地产整体发展方向相悖。”

“显然，经过政策调整之后，中国房地产市场已经由原本的香港模式转向新加坡模式，更强调的是保障性住房、人才房在市场的供应，普通住宅在整体房地产当中的供需比例萎缩，房价涨幅有限。以新加坡为例，其房地产中豪宅产品的价格增长率多年来一直保持平缓。”上述人士进一步指出。